合景泰富分拆合景悠活上市   后者近三年復合年增長率55.8%

    長江商報記者 江楚雅

    又一家房企拆分物業(yè)管理板塊上市。

    9月22日，合景泰富(HK.01813)披露了拆分物業(yè)管理板塊合景悠活上市的最新進展。公告稱，合景泰富計劃透過有條件分派及全球發(fā)售，實現建議分拆。

    招股書顯示，合景悠活收入主要由預售管理服務收入、物業(yè)管理服務收、社區(qū)增值服務收入三部分組成。2017-2019年，合景悠活收入分別為4.63億元，6.59億元及11.25億元，復合年增長率達到55.8%。

    截至2019年末，合景悠活共為191個項目提供住宅物業(yè)管理及商業(yè)物業(yè)管理及營運服務，總合約建筑面積約為3380萬平方米。其中，156個物業(yè)資產來自于合景泰富集團或其關聯方。

    按照公司的計劃，未來合景悠活上市所籌資金大部分也將用于收購及戰(zhàn)略性投資。合景悠活表示，將專注于粵港澳大灣區(qū)和目前深耕的市場，但也務求增加在長三角地區(qū)、中西部地區(qū)、海南以及環(huán)渤海經濟圈一、二線城市的市場份額。

    地產分析師嚴躍進向長江商報記者表示，分拆物業(yè)上市確實是這兩年的市場主流，有助于形成更好的企業(yè)融資能力和品牌影響力提升。對于合景泰富來說，通過分拆物業(yè)上市，后續(xù)也可以在物業(yè)或社區(qū)運營方面形成獨立板塊，有助于后續(xù)經營收入等增加，具有積極的意義。

    分拆物業(yè)板塊上市

    合景悠活的主要業(yè)務是為住宅物業(yè)及商業(yè)物業(yè)提供綜合物業(yè)管理服務。2017-2019年，合景悠活收入分別為4.63億元，6.59億元及11.25億元。其中，住宅物業(yè)管理服務的收入分別約為3.45億元、4.28億元及7.59億元，分別占總收入的74.5%、64.9%、67.5%。

    其中，2017年、2018年，其收入來源全部來自于合景泰富旗下項目。同期，合景悠活在管面積分別為1221.2萬平方米、1380.4萬平方米、2161.4萬平方米。

    商業(yè)地產方面，截至2019年12月31日，合景悠活管理106個住宅物業(yè)，在管總建筑面積為1830萬平方米。這些住宅物業(yè)位于中國37個城市或自治縣。截至同日，合景悠活訂約管理158個住宅物業(yè)，總合約建筑面積為2940萬平方米。

    截至2019年12月31日，合景悠活管理30個商業(yè)物業(yè)，在管總建筑面積為330萬平方米。這些物業(yè)位于中國八個城市或自治縣。合景悠活訂約管理33個商業(yè)物業(yè)，總合約建筑面積為450萬平方米。

    在物業(yè)收繳方面，各報告期末，合景悠活物業(yè)收繳率為80.0%、79.6%及77.6%，逐年走低，并且第三方的物業(yè)收繳率始終高于關聯方的物業(yè)收繳率。

    此外，2019年末，合景悠活應收關聯方款項為5.6億元，占流動資產的33%，關聯方對資金的占用一定程度上影響了資金運營效率。

    根據此前公布的分拆方案，合景悠活上市后，合景泰富不擬保留合景悠活已發(fā)行股本任何權益，合景悠活將不再為合景泰富附屬公司。這意味著，上市后，合景悠活從附屬公司變?yōu)楠毩㈥P聯公司。

    聚焦一二線城市

    財報顯示，2020上半年合景泰富集團錄得預售額合計368億元，同比增長2%。據中指研究院上半年房企銷售業(yè)績排行榜顯示，合景泰富集團銷售額排名較2019年同期提升5位。

    營收利潤同步增長，報告期內，合景泰富集團按權益合并收入約為206.07億元，較2019年同期增長20.4%；按權益合并毛利為約67.51億元，較去年同期增長9.2%；按權益合并毛利率為32.8%；核心利潤為33.02億元, 較去年同期大幅增長31.4%。

    土儲方面，截至2020年6月底，合景泰富集團已布局城市40個，擁有優(yōu)質項目165個，總建筑面積約為2475萬平方米，總可售貨值約為5100億元，足夠集團三至五年發(fā)展所需。目前在售120個項目中，87%來自一、二線城市。

    整體財務較為穩(wěn)健，截至2020年6月30日，合景泰富集團現金及銀行結余的賬面金額約為544.4億元，手持充足現金，疊加銷售端的順暢運行，企業(yè)抗風險能力有效增強。同時，上半年集團成功降杠桿，凈負債率約59.2%，大幅下降16.2個百分點；平均融資成本下降0.2個百分點至6.2%。

責編：ZB