華發(fā)股份財務(wù)指標(biāo)踩“兩道紅線”仍斥169億拿地   三年永續(xù)債累計167億或吞噬歸母凈利

    ●長江商報記者 吳婷

    立足珠海、放眼全國的華發(fā)股份（600325），近日因與格力集團參股賈躍亭旗下FF引發(fā)市場關(guān)注。

    專注地產(chǎn)的華發(fā)股份，在過去一年中為了邁進千億銷售額門檻，加速全國布局，大舉拿地擴張。但在銷售業(yè)績增長的同時，歸母凈利潤增速遠(yuǎn)不及營收增速，永續(xù)債也連年增長，存在吞噬歸母凈利潤的風(fēng)險。

    長江商報記者注意到，截至2020年前三季度，華發(fā)獲取土地總計容面積同比增長24.3%。僅2020年12月25日和2021年1月8日，華發(fā)股份連續(xù)兩次高溢價競拍武漢地塊，累計金額169億元。在二級市場上，自2020年7月份以來，華發(fā)股份股價也呈下行趨勢。2021年1月8日股價創(chuàng)歷史新低至5.88元/股，較2020年7月份股價跌幅最高達25%。據(jù)華發(fā)股份公布的財報數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020年前三季度，華發(fā)股份永續(xù)債3年累計167億元。與此同時，華發(fā)負(fù)債率同比上升，踩中“兩道紅線”。

    踩中“兩道紅線”

    公開信息顯示，華發(fā)股份成立于1992年8月，前身始創(chuàng)于1980年，2004年在上交所上市，大本營位于珠海。經(jīng)過40年耕耘，在2020年，華發(fā)股份銷售額終于實現(xiàn)千億目標(biāo)。

    然而，實現(xiàn)千億目標(biāo)的背后卻暗藏債務(wù)隱患。

    財報數(shù)據(jù)顯示，截至2020年9月末，華發(fā)股份剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為78.54%，較2019年末上升1.71個百分點，超過監(jiān)管紅線；凈負(fù)債率為148.35%，較2019年末下降2.33個百分點，超過監(jiān)管紅線；現(xiàn)金短債比為1.19倍，較2019年末上升20.3個百分點�！叭�道紅線”華發(fā)股份踩中了兩條。

    截至2020年第三季度，公司短期借款134.6億元，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為252.9億元，兩者共計達387.5億元，而公司貨幣資金為459.9億元，短期債務(wù)承壓。

    在沉重債務(wù)壓力之下，華發(fā)股份為了千億目標(biāo)，并未停止擴張拿地。

    財報數(shù)據(jù)顯示，2020年前三季度，公司獲取土地總計容面積約為301.81萬平方米，較2019年同期的242.81萬平方米同比增長24.3%。其中長三角地區(qū)新增土地計容面積為213.78萬平方米，占比70.83%；珠三角地區(qū)新增土地計容面積為67.33萬平方米，占比22.31%；環(huán)渤海地區(qū)新增土地計容面積為20.7萬平方米，占比6.86%。紹興、珠海、蘇州、廣州、南京、上海、杭州等城市新增土儲占比較多，分別為40.09%、13.8%、9.61%、8.51%、7.68%、5.26%、4.86%。

    除長三角地區(qū)外，華發(fā)股份也重倉華東區(qū)域。2020年8月，斥資百億重倉上海閔行、浦東新區(qū)土儲，溢價率分別為46.4%、32.71%。

    到了年末的2020年12月25日，華發(fā)股份全資子公司以94.3億元的價格競得武漢硚口區(qū)延拍地塊，2.1萬元/平方米的樓面價刷新區(qū)域新高紀(jì)錄，溢價率高達17.88%；1月8日，華發(fā)股份控股子公司以74.69億元競得武漢硚口區(qū)一宗地塊。半個月，累計斥資168.99億元重倉武漢。

    根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報告顯示，2020年8月，全國40個典型城市土地成交溢價率為13.6%，上述華發(fā)股份拿地平均溢價率超行業(yè)平均水平。

    歸母凈利潤增速偏低

    從財報數(shù)據(jù)來看，2020年華發(fā)股份業(yè)績實現(xiàn)了增長，全年銷售額實現(xiàn)破千億。

    僅2020年上半年，公司實現(xiàn)銷售額為441億元，同比增長1.1％；實現(xiàn)銷售面積176萬平方米，微幅回落1.5％，對應(yīng)銷售均價同比增長2.6％至24983元/平方米。

    然而，業(yè)績向好卻掩藏著歸母凈利潤增速遠(yuǎn)不及營收增速。

    財報數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，華發(fā)股份實現(xiàn)營收228.66億元，同比增長60.75%；利潤總額為27.4億元，同比增長23.19%；凈利潤為21.4億元，同比增長29.28%；歸屬于母公司所有者凈利潤為14.66億元，同比增長5.96%。

    2020年前三季度，華發(fā)股份實現(xiàn)營業(yè)總收入287.6億，同比增長48%；實現(xiàn)歸母凈利潤17.5億，同比增長1.4%。報告期內(nèi)，公司毛利率為24.5%，同比降低9.7個百分點，凈利率為8.8%，同比降低2.4個百分點。

    對于歸母凈利潤增速低于營收增速，中信建投分析認(rèn)為，一是公司毛利率下降，拖累了歸母凈利潤增速。數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年公司毛利率約24.6％，較去年同期下降10.37個百分點；二是，前期合作開發(fā)低權(quán)益比項目陸續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)，致報告期內(nèi)少數(shù)股東損益達6.7億元,占凈利潤比重約31.3％，較去年同期增加15個百分點；三是，公司抓住銷售回補期，加大營銷力度致報告期內(nèi)銷售管理費用率(銷售金額口徑)較去年同期提升0.65個百分點至3.40％。

    不過，長江商報記者發(fā)現(xiàn)，華發(fā)股份永續(xù)債增長也存在吞噬歸母凈利潤的風(fēng)險。

    作為房企青睞的融資渠道，永續(xù)債在財報中記為“資產(chǎn)”、不影響負(fù)債率。短期看，房企通過發(fā)行永續(xù)債能夠暫時降低表觀資產(chǎn)負(fù)債率，但從本質(zhì)上來說，債務(wù)風(fēng)險并沒有完全消除。中長期看會吞噬歸母凈利潤，

    財報數(shù)據(jù)顯示，2018年、2019年、2020年前三季度，華發(fā)股份永續(xù)債在逐年增長，分別為30.98億元、63.74億元、72.7億元，3年累計167億元。

    業(yè)內(nèi)資深財務(wù)人士告訴長江商報記者，永續(xù)債被劃分為債券還是權(quán)益工具，對于報表上的負(fù)債率會有截然不同的影響，但是賬面降杠桿并不等于實質(zhì)性降杠桿。與此同時，房企永續(xù)債中也存在利率跳升情況，比如前三年支付的利息降低，但隨著市場融資利率走高等行業(yè)因素影響，后期利率升高也有可能。對于負(fù)債率較高的企業(yè)而言，一旦永續(xù)債利息遞延支付產(chǎn)生利率跳升情況，企業(yè)償債壓力將會增大。

    在二級市場，自2020年7月來，華發(fā)股份股價呈下行趨勢。2021年1月8日股價創(chuàng)歷史新低至5.88元/股，較2020年7月份股價跌幅最高達25%。

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責(zé)編：ZB