招商蛇口歸母凈利低至122億市值跌破千億 7個月斥資百億拿地恐難回第一梯隊

長江商報消息 ●長江商報記者 趙潔

以追求“質(zhì)量、效益、規(guī)�！本�衡發(fā)展的招商蛇口(001979.SZ)，仍未解決“增收不增利”的問題。

2月23日晚間，招商蛇口發(fā)布2020年度業(yè)績快報顯示：報告期內(nèi)，公司營業(yè)總收入1296.2億元，同比增加32.71%；利潤總額241.09億元，同比減少7.71%；歸屬于上市公司股東的凈利潤122.53億元，同比減少23.58%。

在二級市場上，自從2015年完成重大無先例重組之后，招商蛇口的股價常年低迷。截至2月24日收盤，該公司股價12.61元，市值跌破千億至999億元。

為提振股價，重振市值，招商蛇口2020年曾一度有望引入平安作為戰(zhàn)略投資者，但“聯(lián)姻”最終宣告失敗。近日其與深圳市國有免稅商品(集團(tuán))有限公司簽訂深化合作意向書推動郵輪免稅等業(yè)務(wù)。

長江商報記者注意到，招商蛇口近兩年尤其是去年拿地節(jié)奏加快，去年7月至今的7個月拿地金額已超過百億元，重新回歸一梯隊的意圖明顯。

業(yè)績增收不增利出售資產(chǎn)“回血”

近年來，招商蛇口業(yè)績增速逐步放緩，根據(jù)年報披露的數(shù)據(jù)，2017年-2019年，營業(yè)收入分別為759.38億元、882.78億元、976.72億元，增速分別為19.45%、16.25%、10.64，凈利潤分別為126.56億元、152.40億元、160.33億元，增速分別為32.08%、20.42%、5.20%。增速均逐年下跌。

數(shù)據(jù)顯示，2020上半年，招商蛇口歸母凈利潤僅9.1億元，同比大降81.4%，扣非后歸母凈利潤同比降幅84.7%。2020年全年，招商蛇口營業(yè)總收入1296.21億元，同比增長32.71%；營業(yè)利潤240.8億元，同比下降8.51%；利潤總額241.09億元，同比下降7.71%；歸屬于上市公司股東的凈利潤122.53億元，同比下降23.58%；基本每股收益1.46元，同比下降26.63%。

關(guān)于利潤、歸母凈利下滑的原因，招商蛇口稱，報告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)項目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)收入規(guī)模相應(yīng)增長。但受房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品類型不同的影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率較上年同期有所下降。

歸母凈利潤出現(xiàn)大幅下滑更重要的原因是，招商蛇口進(jìn)行了大額的計提減值準(zhǔn)備。招商蛇口表示，公司按照市場參考價格對截至2020年12月31日存在減值跡象的資產(chǎn)進(jìn)行了減值測試。根據(jù)減值測試結(jié)果，計提存貨跌價準(zhǔn)備及重大風(fēng)險類別應(yīng)收款項信用損失準(zhǔn)備等減值準(zhǔn)備31.01億元，同比增加9.7億元；減少公司2020年度歸屬于上市公司股東的凈利潤21.84億元，對歸屬于上市公司股東的凈利潤的影響同比增加7.50億元。

過去一年間，招商蛇口在股權(quán)方面動作不斷，與中國平安的“聯(lián)姻”宣告失敗。去年6月8日，招商蛇口發(fā)布資產(chǎn)重組預(yù)案，擬向中國平安旗下的平安人壽非公開發(fā)行新股。9月13日，中國平安公告，由于目前資本市場環(huán)境的變化，經(jīng)平安資管與招商蛇口友好協(xié)商，雙方同意終止本次關(guān)聯(lián)交易。平安資管與招商蛇口互不承擔(dān)違約責(zé)任。值得注意的是，披露交易定價的近60天，招商蛇口市值縮水近270億元。

與平安“黯然分手”的招商蛇口又進(jìn)行一系列動作，9月13日，招商蛇口旗下招商廣州擬將其開發(fā)的位于廣州市番禺區(qū)的一棟辦公樓及酒店整體出售給仁和養(yǎng)投，交易金額為人民幣5.27億元。

9月15日，招商蛇口對外披露，出讓深圳市招盛閣置業(yè)管理有限公司100%股權(quán)、出讓其間接控股的明華（蛇口）海員服務(wù)公司100%股權(quán)。9月23日，北交所披露信息顯示，招商蛇口將以底價6.07億元轉(zhuǎn)讓深圳樂藝置業(yè)49%股權(quán)。公開資料顯示，標(biāo)的公司的核心資產(chǎn)是位于深圳蛇口太子灣片區(qū)DY01-04商業(yè)地塊，該土地面積5089.98平方米，計容建筑面積2.3萬平方米。

據(jù)不完全統(tǒng)計，僅去年下半年至今，招商蛇口在公開市場上，通過增資和股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式為長沙懿德、蘇州招融致新、深圳樂藝置業(yè)等13家項目公司引入合作方，涉及轉(zhuǎn)讓/募資金額就超過115億元。對于上述做法，招商蛇口曾表示，系為了“協(xié)調(diào)集團(tuán)內(nèi)部優(yōu)勢資源”、“優(yōu)化公司資源配置”、“加速公司資金回籠”。

投百億拿地擴(kuò)規(guī)模

出售資產(chǎn)的同時，招商蛇口在土地市場上高歌猛進(jìn)，在全國多地“制造地王”。

去年6月15日，招商蛇口歷經(jīng)796輪競價大戰(zhàn)，以超過138%的溢價率搶下江蘇徐州一幅住宅地塊；7月，招商蛇口以81809元一平的樓面成交價，總價44億拍得位于此次成交土地西南側(cè)的一塊地。這一樓面單價創(chuàng)造了上海虹口區(qū)當(dāng)時的新紀(jì)錄。

半年后，招商蛇口在上海虹口又拿下一塊高價地。2月9日，招商蛇口以56.66億元的總價競得上海新單價“地王”——位于上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的虹口區(qū)嘉興路街道HK341-06號地塊。

在城市布局上，去年以來，招商蛇口明顯加快了一線城市，尤其是上海的拓展和布局，拿地勢頭兇猛。從2020年半年報可以看到，報告期內(nèi)招商蛇口在上海市的項目有上海海德花園、上�；▓@城等共22個項目；此前2019年年報對應(yīng)的數(shù)據(jù)為18個項目，半年時間內(nèi)在滬增加了4個在建項目。

財報數(shù)據(jù)顯示，2020年三季度單季新增土儲485萬平方、拿地銷售面積比150%，較上半年拿地力度加大。前三季度累計新增項目62個，新增土儲1145萬平方，同比增長37.8%，拿地銷售面積比139.4%。

斥巨資拿地后，招商蛇口的現(xiàn)金流壓力曾一度備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。去年中期業(yè)績招商蛇口的現(xiàn)金短債比為0.97倍，踩中“三條紅線”其中一條，屬于“黃檔”房企。2020上半年，經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額從上年的凈流入60.63億元，下降至今年的凈流出30億元，公司凈資產(chǎn)同比減少了10.14%。毛利率僅為23.85%，較去年同期的37.88%大幅滑坡。

不過，隨著銷售提速，截至三季度末現(xiàn)金流逐步改善，招商蛇口在手現(xiàn)金724.5億，較中期末增加76.13億元，現(xiàn)金短債比1.02。同期，招商蛇口剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為46.25%，凈負(fù)債率為36.83%。以截至三季度末的財務(wù)數(shù)據(jù)來看，招商蛇口“三條紅線”均全部達(dá)標(biāo)。

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責(zé)編：ZB