合生創(chuàng)展朱桔榕280億拿地轉(zhuǎn)型炒股紓困   關(guān)鍵財務(wù)指標(biāo)已踩或逼近“三道紅線”

●長江商報記者 趙潔

在“二代”朱桔榕的帶領(lǐng)下，老牌房企合生創(chuàng)展一手買地，一手“炒股”，開始煥發(fā)出新的活力。

1月26日，合生創(chuàng)展（00754.HK）以“觸頂”價格46.57億、溢價率10.88%、綜合樓面價34998元/平、自持面積21%，競得北京大興舊宮地塊。

2021開年以347億元投資廣州最大舊改項目，如今又?jǐn)S出高價拿下北京舊宮地塊，可見朱桔榕執(zhí)掌后，欲重振地產(chǎn)業(yè)務(wù)的決心。

一年前，不過31歲的朱桔榕從父親朱孟依手里接任，成為合生創(chuàng)展董事會主席，合生創(chuàng)展一改往日沉寂的狀態(tài)，在土地市場上高歌猛進(jìn)，豪擲數(shù)百億拿下舊改項目。

長江商報記者注意到，2020年以來，合生創(chuàng)展在廊坊、昆山、北京、杭州等地拿下7個項目，總斥資超過230億元，新增土地儲備88.7萬平方米。其中5月豪擲180億資金拿下分鐘寺三宗地，成為北京樓市焦點。

在土地市場上的高歌猛進(jìn)也給合生創(chuàng)展帶來一定的債務(wù)壓力，其資產(chǎn)負(fù)債率逐年走高。財報數(shù)據(jù)顯示，2019年前，合生創(chuàng)展的資產(chǎn)負(fù)債率多維持在60%以下，2019年升至63.25%，較上一年增長4.54個百分點；2020年中期已上升至68.56%，較上一期增長6.4個百分點。

此外，合生創(chuàng)展集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為66.6%、凈負(fù)債率為92%、現(xiàn)金短債比為0.9。根據(jù)“三道紅線”所規(guī)定，合生創(chuàng)展現(xiàn)金短債比“踩線”，另外兩項指標(biāo)也逼近監(jiān)管紅線。

拿地投資舊改項目重振主業(yè)

朱桔榕執(zhí)掌后，在拿地上展現(xiàn)出積極進(jìn)取的風(fēng)格。

去年5月份，合生創(chuàng)展10日內(nèi)在京豪擲180億元補充土儲，這相當(dāng)于該公司2019年全年的銷售業(yè)績。

進(jìn)入2021年，合生再次掀起北京土拍市場的熱潮。1月26日下午，大興舊宮和順義新城共3宗地公開拍賣，吸引超20家房企參與競買。

熱度最高的是合生拿下的大興舊宮地塊，參與競買主體多達(dá)16家（其中有兩個兩兩聯(lián)合體），其中不乏中海、金茂、綠地、華潤等品牌房企，在價格“觸頂”達(dá)到最高限價46.57億元，進(jìn)入競自持面積的環(huán)節(jié)。最終由合生以最高限價加21%的自持比例競得，溢價率10.88%。

值得注意的是，其樓面價是2020年大興區(qū)全年平均樓面價21961元/平方米的2倍。其自持比例，突破半月前金地創(chuàng)造的11%自持紀(jì)錄，成為2021年目前為止出讓地塊之最。目前該地塊周邊已有保利綠城和錦誠園、中海寰宇時代等在售新盤，單價均在5萬元/平方米以上。

對于合生創(chuàng)展來說，拿地僅僅是重啟擴(kuò)張之路的第一步，投資舊改項目也是重振地產(chǎn)主業(yè)的重中之重。

近兩年來，合生創(chuàng)展舊改動作不斷。2019年開始，合生創(chuàng)展先后在廣州、東莞拿下3個大型舊改項目；2020年4月，合生創(chuàng)展以33.31億元從珠光控股手中接下黃埔區(qū)火村舊改項目；2020年10月8日，合生創(chuàng)展聯(lián)手知識城集團(tuán)簽約接下廣州黃埔逕頭村舊改前期服務(wù)。今年1月21日，合生創(chuàng)展以346.67億元拿下廣州最貴舊改項目。至此，合生創(chuàng)展的舊改版圖再添一“子”。

在一系列大刀闊斧的投資布局上，其銷售業(yè)績也出現(xiàn)增長。根據(jù)合生創(chuàng)展披露，2020年，公司完成合約銷售金額358億元，同比增長53.7%。其中，物業(yè)合約銷售金額約344.56億元，較2019年同期的229億元上升50.5%。

同時，其資產(chǎn)負(fù)債率也逐年走高。財報數(shù)據(jù)顯示，2019年前，合生創(chuàng)展的資產(chǎn)負(fù)債率多維持在60%以下，2019年升至63.25%，較上年增長4.54個百分點；2020年中期資產(chǎn)負(fù)債率升至為68.56%，較上一期增長6.4個百分點。負(fù)債總額也從年初的1156.35億元躍至1552.86億元。期末，公司貨幣資金140.36億元，短期借款高達(dá)222.17億元。只能通過土地及時轉(zhuǎn)化獲得資金。

轉(zhuǎn)型發(fā)展投資業(yè)務(wù)成第二大收入來源

1992年，朱孟依在香港成立合生創(chuàng)展，次年在廣州創(chuàng)辦珠江投資，二者合稱為“珠江合生系”。合生是曾經(jīng)的“華南五虎”之一，以開發(fā)百億大盤著稱。

2004年，合生創(chuàng)展成為首個邁過百億元銷售門檻的房企，但此后，其銷售額始終徘徊在百億元上下。

受“慢周轉(zhuǎn)、高溢價”戰(zhàn)略影響，合生創(chuàng)展錯失了規(guī)模增長的機(jī)會。2013到2018年，合生整體表現(xiàn)低調(diào)，連年銷售不及百億元，甚至一度掉出房企百強(qiáng)，被業(yè)內(nèi)評價“停滯十年”。直到2019年，合生創(chuàng)展才終于跨入200億元門檻，至212.58億元。

2020年1月13日，合生創(chuàng)展集團(tuán)發(fā)布公告，朱孟依自2020年1月10日起辭任公司董事會主席及執(zhí)行董事職務(wù)，其女朱桔榕獲委任為董事會主席。

隨后，合生創(chuàng)展加快了地產(chǎn)、商業(yè)、合生活、基建和投資等板塊的資源整合優(yōu)化，構(gòu)建五大板塊并驅(qū)發(fā)展的全產(chǎn)業(yè)鏈。

出身金融學(xué)專業(yè)的朱桔榕，利用金融投資的思維為公司尋求發(fā)展新出路。2020年6月，合生創(chuàng)展將股權(quán)投資業(yè)務(wù)納入主要業(yè)務(wù)，包括一級市場私人股權(quán)投資及二級市場股票投資，此后在股權(quán)投資方面動作頻頻。

2020年11月18日，合生創(chuàng)展曾發(fā)布公告，披露其購入上市公司股份的清單，包括Sea股份、平安健康股份、平安保險股份、匯豐控股股份、中國移動股份及小米股份，總購買價分別約為8.82億港元、7.91億港元、17.42億港元、10.28億港元、9.49億港元、10.3億港元，共計斥資約64.2億港元，浮盈28億港元。

根據(jù)財報，去年上半年，股權(quán)投資是其僅次于主業(yè)房地產(chǎn)的第二大收益業(yè)務(wù)。數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，合生主業(yè)房地產(chǎn)收入54.8億港元，股權(quán)投資收入達(dá)28.36億港元，為整體收入同比上升48.7%、毛利率由2019年末52%提升至67%貢獻(xiàn)主要力量。

“地產(chǎn)航母”搖身一變，成為“股神”。合生創(chuàng)展相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，未來，集團(tuán)將專注于高科技類股權(quán)投資，以中長期持有為目標(biāo)進(jìn)行配置，在低息環(huán)境中為現(xiàn)金盈余尋找更高的資本回報及穩(wěn)定現(xiàn)金流，從而熨平短期市場波動帶來的不確定性，進(jìn)一步提升股東價值。

責(zé)編：ZB