美好置業(yè)股價大跌市值蒸發(fā)47億   陷燒錢轉(zhuǎn)型困局兩年半虧超10億

    ●長江商報記者 趙潔

    美好置業(yè)股價遭遇“黑天鵝”式暴跌，引發(fā)投資者和市場擔(dān)憂。

    在1月15日至1月27日的9個交易日里，美好置業(yè)集團(tuán)股份有限公司（000667.SZ，簡稱“美好置業(yè)”）連續(xù)經(jīng)歷八個跌停板，股價幾近腰斬，由3.8元/股降至1.88元/股；1月28日股價與前一日持平，1月29日，繼續(xù)跌2.63%，收報1.85元/股，總市值降至約45.64億元，11個交易日累計縮水超47億元。

    低迷異動的股價，給美好置業(yè)轉(zhuǎn)型之路增添了更多不確定性。

    作為老牌房企，美好置業(yè)近年來土地儲備連年降低。隨著近期對東莞、安徽等三家子孫公司的出售，公司土地儲備將降至百萬方以下。

    2014年，名流置業(yè)改名美好置業(yè)，逐步撕去傳統(tǒng)地產(chǎn)商標(biāo)簽，形成“房屋智造一體化+現(xiàn)代農(nóng)業(yè)”兩大業(yè)務(wù)格局。然而，這兩大業(yè)務(wù)一個兩年半虧損超10億元，一個由于連續(xù)虧損，6.4萬畝土地被退租。

    大手筆轉(zhuǎn)型后，盈利能力持續(xù)下滑、負(fù)債高企資金缺口大、融資渠道單一等問題讓美好置業(yè)的發(fā)展顯得不那么“美好”。

    針對股價異動大跌和市場普遍擔(dān)憂的問題。1月26日，長江商報記者發(fā)送采訪函至美好置業(yè)方面，1月28日，美好置業(yè)回復(fù)稱，公司經(jīng)營活動正常，鑒于近期公司股票交易價格出現(xiàn)非理性下跌，公司認(rèn)為目前股價不能合理體現(xiàn)公司的實(shí)際經(jīng)營狀況。同時，公司認(rèn)識到多元化發(fā)展中存在的種種問題，目前正著手對現(xiàn)代農(nóng)業(yè)業(yè)務(wù)進(jìn)行戰(zhàn)略收縮，今后將集中資源全力發(fā)展房屋智造業(yè)務(wù)。

    股價現(xiàn)“黑天鵝”式暴跌

    1月15日，美好置業(yè)股價由3.8元/股開始連續(xù)跌停。為“力挽”股價，1月20日，公司公告稱，控股股東目前正籌劃與公司產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的重大交易事項(xiàng)，股價異常波動與該事項(xiàng)無關(guān)。

    盡管如此，美好置業(yè)股價暴跌態(tài)勢未變。1月22日，美好置業(yè)出手護(hù)盤，宣布將以集中競價交易方式回購公司股份，資金總額不超（含）2億元，不低于（含）1億元；回購股份價格不超4元/股，回購股份將用于后續(xù)員工持股計劃、股權(quán)激勵。

    對于股價“黑天鵝”式暴跌，1月28日，美好置業(yè)回復(fù)長江商報采訪函稱，近期公司股票交易出現(xiàn)異常波動，公司非常關(guān)注同時進(jìn)行了嚴(yán)格自查。鑒于近期公司股票交易價格出現(xiàn)非理性下跌，公司認(rèn)為目前股價不能合理體現(xiàn)公司的實(shí)際經(jīng)營狀況。

    事實(shí)上，近五年美好置業(yè)股價長期低位徘徊，今年以來徘徊于3元左右，2020年上半年基本穩(wěn)定在2.7元左右。此前股價最高達(dá)5.9元左右。

    2020年10月初，美好置業(yè)股價曾漲至3.86元高點(diǎn)，在本次“黑天鵝”式暴跌之下，曾經(jīng)的上漲已被徹底抹平。

    “股價出現(xiàn)連續(xù)下跌，這時可公布一些利好消息挽回股價和投資者信心�！敝袊�城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對長江商報記者表示，比如發(fā)布良好的銷售業(yè)績，引進(jìn)新的投資戰(zhàn)略合作者和相關(guān)的利好規(guī)劃。

    1月29日，美好置業(yè)發(fā)布2020年業(yè)績預(yù)告。2020年，公司實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤在9000萬元至11500萬元，比上年同期增長34.55%至71.92% 。

    不過，2020年扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤虧損4.3-5.5億元，上年為盈利6051萬元。長江商報記者注意到，自2014年開啟轉(zhuǎn)型之路后，美好置業(yè)多年業(yè)績不振，凈利潤連續(xù)下滑四年。據(jù)統(tǒng)計，2017-2019年，美好置業(yè)的歸母凈利潤分別下滑0.54%、62.55%和73.12%。2020年前三季度，美好置業(yè)營業(yè)收入21.9億元，同比增長19.38%，歸母凈利潤-1.43億元，同比下滑288.07%，扣非凈利潤為-1.47億元。

    債務(wù)高企拋售子公司回籠資金

    美好置業(yè)成立于1989年，是一家老牌地產(chǎn)企業(yè)。2016年，受益于城中村綜改板塊強(qiáng)勢，美好置業(yè)來自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入達(dá)到50.62億元，歸母凈利潤6.68億元，創(chuàng)造了公司歷史。

    隨后，美好置業(yè)卻選擇了轉(zhuǎn)型。劉道明曾表示：“2013年，房地產(chǎn)行業(yè)正從黃金時代走向白銀時代。我已經(jīng)感受到這種狀態(tài)下，企業(yè)遲早有一天將出局，所以提出了改革。”

    改革趨勢之下，美好置業(yè)在土地儲備上逐步收縮，2019年拿地金額11.33億元，當(dāng)年簽約金額67.38億元。截至2020年上半年，美好置業(yè)土儲計容建面為146.78萬平方米，按照2019年58.15萬平方米的銷售面積估算，僅夠2.5年開發(fā)。

    但從營收結(jié)構(gòu)來看，公司營收仍依賴地產(chǎn)業(yè)務(wù)，2018年至2020年上半年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占比分別為95.51%、83.97%、81.55%。

    對于主業(yè)逐步萎縮的發(fā)展戰(zhàn)略，美好置業(yè)回復(fù)稱，單純拿地開發(fā)是傳統(tǒng)房地產(chǎn)的經(jīng)營思維。公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向是發(fā)揮業(yè)務(wù)優(yōu)勢，打造一體化房屋智造業(yè)務(wù)模式，由傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)向房屋智造轉(zhuǎn)型。

    地產(chǎn)不斷收縮導(dǎo)致自身“造血”能力不足，同時砸重金投入新業(yè)務(wù)的美好置業(yè)，讓市場有冒進(jìn)和高負(fù)債的擔(dān)憂。數(shù)據(jù)顯示，美好置業(yè)負(fù)債率由2018年的66.26%增至2019年的73.68%，2020年前三季度進(jìn)一步增至76.65%。

    現(xiàn)金短債也岌岌可危，據(jù)東財Choice數(shù)據(jù)，2020年前三季度，該公司短期借款為0.5億元，較2020年中期的3億元有所下降。但公司一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債則上升至31.36億元，應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款為25.57億元，總負(fù)債達(dá)到226.7億元，短期債務(wù)合計31.86億元，而公司同期貨幣資金僅有17.51億元，短期債務(wù)壓力較大。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2020年第三季度，美好置業(yè)現(xiàn)金短債比為0.5045，踩中一條紅線。

    另外，截至2020年11月7日，美好置業(yè)累計對外擔(dān)保余額66.49億元，其中對資產(chǎn)負(fù)債率超過70%的單位擔(dān)保金額為61.29億元，達(dá)到公司最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)的86.57%。

    謝逸楓認(rèn)為，美好置業(yè)高負(fù)債主要還是因?yàn)槎嘣�化發(fā)展，燒錢過快回報周期漫長，前期投入過大，此外主業(yè)利潤增長下滑，擴(kuò)張模緩慢，融資渠道單一。彌補(bǔ)資金缺口，可以用借新債還舊債，放緩多元化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的腳步，盡量不要盲目去擴(kuò)張，拓展新的融資渠道，加快主業(yè)規(guī)模擴(kuò)張保持平穩(wěn)的發(fā)展增速。

    在融資渠道上，美好置業(yè)主要依賴銀行貸款、委托貸款和資產(chǎn)管理公司貸款，融資成本也比較高。截至2020年上半年，其占比較大的融資渠道分別是銀行貸款，利率在5.39%-7.5%之間；非銀貸款，利率為10.5%-15%；債券，利率為7.2%；信托融資，利率為14.5%。融資受限、融資成本高企，無疑限制了美好置業(yè)的拿地，也制約著公司新業(yè)務(wù)的擴(kuò)張。

    現(xiàn)金流也不容樂觀。2017年-2020年前三季度，其投資現(xiàn)金流分別為-2.92億元、-10.28億元、-15.87億元、-4.5億元。

    對于融資渠道存在的單一問題，美好置業(yè)回復(fù)稱，2021年，公司將繼續(xù)加強(qiáng)與銀行等金融機(jī)構(gòu)的全方位合作，同時積極與多家非銀主流機(jī)構(gòu)建立戰(zhàn)略合作，積極拓寬融資渠道和創(chuàng)新融資模式，滿足公司經(jīng)營發(fā)展的資金需求。

    為了償債，美好置業(yè)接二連三出售資產(chǎn)應(yīng)對資金緊縮。

    去年11月，美好置業(yè)與中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司湖北省分公司（下稱“華融資產(chǎn)”）合作，將全資子公司武漢南部新城投資有限公司對武漢美好新城建設(shè)發(fā)展有限公司的4.64億元內(nèi)部債權(quán)轉(zhuǎn)讓給華融資產(chǎn)重組。

    1月29日，美好置業(yè)發(fā)布公告稱，公司轉(zhuǎn)讓全資子公司合肥名流置業(yè)有限公司、安徽東磁投資有限公司和東莞市塘廈寶光渡假娛樂有限公司100%股權(quán)，取得處置長期股權(quán)投資產(chǎn)生的投資收益約9億元。

    多元化轉(zhuǎn)型失利持續(xù)虧損

    主業(yè)收縮下美好置業(yè)開啟轉(zhuǎn)型之路�！拔也粌H要造房子，更要造一種美好的生活方式。”六年前，美好置業(yè)創(chuàng)始人劉道明提出了這樣的口號。

    幾年時間，美好置業(yè)布局了五個業(yè)務(wù)板塊，包括房產(chǎn)開發(fā)、城市土地開發(fā)、產(chǎn)業(yè)新鎮(zhèn)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、裝配式建筑業(yè)務(wù)等。從傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商往美好生活集成商轉(zhuǎn)型。

    裝配式建筑是美好置業(yè)押注的方向。截至去年10月30日，已投產(chǎn)8家工廠，5家在建設(shè)中，計劃兩年內(nèi)陸續(xù)投產(chǎn)。啟信寶顯示，美好裝配目前已在全國設(shè)立20多家子公司。

    裝配板塊人員，也從2017年的329人猛增至2019年的2430人。期間，裝配公司收入從3.34億元增至7.14億元，凈利潤虧損額從1352.84萬元暴增至5.98億元。

    現(xiàn)代農(nóng)業(yè)方面，2018年，美好置業(yè)接連在湖北江漢平原簽署兩個涉農(nóng)投資協(xié)議，用3年時間圈下合計200萬畝土地，計劃共投資100個億。

    截至2019年末，累計土地流轉(zhuǎn)8.5萬畝，改造蝦稻田達(dá)8萬畝，實(shí)現(xiàn)小龍蝦養(yǎng)殖面積3.5萬畝，水稻種植面積3.4萬畝。目前，美好置業(yè)有18個生產(chǎn)基地，其中湖北洪湖下設(shè)13個生產(chǎn)基地，湖北監(jiān)利下設(shè)5個生產(chǎn)基地，“蝦稻共作稻漁種養(yǎng)”產(chǎn)業(yè)規(guī)劃已經(jīng)具備規(guī)模。

    產(chǎn)業(yè)新鎮(zhèn)業(yè)務(wù)主要圍繞湖北洪湖新灘美好未來新城(一期)PPP項(xiàng)目(“洪湖新灘項(xiàng)目”)和武漢蔡甸索河未來田園小鎮(zhèn)項(xiàng)目展開。洪湖新灘項(xiàng)目2019年實(shí)現(xiàn)投資7.5億元，累計投資10億元。

    然而，這種大手筆投資帶來更多是“噱頭”而不是實(shí)績。

    寄予厚望的裝配式建筑連續(xù)兩年半呈現(xiàn)虧損狀態(tài)。財報數(shù)據(jù)顯示，2018年到2020年上半年，美好裝配分別實(shí)現(xiàn)凈利潤-1.97億元、-5.98億元、-2.39億元。裝配式建筑目前產(chǎn)能釋放情況并未披露，去年上半年裝配式建筑業(yè)務(wù)簽約訂單金額18.5億元，其中81.7%是內(nèi)部項(xiàng)目所消化。

    謝逸楓認(rèn)為，目前，目前，裝配式業(yè)務(wù)因?yàn)榉康禺a(chǎn)發(fā)展，大眾居住習(xí)慣，在國內(nèi)才上市等因素，還處于初級摸索階段，在這個產(chǎn)業(yè)還沒有熟悉國家金融稅費(fèi)，財政補(bǔ)貼的情況下，想做起來挑戰(zhàn)是非常大的，若是想要突圍，最好的辦法可能是通過加盟裝配業(yè)發(fā)展相對好的一些企業(yè)來進(jìn)行摸索探索合作。

    不過，美好置業(yè)對裝配式建筑未來的發(fā)展充滿信心。美好置業(yè)回復(fù)長江商報記者稱，近幾年在裝配式建筑業(yè)務(wù)發(fā)展方面，公司遇到許多問題，并不斷進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。隨著政策層面中央與地方持續(xù)推進(jìn)，我國裝配式建筑市場有望迎來較大增長空間。2020年12月18日，美好置業(yè)位于合肥政務(wù)南的全裝配住宅項(xiàng)目美好云谷路壹號隆重首開，306套房源被搶購一空，實(shí)現(xiàn)銷售金額4.3億，2021年1月15日再次加推時也是秒光，1分鐘實(shí)現(xiàn)銷售金額1億。

    投資百億的農(nóng)業(yè)板塊，因持續(xù)虧損被退租。1月29日，美好置業(yè)現(xiàn)代共流轉(zhuǎn)農(nóng)業(yè)用地8.5萬畝用于經(jīng)營，由于連續(xù)虧損，已完成洪湖土地6.4萬畝的退租工作，報告期內(nèi)，將已投入的農(nóng)田改造費(fèi)用，即長期待攤費(fèi)用余額約1.5億元一次性計入當(dāng)年損益，該損失屬于非經(jīng)常性損益。

    財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，美好置業(yè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)營收占比僅為1.89%，主營業(yè)務(wù)為農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖與銷售的湖北美億農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司，在上述期間內(nèi)的凈利潤為-0.87億元。

    謝逸楓指出，美好置業(yè)的布局的確拖累了公司的整體發(fā)展，多元化發(fā)展前期投入巨大，而且投資回報周期漫長，特別是在主業(yè)業(yè)績增長緩慢、利潤下滑時，多元化可能會成為燒錢的產(chǎn)業(yè)，就會拖累公司整體的規(guī)模業(yè)績和利潤增長水平。美好置業(yè)轉(zhuǎn)型失利，最主要還是因?yàn)閷�跨界轉(zhuǎn)型的行業(yè)不熟悉，缺乏這方面的人才經(jīng)驗(yàn)，包括對國家在相關(guān)產(chǎn)業(yè)方面的政策支持也不是很熟悉，對盈利增長模式還沒有完全掌握到。

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責(zé)編：ZB