上坤地產(chǎn)營(yíng)收年復(fù)合增長(zhǎng)率150% 深耕長(zhǎng)三角毛利率高于行業(yè)

長(zhǎng)江商報(bào)消息 ●長(zhǎng)江商報(bào)記者 張璐

作為一家正在崛起的物業(yè)開發(fā)商，上坤地產(chǎn)（6900.HK）成為了繼金輝控股之后，在“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)后第二家完成IPO的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也是年內(nèi)上市房企中最年輕的一家。

資料顯示，上坤地產(chǎn)創(chuàng)始于2010年，是一家立足上海、深耕長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，同時(shí)向珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)及中部核心經(jīng)濟(jì)區(qū)逐步拓展的物業(yè)企業(yè)。

數(shù)據(jù)顯示，上坤地產(chǎn)今年4月底實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入11.49億元，實(shí)現(xiàn)毛利5.93億元，較去年同期增長(zhǎng)3.5%。近三年，上坤地產(chǎn)一直保持較快增長(zhǎng)速度，2019年和2017年分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入75.35億元和12.01億元，三年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)150.5%。

此外，值得一提的是，“三道紅線”背景下，上坤地產(chǎn)已經(jīng)提前實(shí)現(xiàn)降杠桿。截至2020年4月末，公司凈負(fù)債比率為73.8%、現(xiàn)金短債比為1.37倍，均滿足“三道紅線”監(jiān)管要求。

目前，港交所大門外聚集了不少IPO的內(nèi)地房企。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，截至11月16日，港交所門外目前排隊(duì)等待上市的房企及相關(guān)企業(yè)有36家。上坤地產(chǎn)突出重圍，順利拿到上市門票。

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)在接受長(zhǎng)江商報(bào)記者采訪時(shí)說道，“上市公司關(guān)鍵還是看它的一個(gè)成長(zhǎng)性，上坤地產(chǎn)這兩年增長(zhǎng)表現(xiàn)還是比較明顯的，包括經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入、規(guī)模、土地資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)與分布等等，可成長(zhǎng)性是決定了后續(xù)上市能夠通過的一個(gè)很重要因素�！�

前4月毛利率高達(dá)51.6%

上市首日，上坤地產(chǎn)以2.28港元的發(fā)行價(jià)格平開，當(dāng)日盤中最高至2.34港元每股，當(dāng)日收盤價(jià)每股2.30港元，較發(fā)行價(jià)上漲0.88%。

值得關(guān)注的是，上坤地產(chǎn)是今年上市房企中最年輕的企業(yè)。資料顯示，上坤地產(chǎn)于2010年在上海起步，專注于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，2016年確立全國(guó)化戰(zhàn)略布局，專注于房地產(chǎn)住宅和商用資產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)，現(xiàn)已戰(zhàn)略性地將業(yè)務(wù)拓展至珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)及中部核心經(jīng)濟(jì)區(qū)。

根據(jù)招股說明書顯示，上坤地產(chǎn)營(yíng)收主要來自于物業(yè)銷售、物業(yè)租賃收入和咨詢服務(wù)三部分，2017-2019年，公司營(yíng)收分別為12.01億元、68.47億元和75.35億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為150.5％；相對(duì)營(yíng)收高增長(zhǎng)，公司凈利潤(rùn)增速更為罕見。上述三個(gè)年度，上坤地產(chǎn)分別實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)0.35億元、6.73億元、6.78億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為342.3%。

與此同時(shí)，上坤地產(chǎn)的銷售排行挺進(jìn)百?gòu)?qiáng)之列。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，公司2017年至2019年的操盤銷售額分別為5.15億元、229.5億元及220.7億元。今年前十月銷售額為187.8億元，排名92。

今年一季度，受疫情影響，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷售金額，均同比降低。上坤地產(chǎn)前4個(gè)月實(shí)現(xiàn)收入11.49億元、實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.58億元，同比也有所放緩，不過幅度在百?gòu)?qiáng)內(nèi)較為平緩，體現(xiàn)出一定抗風(fēng)險(xiǎn)力。

此外，長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，上坤地產(chǎn)在2017年到2020年前四個(gè)月的毛利率均高于行業(yè)平均水平，2017-2019年，公司毛利分別為3.07億元、3.53億元、3.71億元，對(duì)應(yīng)的毛利率為30.9%、51.5%和40.8%。僅以2019年為例，上坤地產(chǎn)的毛利率較當(dāng)年上市房企平均30.3%的毛利率高出10.5%。

今年前4月上坤地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)毛利率達(dá)51.6％，同比增長(zhǎng)3.5%。對(duì)于業(yè)績(jī)期內(nèi)整體毛利率水平比較高，公司管理層表示，“結(jié)轉(zhuǎn)主要是來源于上海越山項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)收并購(gòu)方式取得的項(xiàng)目，所以毛利率水平相對(duì)較高�！倍�剔除這些特殊性之后，上坤地產(chǎn)認(rèn)為公司整體毛利率水平還是會(huì)維持在行業(yè)平均水平。

降杠桿效果顯著

值得一提的是，在保持成長(zhǎng)性同時(shí)，上坤地產(chǎn)亦十分重視財(cái)務(wù)的穩(wěn)健性。在“三條紅線”的規(guī)定之下，上坤地產(chǎn)積極順應(yīng)國(guó)家“去杠桿、降負(fù)債”的要求，嚴(yán)格監(jiān)控財(cái)務(wù)指標(biāo)，降低負(fù)債水平，債務(wù)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步優(yōu)化。

招股書顯示，在2017年-2019年之間，上坤地產(chǎn)凈負(fù)債率從684.9%降到325.9%，再到118.8%。截至今年4月末，雖然受到疫情影響，上坤地產(chǎn)繼續(xù)降低凈負(fù)債率至73.8%，較2019年末下降接近45%，現(xiàn)金及銀行結(jié)余除以計(jì)息銀行及其他即可即期部分比率為1.4，短期償債能力明顯提高。除資產(chǎn)負(fù)債率略高外，其余兩個(gè)指標(biāo)已經(jīng)符合“三條紅線”相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求。

在規(guī)模上，上坤地產(chǎn)是典型的中小房企。截至2020年7月31日，上坤地產(chǎn)在中國(guó)八個(gè)省份及直轄市的14個(gè)城市擁有49個(gè)物業(yè)項(xiàng)目組合，涉及應(yīng)占土儲(chǔ)儲(chǔ)備412.93萬平方米。其中，已竣工面積（含可供出售及可租賃）35.68萬平方米、開發(fā)中面積328.75萬平米及持作未來開發(fā)面積48.50萬平方米。

從地域分布來看，長(zhǎng)三角依舊是上坤地產(chǎn)的主要戰(zhàn)場(chǎng)，截止2020年7月末，上坤地產(chǎn)在長(zhǎng)三角的土地儲(chǔ)備占比已超過70%，而上海、杭州、寧波更是上坤深度布局的區(qū)域，三者土儲(chǔ)占比均在10%以上。

不過，值得注意的是，一直深耕長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的上坤地產(chǎn)，在過去兩三年已啟動(dòng)全國(guó)化擴(kuò)張，積極布局珠三角、長(zhǎng)江中游等熱門區(qū)域。2019年7月，上坤地產(chǎn)在上海發(fā)布了全新的“三五發(fā)展戰(zhàn)略”，確定了下一個(gè)五年的發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃。上坤地產(chǎn)采用“3+X”的投資策略，即做透長(zhǎng)三角、突破珠三角、加強(qiáng)長(zhǎng)江中游，伺機(jī)進(jìn)駐新區(qū)域。

其中，“大灣區(qū)”是其近兩年來布局的重點(diǎn)。2018年12月上坤地產(chǎn)以入股東莞一個(gè)項(xiàng)目首進(jìn)大灣區(qū)，2019年8月在佛山獨(dú)立拿下了一宗宅地地王，2020年2月通過收購(gòu)佛山海路置業(yè)有限公司49%股權(quán)獲取了佛山、順德兩個(gè)項(xiàng)目，今年5月以底價(jià)1.48億元拿下佛山一宗商住地。

至于未來業(yè)務(wù)的規(guī)劃，上坤集團(tuán)創(chuàng)始人兼CEO朱靜曾在接受媒體采訪時(shí)提到，存量是未來的市場(chǎng)，所以一方面做增量，另一方面做存量，每年會(huì)拿出10%-15%的資源做存量資產(chǎn)。但在達(dá)到千億規(guī)模之前，上坤還不會(huì)涉及地產(chǎn)以外的多元化業(yè)務(wù)。

責(zé)編：ZB