華夏幸福提速拿地8個月投資254億   多元化發(fā)債融資負債率杠桿率下降

●長江商報記者 吳婷

一口氣設立5家子公司，對7家子公司增資，半年斥資逾240億拿地，2個月融資166億……今年以來華夏幸福（600340.SH）一路高歌猛進，積極拿地，開拓新業(yè)務。

長江商報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至目前，華夏幸福新增土地面積229.03萬平方米，交易金額達254.44億元，相當于2019年全年拿地311億元交易金額的81.81%。

與此同時，多元化融資下，永續(xù)債成為了華夏幸福融資的重點。僅5月至7月，永續(xù)債融資累計涉及融資額166億元。

中金公司分析認為，今年以來華夏幸福拿地端持續(xù)提速，新業(yè)務取地積極，受益于超2000億元未落地園區(qū)投資額的陸續(xù)結(jié)算，產(chǎn)發(fā)收入有望錄得增長。此外，杠桿率料延續(xù)下行趨勢，融資渠道多元暢通，預計至年末凈負債率有望控制在200%以下。

拿地金額相當去年全年八成

2020年華夏幸福擴充土地儲備明顯加快。

8月12日，華夏幸福于近期設立了5家子公司，另對7家子公司進行了增資，合計投資金額達64.23億元。

同日，發(fā)布土地使用權(quán)公告稱，近期該公司下屬公司在河北、湖南新獲6宗產(chǎn)業(yè)新城及相關(guān)業(yè)務用地，土地總面積約為14.07萬平方米，合計成交額12.92億元。

根據(jù)地塊信息顯示，這6宗土地中分別位于廊坊市大廠回族自治縣以及湖南湘潭市。包含3宗城鎮(zhèn)住宅用地、1宗商服用地、1宗公用設施用地以及1宗公路用地。其中，3宗住宅用地均位于大廠，容積率均>1.3且≤2.0。

這是繼上半年華夏幸福南方總部連續(xù)拿地后，其產(chǎn)業(yè)新城集團在近期拿下的多幅地塊。從市場動作看，今年華夏幸福明顯加快了投資節(jié)奏。這也應證了2019年業(yè)績會上，華夏幸福董事、聯(lián)席總裁孟驚表示要全面儲備土地。

根據(jù)公告顯示，今年2月，華夏幸福獲得4宗地塊，土地面積20.4萬平方米，成交金額12.11億元；3月獲得3宗地塊，土地面積16.54萬平方米，成交金額15.17億元；4月獲得土地面積58.25萬平方米，成交金額82.26億元；5月獲得11宗地塊，土地面積37.07萬平方米，累計成交金額27.37億元；6月累計獲得土地面積82.7萬平方米，累計交易金額104.61億元。

不難看出，今年以來，華夏幸福土地交易面積和金額均呈現(xiàn)明顯增長趨勢。長江商報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，僅今年上半年華夏幸福新增土地面積214.96萬平方米，累計交易金額達241.52億元。加上上述交易的6宗土地，截至目前，今年華夏幸福新增土地面積229.03萬平方米，交易金額達254.44億元，相當于2019年全年拿地311億元交易金額的81.81%。

而在華夏幸福董事會及股東會上，華夏幸福同意今年第三季度，通過股權(quán)并購或股權(quán)合作方式、參加土地管理部門組織的土地招標拍賣掛牌方式及法律法規(guī)允許的其他國有土地出讓方式，獲取土地使用權(quán)或進行土地相關(guān)投資，成交總額不超過260億元。

中金公司研報表示，今年上半年華夏幸福新增土儲面積、金額分別同比增長13%、96%，平均樓面價同比增長74%至5128元/平方米，主要因公司于核心城市新增商辦項目，拿地能級明顯提升。其中，上半年一二線城市拿地金額占比大幅提升至75%，去年同期占比僅為24%。

中金公司認為，上半年華夏幸福取得南京大校場、武漢中北路、哈爾濱松北新區(qū)、廣州白鵝潭產(chǎn)業(yè)金融服務創(chuàng)新區(qū)等多個商辦項目，北京麗澤平安幸福中心A座主體結(jié)構(gòu)完成封頂，新業(yè)務拓展和開發(fā)積極推進。

負債率杠桿率同比降低

大舉拿地的背后是華夏幸福頻繁發(fā)債融資。除了傳統(tǒng)的銀行貸款和信托貸款外，今年華夏幸福融資渠道更多元，充分利用境外債、ABS、中期票據(jù)、可換股債券以及永續(xù)債等融資方式。

據(jù)粗略統(tǒng)計，今年上半年，華夏幸福融資總額已達718億元，同比增長116%。

1月3日，公告顯示，華夏幸福間接全資子公司擬在中國境外發(fā)行不超過15億美元（含15億美元）（等值）境外債券獲得國家發(fā)改委備案登記；1月14日，據(jù)新交所文件顯示，上述公司于1月13日在新交所發(fā)行兩筆美元票據(jù)，合計發(fā)行規(guī)模12億美元。兩筆票據(jù)期限分別為3年和5年，票面利率分別為6.9%和8.05%；3月12日，通過ABS融資19.1億元獲通過；3月17日，擬發(fā)行44億元中期票據(jù)。

值得注意的是，永續(xù)債成為了今年華夏幸福融資的重點。僅5月至7月，華夏幸福連續(xù)發(fā)布了5次永續(xù)債融資公告，累計涉及融資額166億元。其中，6月19日向陜西國際信托和中融信托融資30億元；6月28日向平安養(yǎng)老保險融資50億元，利率為8.5%，并擬在境外發(fā)行不超過20.5億美元的債券補充資金；7月10日向平安資管融資60億元，利率為8%；7月24日，向中融國際信托進行永續(xù)債融資不超過15億元，利率8.5%。

盡管融資規(guī)模較大，但從融資成本看，較2019年有所降低。今年華夏幸福年初至今公司發(fā)行兩筆中期票據(jù)融資15億元，其中2+3年期和3+2年期票面利率分別為5.17%和5.50%。截至目前，今年華夏幸福平均融資成本為7.16%。而年報顯示，2019年華夏幸福融資成本為7.86%，其中債券及債務融資工具平均成本為7.25%。

從債務看，截至目前，華夏幸福杠桿率也有所下降。財報顯示，一季度末公司資產(chǎn)負債率為83.6%，同比降低3.7個百分點，較2019年末降低0.3個百分點；凈負債率為194.8%，同比降低6.5個百分點，杠桿水平同比小幅下降。

根據(jù)7月份華夏幸福公布的新增借款情況顯示，截至7月底，華夏幸福累計新增借款金額304.54億元，占2019年末凈資產(chǎn)的比例41.33%，借款余額為2096.69億元。去年末，華夏幸福凈資產(chǎn)金額為736.86億元，借款余額1792.15億元。

其中，新增借款中銀行貸款有19.32億元，占2019年末經(jīng)審計凈資產(chǎn)比例為2.62%；企業(yè)債券、公司債券、金融債券、非金融企業(yè)債務融資工具104.93億元；海外債券15億美元，占2019年末經(jīng)審計凈資產(chǎn)比例為14.24%；其他借款180.3億元，占2019年末經(jīng)審計凈資產(chǎn)比例為24.47%。

中金公司分析認為，華夏幸福杠桿率延續(xù)下行趨勢，融資渠道多元暢通，預計至年末凈負債率有望控制在200%以下。

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責編：ZB