綠地凈負(fù)債率降至183%   擬出售231億項(xiàng)目?jī)?yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)

    ●長(zhǎng)江商報(bào)記者 吳婷

    在今年10月，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良坦言，綠地面臨很多困難，要以決戰(zhàn)決勝的精神狀態(tài)打贏三大攻堅(jiān)戰(zhàn)。業(yè)內(nèi)解讀為：銷(xiāo)售去化、交付結(jié)算、資金保證。

    與此同時(shí)，在“三條紅線(xiàn)”壓力下，綠地亟待解決現(xiàn)金流問(wèn)題。

    近日，有消息稱(chēng)，綠地控股（600606.SH)有意出售上海和江蘇兩地共14個(gè)項(xiàng)目27個(gè)物業(yè)，售價(jià)231億元。其中，交易方式多為整棟銷(xiāo)售，且涉及資產(chǎn)交易和股權(quán)交易。

    若該交易若完成，意味著綠地凈資產(chǎn)將增加百億，同時(shí)現(xiàn)金流增加200億。事實(shí)上，今年以來(lái)，綠地集團(tuán)也在主動(dòng)積極降負(fù)債。通過(guò)出售資產(chǎn)、加速物業(yè)銷(xiāo)售和融資等，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)正在優(yōu)化，向好發(fā)展。

    財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至前三季度，公司有息負(fù)債較上半年小幅下降2%，凈負(fù)債率下降至183%，扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率下降至82%，短債覆蓋率提升至78%，整體平均融資成本下降至5.59%。

    打包出售項(xiàng)目231億

    綠地控股商辦項(xiàng)目推薦書(shū)顯示，該集團(tuán)有意出讓包含上海和江蘇兩地共14個(gè)項(xiàng)目27個(gè)物業(yè)，交易方式多為整棟銷(xiāo)售，資產(chǎn)交易和股權(quán)交易兼而有之。推介項(xiàng)目中，不乏地鐵上蓋綜合體、具備市中心區(qū)位優(yōu)勢(shì)的成熟商圈物業(yè)等。

    值得注意的是，去年剛開(kāi)幕的商業(yè)存量改造項(xiàng)目綠地柒彩里也位列銷(xiāo)售項(xiàng)目列表中，該項(xiàng)目具備邊界的地鐵資源和商圈配套。

    此次項(xiàng)目所有資產(chǎn)價(jià)值加總共計(jì)約為231億元，單個(gè)物業(yè)單價(jià)最高為每平方米6.2萬(wàn)元，總價(jià)最高近20億元。

    在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此次一系列的商辦出售業(yè)務(wù)被賦予了更多一層“減負(fù)回血”的期許。同時(shí)，作為物業(yè)銷(xiāo)售，將為第四季度合同銷(xiāo)售增色不少。

    對(duì)此，綠地方面表示，此次出售商辦項(xiàng)目是常態(tài)，綠地每年有30%的銷(xiāo)售金額來(lái)自商辦物業(yè)銷(xiāo)售，準(zhǔn)確來(lái)說(shuō)，這些商辦不能稱(chēng)為資產(chǎn)，而是和住宅一樣的可售物業(yè)。

    事實(shí)上，第四季度成為綠地控股的攻堅(jiān)戰(zhàn)。業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2020年前三季度，綠地累計(jì)完成合同銷(xiāo)售2178.8億元，同比減少7.1%，僅完成全年4000億目標(biāo)的約54.5%。

    與此同時(shí)，綠地集團(tuán)位列三道紅線(xiàn)“紅檔”房企。今年上半年，綠地一年內(nèi)到期的有息債務(wù)占有息債務(wù)總額的36.48%，資產(chǎn)負(fù)債率為87.93%，遠(yuǎn)超紅線(xiàn)，速動(dòng)比率長(zhǎng)期保持在0.45左右。

    與此同時(shí)，綠地基建業(yè)務(wù)仍在增加，并成為公司整體盈利的一定程度上拖累。2020年上半年，綠地在基建業(yè)務(wù)方面的營(yíng)收同比減少了16%。

    面對(duì)業(yè)績(jī)的需求、現(xiàn)金流和負(fù)債的壓力，此次一系列的商辦出售業(yè)務(wù)被賦予了更多一層“減負(fù)回血”的期許。

    從業(yè)績(jī)上看，今年上半年綠地控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)收966億元，但自持物業(yè)取得的租金收入僅4.8億元，商辦物業(yè)占比更是甚少。在投資者看來(lái)，此次出售項(xiàng)目后綠地凈資產(chǎn)可以增加百億，同時(shí)可以增加200億現(xiàn)金流。

    財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，銷(xiāo)售商辦項(xiàng)目是符合綠地控股商業(yè)綜合體發(fā)展目標(biāo)的。在此風(fēng)口上的出售動(dòng)作，容易引起投資者關(guān)注。綠地控股的超高項(xiàng)目和大盤(pán)略多，開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)，對(duì)于負(fù)債的依賴(lài)程度會(huì)比較高，這是其降負(fù)債的難點(diǎn)。

    資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)向好發(fā)展

    事實(shí)上，在三道紅線(xiàn)下，所有房企都在主動(dòng)積極降負(fù)債。

    據(jù)悉，綠地控股的股權(quán)轉(zhuǎn)讓還在進(jìn)行中，有望在春節(jié)后完成，擬引入的戰(zhàn)略投資者可能包括有金融背景的央企。此外，綠地控股到今年12月到期的債券預(yù)計(jì)以自有資金償還，明年1月到期的料以自有資金及新發(fā)債券融資來(lái)償還。數(shù)據(jù)顯示，綠地控股12月約有88.7億元債券到期，明年1月份到期規(guī)模略超81億元。

    據(jù)媒體報(bào)道，綠地控股已經(jīng)制訂了至2023年年中的“減線(xiàn)”三年計(jì)劃。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，綠地控股引入戰(zhàn)略投資正是降低負(fù)債的其中一個(gè)舉措，但戰(zhàn)投方不能是明股實(shí)債，只有直接融資才能有效降低負(fù)債。

    面對(duì)上述壓力，今年起，綠地控股也在加速物業(yè)銷(xiāo)售和融資的節(jié)奏。

    截至上半年，綠地經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流由負(fù)轉(zhuǎn)正，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~41.33億元。但與去年同期相比還是出現(xiàn)腰斬，同比減少49.26%。綠地控股表示，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~變動(dòng)原因?yàn)槭苄鹿诜窝滓咔橛绊�，回籠資金比去年同期減少。

    不過(guò)，在第三季度，綠地控股實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額849億元，同比增長(zhǎng)26.9%，單季度銷(xiāo)售增長(zhǎng)遠(yuǎn)超今年前兩個(gè)季度。

    截至三季度末，綠地控股總資產(chǎn)11648億元，較年初增長(zhǎng)1.67%；歸母凈資產(chǎn)808億元，較年初增長(zhǎng)2.36%；扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率下降至82%；短期借款為299.47億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為730.38億元，其他流動(dòng)負(fù)債為117.46億元，長(zhǎng)期借款1806.76億元，應(yīng)付債券為400.1億元，有息負(fù)債規(guī)模約為3354.17億元，較上半年小幅下降2%；長(zhǎng)短債比例方面，短債比例持續(xù)下降，長(zhǎng)期負(fù)債比例增至7成，整體平均融資成本5.59%，較上半年有所改善。

    此外，綠地控股還在積極推進(jìn)ABS、境外債券、公司債等融資。

    9月15日和11月12日，綠地控股分別向股東公司格林蘭借款5億元和1.9億元，年利率分別為6.5%和5.7%。11月3日，上證所信息平臺(tái)顯示，綠地控股集團(tuán)有限公司2020年公開(kāi)發(fā)行180億公司債券已獲得受理。該債券為小公募債期限不超過(guò)7年（含7年），扣除發(fā)行費(fèi)用后擬用于償還到期的4項(xiàng)公司債券及其利息，以提升公司的流動(dòng)比率。

    在三季報(bào)中，綠地控股表示，接下來(lái)將重點(diǎn)確保房地產(chǎn)全年穩(wěn)定發(fā)展，沖刺銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，狠抓竣工交付；搶抓基建投資提速擴(kuò)容機(jī)遇；同時(shí)，強(qiáng)化資本經(jīng)營(yíng)，推進(jìn)資本運(yùn)作。適應(yīng)房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)步降負(fù)債，加強(qiáng)資金管理。券商研報(bào)表示，綠地控股資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化，均在向好發(fā)展。

責(zé)編：ZB