濱江集團高價拿地凈利潤率壓縮至1%   “自殘式”外延全國化布局受阻

    ●長江商報記者 趙潔

    “努力做到1%-2%的凈利潤水平”。近日，在濱江集團舉行的業(yè)績說明會上，當(dāng)被問到近期在杭新獲項目的利潤表現(xiàn)時，公司掌門人戚金興自揭困境。

    濱江集團一直以成本管控在行業(yè)著稱，但在近期杭州集中供地中，公司不惜以“比制造業(yè)還不如”的凈利潤水平爭奪土地，受到業(yè)界關(guān)注。

    近年來，濱江集團的土地儲備逐年走高，公司盈利水平也受到影響。公司整體毛利率從2018年的35.74%降至2020年的27.04%，2021年一季度，這一數(shù)字進一步降至20.76%。

    中指研究院發(fā)布的《中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》顯示，2020年全國百強房企凈利潤率僅有11.2%，同比上年下跌0.7個百分點。但此平均值也遠高于濱江集團公布的1%-2%的凈利潤標(biāo)準(zhǔn)。

    隨著外來房企不斷向杭州及浙江市場滲透，進一步威脅到公司大本營市場。濱江集團在2015年就開始向一二線城市進軍，然而擴張過程并不順利，幾乎“自殘式”的向外揭開了區(qū)域房企的生存困境。

    知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進認為，濱江后續(xù)確實需要積極走出去，尤其是杭州本地市場要防范調(diào)控等風(fēng)險，也需要注重土地成本的控制，若本地市場還是要做產(chǎn)品，近期要以可覆蓋為導(dǎo)向，即利潤等可以考慮少一點。

    值得一提的是，財務(wù)方面，“三道紅線”監(jiān)測指標(biāo)持續(xù)保持“綠檔”，公司綜合融資成本不斷下降，2017-2020年的融資成本分別為：6%、5.8%、5.6%、5.2%。

    拿地壓縮利潤

    近年來，濱江集團的土地儲備逐年走高。數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，公司分別新增土地建筑面積346.97萬平方米、295.39萬平方米和432.24萬平方米，分別耗資496.43億元、503.71億元和781.9億元。上述同期，樓面均價分別為1.43萬元/平方米、1.71萬元/平方米和1.81萬元/平方米。

    隨著拿地成本逐年增長，公司盈利水平也受到影響。公司整體毛利率從2018年的35.74%降至2020年的27.04%，2021年一季度，這一數(shù)字進一步降至20.76%。

    據(jù)2021年一季度報顯示，濱江集團錄得營收74.30億元，2020年同期為37.81億，增長高達96.52%。但與此同時，歸母凈利潤只有3.97億元，且2020年同期僅有2.78億元。

    在去年底舉行的媒體交流會上，戚金興就曾透露公司利潤率僅5%，其還斷言“其他兄弟單位可能還達不到這個數(shù)字”。

    從行業(yè)來看，中指研究院發(fā)布的《中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》也顯示，2020年全國百強房企凈利潤率僅有11.2%，同比上年下跌0.7個百分點。但此平均值也遠遠高于濱江集團今年公布的1%-2%的凈利潤標(biāo)準(zhǔn)。

    近幾年，在房住不炒、三道紅線等長效機制調(diào)控下，疊加土地供應(yīng)兩集中新政推行，行業(yè)整體規(guī)模增速放緩、市場面臨下行壓力，中國樓市進入薄利時代。據(jù)中信建投研報，近期集中供地的重慶、無錫、杭州、北京的地貨比在60%以上，其中，杭州地區(qū)的各項目平均隱含毛利率則在12.8%，無錫的為17.4%，重慶僅為6.7%。

    大本營市場內(nèi)卷

    作為老牌浙系房企，素有“杭州地產(chǎn)一哥”之稱的濱江集團，2007年以前，一直在大本營杭州開展業(yè)務(wù)。

    2020年杭州地區(qū)為公司貢獻了近39%的收入。在土儲分布上，濱江集團重倉杭州特征明顯。截至2020年末，濱江集團土地儲備可售貨值約2800億元，其中杭州占比65%。

    2020年年報披露，公司累計土地儲備建筑面積1255.87萬平方米，當(dāng)年末可售貨值僅2800億元。2021年，濱江集團銷售目標(biāo)是1500億元。目標(biāo)新增30幅以上土地，其中杭州拿地比例50%，浙江省內(nèi)杭州外25%，浙江省外25%。

    不過，隨著外來房企不斷向杭州及浙江市場滲透，進一步威脅到公司大本營市場。數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，杭州地區(qū)收入分別為191.78億元、148.08億元和109.33億元，在公司收入中所占比重分別為90.83%、59.34%和38.23%。2020年，公司在杭州地區(qū)市場毛利率為24.37%，同比減少22.01個百分點。

    5月7日，濱江集團在家門口杭州市蕭山區(qū)土拍中摘得5宗地塊，其中，濱江與融信聯(lián)合體共斬獲4宗地塊，總價172.5億元；同時，濱江集團還單獨拿下1宗價值10.07億元的地塊。

    上述權(quán)益拿地總價96.4億元，平均拿地成本高達3.5萬元/平方米，而其他諸如融信、融創(chuàng)整體拿地價則在2.6萬元/平方米以下。據(jù)測算發(fā)現(xiàn)，如果算上配建和自持成本后，實際地價約5.37萬元/平米，對比6萬元/平米銷售限價，盈利空間十分有限。

    全國化布局踩雷

    作為從杭州發(fā)家的區(qū)域性房企，濱江集團在2015年就開始向一二線城市進軍，然而擴張過程并不順利，幾乎“自殘式”的向外揭開了區(qū)域房企的生存困境。

    2016年11月，濱江集團與深圳安遠控股合作，共同開發(fā)深圳龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)地塊城市更新項目，并向合作方融資11.6億。雙方合作后不久，因種種原因，該項目在2018年3月終止。2020年報顯示，上述雙方還引發(fā)一場曠日持久的法律糾紛，預(yù)計收回資金4.36億元，計提壞賬準(zhǔn)備7.24億元。

    深圳踩雷，與上海地產(chǎn)公司中崇集團的合作也很不順利。2016年12月，濱江集團耗資7.98億元收購中崇集團旗下上海崇濱持有的上海湘府10%股權(quán)，成立合資企業(yè)中崇濱江、浙銀上海湘府城建，共同開發(fā)上海湘府花園3期項目。另外，濱江集團向浙銀上海湘府城建出資2億元，并向中崇集團相關(guān)公司借款7.06億元。

    該項目因故擱淺之后，濱江集團將中崇集團訴至法院，上海國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會已于2020年1月裁決，由于目前各方達成的協(xié)議仍在履行過程中，相關(guān)資金回收存在不確定性。

    但濱江集團并沒有放棄全國化擴張，2020年，濱江集團整體戰(zhàn)略布局轉(zhuǎn)為“深耕杭州、走出浙江”，集中注意力打開外地市場。隨即，今年4月公司與廣州龍頭房企越秀地產(chǎn)（00123.HK）達成合作。

    在5月14日舉行的2020年度業(yè)績網(wǎng)上說明會上，公司稱，雙方希望今年在廣州和杭州兩個城市與越秀地產(chǎn)各有3個合作項目落地。

    嚴(yán)躍進表示，濱江集團走出去的戰(zhàn)略是值得肯定的，這兩年很多房企到杭州拿地，確實帶來很大的競爭和挑戰(zhàn)。所以實際上對于濱江集團來說，注意競爭策略很關(guān)鍵，這也是其積極做大規(guī)模、拓展開發(fā)空間的重要導(dǎo)向。

責(zé)編：ZB