新湖中寶出售200億資產(chǎn)回籠資金紓困   “囤地”慢周轉(zhuǎn)模式錯(cuò)失主業(yè)發(fā)展良機(jī)

    長(zhǎng)江商報(bào)記者 趙潔

    兩個(gè)月前，新湖中寶的實(shí)際控制人黃偉財(cái)富從去年的230億元升至320億元，登上“2020胡潤(rùn)百富榜”，在溫州地區(qū)排名第一，但新湖中寶卻一直在“賣(mài)子求生”。

    新湖中寶（600208.SH）日前發(fā)布公告稱，擬將旗下浙江啟輝實(shí)業(yè)有限公司35%股權(quán)及浙江啟隆實(shí)業(yè)有限公司50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)中國(guó)（1918.HK），交易價(jià)款總計(jì)49.44億元。

    長(zhǎng)江商報(bào)記者關(guān)注到，在此交易之前，公司已有一系列資產(chǎn)出售動(dòng)作，2019年7月至今，新湖中寶已經(jīng)出售了5筆資產(chǎn)分別給融創(chuàng)和綠城，交易總價(jià)達(dá)到193.51億元。

    一系列資產(chǎn)出售動(dòng)作背后或許是新湖中寶的資金壓力。數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，新湖中寶實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入80.25億元，同比下降27.45%；歸母凈利潤(rùn)27.34億元，同比增加11.27%；歸母扣非凈利潤(rùn)9.56億元，同比下降62.37%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流同比下降605.19%至負(fù)6.4億元。

    在業(yè)績(jī)承壓及“三條紅線”監(jiān)管要求下，新湖中寶加快了出售資產(chǎn)回籠資金的步伐。另一方面，旗下地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度緩慢也讓新湖中寶備受困擾，據(jù)媒體公開(kāi)報(bào)道，新湖中寶多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)長(zhǎng)超10年，“囤地”慢周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)模式導(dǎo)致地產(chǎn)主業(yè)銷(xiāo)售去化壓力大。

    12月23日，長(zhǎng)江商報(bào)記者針對(duì)頻繁出售資產(chǎn)回籠資金，業(yè)績(jī)下行負(fù)債高企，囤地慢周轉(zhuǎn)等方面的問(wèn)題發(fā)送采訪提綱至新湖中寶，截止發(fā)稿前仍未得到回復(fù)。

    出售資產(chǎn)回籠資金降負(fù)債

    在疫情考驗(yàn)及“三條紅線”監(jiān)管要求之下，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商靠出售資產(chǎn)減負(fù)減重，快速變現(xiàn)回籠部分資金，以解決當(dāng)下流動(dòng)性緊張的壓力，新湖中寶也不例外。

    2019年下半年起，新湖中寶頻繁賣(mài)資產(chǎn)，相繼轉(zhuǎn)讓南通啟新、南通啟陽(yáng)、南通新湖等多個(gè)項(xiàng)目公司股權(quán)。

    2019年12月至2020年4月，新湖中寶陸續(xù)將旗下上海新湖房產(chǎn)35%股權(quán)、上海中瀚置業(yè)35%股權(quán)、浙江啟豐實(shí)業(yè)100%股權(quán)、浙江啟智100%股權(quán)，南通新湖50%股權(quán)出售給綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，交易價(jià)總計(jì)77.02億。

    今年11月，新湖中寶擬將旗下浙江啟輝實(shí)業(yè)有限公司35%股權(quán)及浙江啟隆實(shí)業(yè)有限公司50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予融創(chuàng)中國(guó)，交易價(jià)款總計(jì)49.44億元。

    早在2019年7月，新湖中寶及全資子公司新湖地產(chǎn)集團(tuán)與融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)簽署《合作協(xié)議書(shū)》，融創(chuàng)地產(chǎn)或其指定方將受讓公司持有的浙江甌瓴實(shí)業(yè)有限公司和上�，攲毞康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的股權(quán)及相應(yīng)權(quán)益，交易總價(jià)款為67.05億元。

    長(zhǎng)江商報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在2019年7月至今，新湖中寶已經(jīng)出售了5筆資產(chǎn)分別給融創(chuàng)和綠城，交易總價(jià)達(dá)到193.51億元。

    值得注意的是，上述出售的項(xiàng)目普遍具備資產(chǎn)負(fù)債率高，舊改項(xiàng)目持有時(shí)間和開(kāi)發(fā)時(shí)間都較長(zhǎng)的特征，在一定程度上會(huì)加據(jù)公司債務(wù)的增長(zhǎng)。

    財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，新湖中寶2017-2019年及2020年三季度總負(fù)債分別為916.69億元、1054.85億元、1088.69億元、1148.7億元，其中一年到期非流動(dòng)負(fù)債為112.58億元、165.81億元、187.44億元、132.96億元。

    隨著房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊，“三道紅線”成為金融監(jiān)管新規(guī)，很多房企出現(xiàn)賣(mài)資產(chǎn)變現(xiàn)回籠資金的現(xiàn)象。中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，新湖中寶頻繁出售旗下資產(chǎn)，說(shuō)明公司可能出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，也存在現(xiàn)金流告急的現(xiàn)象。特別是債務(wù)到期的話，由于銀行借貸收緊很難從銀行獲得新借款，急需要出售資產(chǎn)來(lái)還債。另外一方面賣(mài)掉這些資產(chǎn)可能是要拿地，有新的項(xiàng)目要進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)建設(shè)。

    截至2020年9月底，新湖中寶到期債務(wù)高達(dá)人民幣228億元。該公司已經(jīng)償還了其2020年3月到期的7億美元境外債券，但是2020年9月仍有人民幣18億元的境內(nèi)債券可回售，并在2021年6月底之前將有6.58億美元的境外債券可回售和贖回。

    穆迪預(yù)計(jì)，公司9月底的現(xiàn)金結(jié)余人民幣129億元，加上其運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流，不足以償付這些到期債務(wù)。因此，今年3月，穆迪將新湖中寶評(píng)級(jí)下調(diào)至B3，展望維持負(fù)面。

    新湖中寶則認(rèn)為，通過(guò)出售資產(chǎn)，股權(quán)交易回籠資金，踐行了優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)、持續(xù)去杠桿的既定策略。公司去杠桿成績(jī)可喜，預(yù)計(jì)今年年底的資產(chǎn)負(fù)債情況將基本契合當(dāng)前宏觀政策對(duì)地產(chǎn)企業(yè)降杠桿的要求。

    2020年半年報(bào)顯示，截至上半年，新湖中寶總資產(chǎn)1524.92億元，比年初增加5.76%；歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)367.98億元，較年初增長(zhǎng)7.08%；公司賬面資產(chǎn)負(fù)債率75.29%，較上年末降低0.30個(gè)百分點(diǎn)；扣除預(yù)收類(lèi)款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率僅為62.00%，負(fù)債率在行業(yè)中保持中等偏低水平。

    地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展乏力業(yè)績(jī)承壓

    新湖中寶主營(yíng)業(yè)務(wù)是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但銷(xiāo)售規(guī)模發(fā)展平平。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018、2019年新湖中寶權(quán)益銷(xiāo)售金額分別為156.1億、124.4億，非但沒(méi)能突破200億的銷(xiāo)售目標(biāo)，還下滑了20%。

    2020年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，新湖中寶期內(nèi)房產(chǎn)累計(jì)銷(xiāo)售金額為71.18億元，三季報(bào)末銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)至95.17億元，平均每月銷(xiāo)售金額不足8億元。

    市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，新湖中寶現(xiàn)金短債比為0.72，凈負(fù)債率為158%，扣除預(yù)收類(lèi)款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為62%，踩中兩條紅線，處于橙檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%。

    在今年疫情和融資監(jiān)管雙重壓力下，新湖中寶業(yè)績(jī)表現(xiàn)出現(xiàn)大幅度下滑。今年前三季度，新湖中寶實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入80.25億元，同比下降27.45%；歸母凈利潤(rùn)27.34億元，同比增加11.27%；歸母扣非凈利潤(rùn)9.56億元，同比下降62.37%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流同比下降605.19%至負(fù)6.4億元。

    從以往業(yè)績(jī)來(lái)看也呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，2017-2019年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收分別為175億元、172.27億元、148.1億元；歸母凈利分別為33.22億元、25.06億元、21.53億元，分別同比下降43.1%、24.55%、14.08%。

    除了賣(mài)地回籠資金，新湖中寶還發(fā)債籌集資金。去年3月份，新湖中寶發(fā)債申請(qǐng)獲證監(jiān)會(huì)通過(guò)，在未來(lái)24個(gè)月內(nèi)可以公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)75億元的公司債。此外，去年還發(fā)行三次美元債。

    今年初以來(lái)，企業(yè)赴海外發(fā)債成本陡然上升，不少房企轉(zhuǎn)投境內(nèi)市場(chǎng)融資，新湖中寶仍然選擇海外發(fā)債。3月27日，新湖（BVI）2018控股有限公司完成在境外發(fā)行總額2億美元的債券，票面年利率為11%。

    謝逸楓指出，新湖中寶債務(wù)的增長(zhǎng)壓力與銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的下滑有直接關(guān)系，一方面由于疫情和調(diào)控不斷加碼的影響，給樓盤(pán)的銷(xiāo)售帶來(lái)很大的影響。另一方面?zhèn)鶆?wù)償還壓力大，一定程度上影響到對(duì)新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金投入，此外，整體拿地的資金成本過(guò)高，借款利息過(guò)高，開(kāi)發(fā)建設(shè)成本過(guò)高都會(huì)導(dǎo)致業(yè)績(jī)下降。

    面對(duì)當(dāng)前嚴(yán)峻的監(jiān)管環(huán)境，新湖中寶如何補(bǔ)充流動(dòng)性，降低資產(chǎn)負(fù)債率？謝逸楓認(rèn)為，出售資產(chǎn)可以直接轉(zhuǎn)變成資金補(bǔ)充到流動(dòng)性里，減少短期債務(wù)增加長(zhǎng)期債一定程度上可以降低資產(chǎn)負(fù)債，還可以通過(guò)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)新形式。

    新湖中寶也在財(cái)報(bào)中多次表示近年來(lái)一直在改善債務(wù)結(jié)構(gòu)降杠桿。截至目前，公司有息負(fù)債從760億下降到約540億，資產(chǎn)負(fù)債率下降到70%以下，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率下降到65%以下。降杠桿的同時(shí)，公司也有效控制了融資成本，2019年末平均融資利率6.91%，當(dāng)期公司融資利率持續(xù)下降，預(yù)計(jì)2020年末平均利率約6.5%。

    慢周轉(zhuǎn)模式被指“借地生財(cái)”

    跟其他房企生猛高周轉(zhuǎn)相比，新湖中寶面臨地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)慢的困擾。

    據(jù)媒體公開(kāi)報(bào)道稱，新湖中寶在杭州、蘇州、上海等地已有多個(gè)舊改項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)長(zhǎng)超過(guò)十年，且公司土儲(chǔ)主要位于三、四線城市，存在較大的去化壓力。

    比如，截至2018年末，2002年開(kāi)工的上海新湖明珠城，完工78.96%；2009年開(kāi)工的“仙林金谷”項(xiàng)目?jī)H完工65.24%；同年開(kāi)工的濱州玫瑰園項(xiàng)目?jī)H完工49.94%；杭州的香格里拉項(xiàng)目，原定竣工期限為2017年，目前已延后到了2022年。

    去年7月16日，新湖中寶就向融創(chuàng)出售過(guò)舊改項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)出售的兩家公司為浙江甌瓴實(shí)業(yè)有限公司和上�，攲毞康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，其中甌瓴實(shí)業(yè)持有的海涂項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期已超過(guò)十年。而上海瑪寶為公司于2015年收購(gòu)，因收購(gòu)支付了7.2億元的拆遷保證金。

    “新湖中寶的確存在靠地塊升值后再出售賺錢(qián)的情況，慢周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)模式導(dǎo)致其錯(cuò)失了房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去20年最好的黃金發(fā)展機(jī)遇，沒(méi)有快速的實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)也導(dǎo)致借款利息高，負(fù)債壓力比較大�！� 謝逸楓指出，新湖中寶地產(chǎn)業(yè)務(wù)這幾年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)規(guī)模增長(zhǎng)幅度比較小，而且在貨幣寬松周期之內(nèi)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)快速的高增長(zhǎng)，在調(diào)控和負(fù)債高企的壓力下，可能就會(huì)影響到公司的整體發(fā)展速度。

    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，囤地看似有增值機(jī)會(huì)，但其實(shí)錯(cuò)過(guò)了開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。很多囤地企業(yè)雖然前幾年賺了，但所謂“借地生錢(qián)”業(yè)務(wù)，其實(shí)是不可持續(xù)的。

    慢周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)模式導(dǎo)致新湖中寶錯(cuò)失地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展良機(jī)，在土地市場(chǎng)上也鮮有出手。

    今年5月29日。新湖中寶和杭州市房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)總公司一起拿下浙江省溫州市樂(lè)清市中心區(qū)ZX-16a-1、ZX-16b-1地塊，成交價(jià)15.14億元，樓面價(jià)約9675元/平方米，溢價(jià)率21%。

    長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，這是新湖中寶在土地市場(chǎng)沉寂兩年之久后收獲的一塊地，去年至今，又陸續(xù)向融創(chuàng)以及綠城出售部分地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)，市場(chǎng)一度猜想，新湖中寶是否要退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

    2020年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，公司三季度新開(kāi)工項(xiàng)目面積僅17.61萬(wàn)平方米。不過(guò)，新湖中寶認(rèn)為，過(guò)去兩年“零拿地”以及加快存量開(kāi)發(fā)，更多是以時(shí)間換取空間，目前的土儲(chǔ)足夠5-8年的開(kāi)發(fā)。

    多元化布局金融科技產(chǎn)業(yè)成效漸顯

    被稱為 “帶著深厚投資基因的地產(chǎn)企業(yè)”的新湖中寶，對(duì)地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展顯得有些“漫不經(jīng)心”，投入更多精力到金融和科技領(lǐng)域。

    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2009年以來(lái)，新湖中寶就相繼收購(gòu)溫州銀行、陽(yáng)光保險(xiǎn)、51信用卡、萬(wàn)得信息、信銀國(guó)際等多家金融機(jī)構(gòu)股權(quán)，累計(jì)收購(gòu)所耗資金超過(guò)100億元。

    在高科技投資領(lǐng)域，新湖中寶近年來(lái)通過(guò)持續(xù)不斷的投入，斬獲了不少細(xì)分行業(yè)的優(yōu)秀企業(yè)，包括趣鏈科技、邦盛科技、諧云科技、宏華數(shù)碼、晶晨半導(dǎo)體以及萬(wàn)得信息等，涉及區(qū)塊鏈、云計(jì)算、智能制造、芯片、大數(shù)據(jù)等領(lǐng)域。

    半年報(bào)顯示，近年來(lái)，新湖中寶加大了對(duì)高科技領(lǐng)域的布局，已經(jīng)漸成規(guī)模和體系，投資領(lǐng)域遍及金融科技、信息技術(shù)、芯片設(shè)計(jì)、智能制造、醫(yī)療健康等，投資規(guī)模超70億元，為公司未來(lái)的發(fā)展打開(kāi)廣闊空間，部分企業(yè)已上市或?qū)㈥懤m(xù)上市。

    公司投資入股的寧波鼎暉祁赫投資合伙企業(yè)（有限合伙）已投資十余家高科技企業(yè)，其中神州細(xì)胞、復(fù)潔環(huán)保已登陸科創(chuàng)板，重點(diǎn)投資的龍芯中科，公司間接持有其1.80%的股權(quán)投資的長(zhǎng)城證券、歌華有線、中芯國(guó)際、晶晨股份等均已進(jìn)入收獲期。

    科創(chuàng)板首批上市公司晶晨股份，如今上市已逾一年，公司賬面浮盈2億元；宏華數(shù)碼于2020年6月提交上市申請(qǐng)，該公司以數(shù)碼噴印技術(shù)為核心，2017年至2019年，均位列中高端紡織數(shù)碼噴墨印花機(jī)銷(xiāo)量第一，且市場(chǎng)占有率超過(guò)50%。

    “通過(guò)出售資產(chǎn)不僅可以回籠大量資金，還可以整合資源優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，助力公司在其他領(lǐng)域的布局，包括要后續(xù)積極涉足金融，高科技產(chǎn)業(yè)等�！� 嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，如果是后續(xù)要進(jìn)入金融投資等業(yè)務(wù)，那么要研究此類(lèi)業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流等狀況，這是很關(guān)鍵的，不要盲目冒進(jìn)地投資相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

責(zé)編：ZB