中國金茂預(yù)警凈利跌50%總負(fù)債或超3000億   高價拿地融資成本上升致毛利率“腰斬”

    ●長江商報記者 趙潔

    在中央堅持“住房不炒”、樓市調(diào)控不斷加碼的政策背景下，中國金茂早年斥巨資高價拿下的地塊被套牢，地王后遺癥開始顯現(xiàn)。

    中國金茂（00817.HK）近日突發(fā)業(yè)績預(yù)警，預(yù)計2020年全年盈利下降約40%-50%。因房地產(chǎn)市場調(diào)控等原因，導(dǎo)致集團(tuán)開發(fā)項目售價不及預(yù)期，需計提資產(chǎn)減值。

    對于計提減值，市場普遍認(rèn)為是公開市場拿地價格過高碰上嚴(yán)格限價。根據(jù)公開的財務(wù)數(shù)據(jù)，截至2020年上半年，不計算近200億元永續(xù)債，中國金茂剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為66.64%、凈負(fù)債率為76.6%、現(xiàn)金短債比為0.6，踩中一道“紅線”。

    長江商報記者梳理金茂近年財報發(fā)現(xiàn)，2016-2019年總負(fù)債分別為1111.60億、1556.01億、1933.73億、2424.47億，平均增速超過20%，截至2020年6月30日，中國金茂總負(fù)債達(dá)2980.27億，按近年超20%的增幅速度，目前其總負(fù)債或已超3000億。

    股價下跌、業(yè)績預(yù)警、負(fù)債高企，與其“地王”項目售價不及預(yù)期有關(guān)，被稱為“地王收割機(jī)”的中國金茂，近年來先后拿下多個地王項目。不過隨著近年來樓市調(diào)控不斷加碼，這些項目無疑受到挑戰(zhàn)。

    2月4日，長江商報記者發(fā)送采訪函至中國金茂方面，截至發(fā)稿前未得到回復(fù)。

    業(yè)績增收不增利股價大跌

    從銷售端來看，中國金茂屬于房企優(yōu)等生。日前，中國金茂發(fā)布業(yè)績簡報，數(shù)據(jù)表明，2020年中國金茂實現(xiàn)2311億元合約銷售，同比大增43.7%�？硕�瑞全口徑銷售排名向前跳升3位至第15。

    銷售額增加，但對業(yè)績的貢獻(xiàn)卻有限。近日，中國金茂突發(fā)業(yè)績預(yù)警，預(yù)計2020年全年盈利下降約40%-50%。因房地產(chǎn)市場調(diào)控等原因，導(dǎo)致集團(tuán)開發(fā)項目售價不及預(yù)期，需計提資產(chǎn)減值。

    這一情況似乎早有“端倪”。三季報數(shù)據(jù)顯示，金茂2020年三季度毛利率為22.47%，相對于上年同期的40.69%等于被“腰斬”。這是近幾年其凈利潤指標(biāo)首次出現(xiàn)下降，2017年-2019年，中國金茂凈利潤分別為39.78億元、52.11億元、64.52億元，增速分別為56.88%、31.00%、23.82%。

    限價政策導(dǎo)致毛利率下滑，Choice數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020上半年金茂毛利分別為145.38億元、127.65億元、39.26億元，2019年、2020年上半年同比分別下降12.2%、27.72%；同期的銷售毛利率分別為37.53%、29.44%、32.45%，2019年、2020年上半年同比分別下降21.6%、12%。

    中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對長江商報記者表示，金茂利潤下滑跟整體拿地價過高有一定關(guān)聯(lián)，另外與融資貸款利潤上升，開發(fā)整體成本過高，限價政策導(dǎo)致房屋銷售價格有所下降也有關(guān)系。

    金茂銷售均價一直在2萬上下徘徊，根據(jù)中國金茂2020業(yè)績預(yù)告數(shù)據(jù)估算，其銷售均價為2.05萬元/平方米，同比下滑4.65%，也是近幾年最低的一年。2018年、2019年的平均銷售價格分別為2.55萬元/平方米、2.15萬元/平方米。

    售價不及預(yù)期，讓市場對其業(yè)績增長潛力持否定態(tài)度。2019年金茂地產(chǎn)開發(fā)毛利率為27%，較2018年的36%，大跌9個百分點，說明其在2017年高價搶來的“地王”項目進(jìn)入結(jié)算階段并影響到了結(jié)算毛利率。

    業(yè)績預(yù)警導(dǎo)致股價進(jìn)一步下跌，過去一年，中國金茂股價已被“腰斬”。特別是在1月21日至1月28日，中國金茂股價連續(xù)六個交易日下跌，下跌幅度累計達(dá)三成左右。

    雖然金茂通過回購股份等措施對沖股價下跌，并表示對本集團(tuán)長期發(fā)展保持樂觀。機(jī)構(gòu)卻不看好其發(fā)展前景。近日，瑞銀將2021及2022年內(nèi)房企業(yè)盈利預(yù)測分別下調(diào)10%及15%，并下調(diào)中國金茂等三家房企評級至“賣出”。

    國泰君安研報稱，中國金茂近兩年銷售增速和均價優(yōu)于同梯隊房企，但依然計提減值，說明并非銷售端問題，而是歷史公開市場拿地價格過高碰上嚴(yán)格限價。

    計提減值或由于高溢價拿地

    金茂此次公告中并沒有指出計提減值的項目，但業(yè)內(nèi)認(rèn)為多半與前幾年頻繁高價拿地有關(guān)。

    2009年，中國金茂力退萬科、保利、SOHO中國等企業(yè)，奪下北京廣渠門15號地王；2012年，以總價56.8億元摘得上海海門路商辦地塊；2014年初，以101億元總價拿下上海大寧地王；2015年，連續(xù)摘得北京豐臺區(qū)單價地王、寧波地王、杭州總價地王等，2016年，其在上海、深圳等城市累計參與獲取的地塊有12宗，成交總價為372.7億元。這12宗土地，大部分都是區(qū)域內(nèi)的總價或單價“地王”。

    2020年，金茂開始下沉到三四線城市高溢價拿地。2020年12月1日，金茂以溢價率38.46%，7140元/平方米的樓面價拿下臺州臨海市一宗住宅用地。

    為了快速進(jìn)入某個城市不惜高價拿地，中國金茂未周全考慮政府限價風(fēng)險。隨著2017年限價令調(diào)控政策的發(fā)布，這些“地王”無法入市，只有通過出售“解套”，2017年和2018年，金茂數(shù)個項目都曾虧本銷售。

    例如，2017年9月，金茂以29450.7元/平方米的樓面價競得廈門翔安2017XP08地塊，當(dāng)時周邊樓盤均價只有29000元/平方米，而到2018年翔安金茂悅?cè)胧�，售價僅為29000元/平方米。

    城市運營或成解決高價地利器

    當(dāng)先，房地產(chǎn)金融監(jiān)管力度持續(xù)強(qiáng)化，去年8月份，央行設(shè)置“三道紅線”分檔設(shè)定房企有息負(fù)債的增速閾值，并壓降融資類信托規(guī)模，倒逼房企去杠桿、降負(fù)債。

    根據(jù)公開的財務(wù)數(shù)據(jù)，截至2020年上半年，不計算近200億元永續(xù)債，中國金茂剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為66.64%、凈負(fù)債率為76.6%、現(xiàn)金短債比為0.6，在手現(xiàn)金并不充裕的中國金茂踩中一道“紅線”。對此，中國金茂卻認(rèn)為影響不大。

    長江商報記者梳理金茂近年財報發(fā)現(xiàn)，2016-2019年其總負(fù)債分別為1111.60億、1556.01億、1933.73億、2424.47億，平均增速超過20%，截至2020年6月30日，其總負(fù)債達(dá)到2980.27億，按近年超20%的增幅速度，目前其總負(fù)債或已遠(yuǎn)超3000億。

    謝逸楓指出，金茂持續(xù)加杠桿可能會帶來現(xiàn)金壓力、信用違約，債務(wù)崩盤等風(fēng)險，最大可能會導(dǎo)致項目被賣掉，或者資產(chǎn)變賣，這些情況可能會影響后續(xù)規(guī)模擴(kuò)張的計劃。降負(fù)債降杠桿的最好方法是獲得更多的融資貸款，其次是加快銷售回款，分拆一些其他產(chǎn)業(yè)上市擴(kuò)展融資渠道。

    負(fù)債高壓下，甩賣項目是回籠資金最快的方式。近兩年，金茂頻繁進(jìn)行股權(quán)及項目轉(zhuǎn)讓，補(bǔ)充現(xiàn)金流。

    2019年，金茂曾通過轉(zhuǎn)讓和增資方式變更旗下9家公司股權(quán)，僅5月至6月期間，中國金茂就連續(xù)出售和退出8個項目。2020年更是加快了這一速度，截至2020年11月中旬出售10多家項目股權(quán)，其中不乏虧本出售。

    這樣的方式確實給公司帶來收益，除了銷售額的快速增長外，財報顯示，2019年金茂出售子公司收益為10億元，2020年上半年出售子公司收益為5.26億元。

    此外，長江商報記者注意到，截至目前，中國金茂布局了27個城市運營項目，大部分位于長三角地區(qū)，樓市銷售前景好。隨著這些項目持續(xù)成熟發(fā)展并加速度滾動兌現(xiàn)，可能成為解決高價地的利器。

    受益于這一城市運營模式，中國金茂得以提前鎖定大量優(yōu)質(zhì)低成本土地，僅2017年到2019年間，其拿地均價從10729元/平方米降至7525元/平方米，低溢價率獲取項目占比從47%上升至75%。

    國泰君安研究認(rèn)為，來自城市運營低價獲取的地塊，除了銷售外，還可通過轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)方式提前實現(xiàn)回款和投資收益。從這個角度看，中國金茂下半年頻繁轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)，實際上是非常理性的提前獲取投資收益、通過增加回款降低杠桿的有效手段。

    謝逸楓則認(rèn)為，城市運營的收益模式還不是很穩(wěn)定，還需要更多融資方面的支撐，目前城市更新項目資金壓力非常大，包括一些舊改和城鎮(zhèn)化項目，這些前期投入也非常大。

責(zé)編：ZB