TOD模式2.0時代武漢樣本   267公里在建地鐵沿線商業(yè)規(guī)模待起

    編者按

    有“軌交上地產(chǎn)”之稱的TOD項目，今年再次成為投資熱點。

    長江商報記者統(tǒng)計，僅今年上半年，萬科、龍湖、保利、金地、金茂、招商等企業(yè)集體投向TOD項目，累計交易額超420億元。

    所謂TOD模式，即以公共交通站點為中心，在一定步行范圍內(nèi)建設(shè)高密度功能復(fù)合型的社區(qū)，是以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)模式。TOD模式的出現(xiàn)，能夠緩解大城市交通出行的壓力，居住在這里的人，在步行5-10分鐘的范圍內(nèi)就可以滿足衣食住行的需求。

    事實上，TOD項目也不是新鮮事物。經(jīng)過多年發(fā)展，伴隨著全國各地城市軌道交通的建設(shè)和運營，中國TOD項目發(fā)展格局已悄然發(fā)生變化，并呈現(xiàn)出不同的區(qū)域特征。

    過去兩周，長江商報記者實地走訪，以武漢近年TOD項目發(fā)展為切點，透視當(dāng)下TOD項目的發(fā)展。

    ●長江商報記者 吳婷

    今年武漢TOD項目似乎按下了加速鍵。

    7月底，武漢地鐵集團(tuán)連簽兩家大型地產(chǎn)集團(tuán)共同打造TOD項目。此外，今年上半年，武漢TOD項目交易金額占全國四成。

    在過去兩周時間里，長江商報記者相繼走訪了位于武漢常青城地鐵站的“常青城”、位于金潭路地鐵站的“云上城”、以及位于漢陽客運站附近的“地鐵盛觀尚城”，它們被視為武漢TOD項目從無到有的見證。

    在武漢地鐵地產(chǎn)聯(lián)合置業(yè)有限公司總經(jīng)理趙元看來，武漢TOD項目經(jīng)過幾年的實踐探索，已經(jīng)從1.0走向了2.0，并逐步確定了武漢地鐵上蓋的行業(yè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，為武漢未來上蓋建設(shè)和發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。

    武漢TOD項目進(jìn)入2.0時代

    8月11日，正午的武漢烈日當(dāng)空。長江商報記者來到云上城建筑工地，三層空間清晰地立于地鐵交會站點上。

    在趙元眼中，這是武漢TOD第二代產(chǎn)品。該項目位于軌道交通8號線金潭路站C出口，出地鐵站即可看到商業(yè)街，坐電梯可直達(dá)住宅小區(qū)。該項目總建面積約109萬平方米，打造以TOD模式為導(dǎo)向的地鐵上蓋城市綜合體。

    據(jù)介紹，云上城是在地鐵線路交會處之上加一層“蓋子”，在其上開發(fā)住宅和商業(yè)。透過尚未竣工的“蓋子”，長江商報記者可以清晰看到地下鋪設(shè)的鐵軌。

    而在常青城項目中，出地鐵站步行不到2分鐘即可直達(dá)小區(qū)大門。地鐵盛觀尚城也與常青城項目類似，緊靠地鐵升官渡停車場。武漢地鐵漢正街置業(yè)有限公司總經(jīng)理黃浩向長江商報記者介紹，該TOD項目緊鄰地鐵3號線和漢陽客運中心，社區(qū)內(nèi)還預(yù)設(shè)有千個公共停車位，可實現(xiàn)停車換乘P+R無縫對接，滿足車站、公交微循環(huán)交通需求。

    趙元介紹，當(dāng)下TOD項目目前有三種產(chǎn)品，一是地鐵車輛段上蓋項目，地下為地鐵車輛維修廠，地上則是商業(yè)以及住宅，如常青城項目；第二是，地鐵線路交匯處上蓋項目，蓋子底下是地鐵線路，但地鐵線路被埋在蓋下無法看見，如云上城項目；第三種是地鐵線路上蓋項目，即地鐵線路完全在建筑之下，蓋上建筑基礎(chǔ)和地鐵基礎(chǔ)融為一起，如香港的TOD項目，該項目將會是未來中心城區(qū)TOD發(fā)展的方向。

    趙元表示，香港作為世界人口最密集的城市之一，交通卻十分通暢，這其中TOD功不可沒。武漢TOD2.0即向香港TOD學(xué)習(xí)，試圖將交通、園林、商業(yè)、教育等不同生活要素串聯(lián)在一起，實現(xiàn)在400—800米范圍內(nèi)，步行可直達(dá)全維配套。

    在趙元看來，TOD分三步走：1.0是地鐵先建好，地鐵上蓋開發(fā)再通過連廊連接；2.0時代是地鐵與商業(yè)完美結(jié)合；3.0時代是除了地鐵外，城市所有交通系統(tǒng)融進(jìn)整體項目開發(fā)里，將城市很多功能結(jié)合在一起。這意味著，項目不再是一家開發(fā)，需要多個部門共同完成。目前，武漢TOD項目已實現(xiàn)了2.0，正在朝3.0邁進(jìn)。

    行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)即將出臺

    “沒有哪一個城市TOD項目可以完全復(fù)制�！边@是采訪中多位業(yè)內(nèi)人士共識。

    武漢TOD項目從無到有，從摸著石頭過河，到制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，一路走來，也是全國TOD項目開發(fā)的一個縮影。

    趙元向長江商報記者介紹，不同于普通住宅開發(fā)建設(shè)，地鐵上蓋具有其特殊性。首先，因地鐵上蓋與地鐵緊密相連，其安全性放在了首位。其次，開發(fā)成本高，不同于TOD1.0，TOD2.0需建設(shè)地鐵時，對應(yīng)的蓋上開發(fā)同步進(jìn)行，甚至在地鐵項目尚未報批之前，設(shè)計圖紙中要就要考慮蓋上開發(fā)的統(tǒng)一性。這就要求物業(yè)前期介入、統(tǒng)一整體規(guī)劃，以便更好實現(xiàn)地鐵站與蓋上建筑無縫對接。

    在趙元看來，常青城是武漢第一個TOD上蓋項目。在建設(shè)初期，地鐵上蓋并沒有統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，包括消防、設(shè)計、審批、報批規(guī)范等。

    “比如地鐵上建設(shè)的蓋子消防驗收標(biāo)準(zhǔn)是什么？我們當(dāng)初設(shè)計的是燒3小時，蓋子不會垮�！壁w元再舉例說，還有產(chǎn)權(quán)歸屬問題。地鐵上蓋不同于其他商業(yè)體，蓋下是城市公共交通，蓋上屬于商業(yè)開發(fā)，作為一個典型的豎向產(chǎn)權(quán)商業(yè)體，該如何劃分產(chǎn)權(quán)？地下兩層算不算容積率等問題。

    通過“常青城”和“云上城”的建設(shè)，這些標(biāo)準(zhǔn)都逐步確定，也為武漢后期上蓋建設(shè)和發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。

    就在7月10日，國內(nèi)首個TOD項目兩項團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)征求意見向公眾公示。中國城市公告交通協(xié)會發(fā)布公告稱，由業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)發(fā)起編制的兩項團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)《城市軌道TOD綜合開發(fā)項目通用技術(shù)規(guī)范》、《城市軌道TOD綜合開發(fā)項目評價標(biāo)準(zhǔn)》現(xiàn)已完成征求意見稿的編制工作。中國城市公共交通協(xié)會和中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會將以這兩個標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，持續(xù)推進(jìn)完善標(biāo)準(zhǔn)本身的同時，從行業(yè)協(xié)會的角度，對市場進(jìn)行引導(dǎo)，共同推動城市TOD在中國良好有序發(fā)展。

    這意味著，TOD項目發(fā)展又向前邁了一步。

    267公里在建線路商業(yè)規(guī)模待起

    值得注意的是，在今年上半年全國TOD項目交易額中，武漢項目就占近四成，累計涉及金額155.34億元。而就在7月底，武漢地鐵集團(tuán)又連續(xù)與兩家大型地產(chǎn)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。

    為何今年武漢TOD項目如此密集？

    對此，武漢地鐵集團(tuán)綜合開發(fā)事業(yè)總部相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受長江商報記者采訪時表示，今年全國的TOD項目都在加碼推進(jìn)，武漢被青睞有政策引導(dǎo)的優(yōu)勢；同時，武漢已經(jīng)擁有339公里地鐵運營總里程，國家發(fā)改委審批里程數(shù)為606公里，還有267公里在建線路規(guī)模。

    該人士表示，地鐵里程數(shù)是城市空間變化的基礎(chǔ)，在建線路越多，可建TOD項目就越多。

    資料顯示，2018年10月，武漢市出臺《綜合交通體系三年攻堅實施方案(2018-2020)》，提出打造長江新城TOD換乘中心，以公共交通為導(dǎo)向，以公交站點為中心，以400米至800米為半徑，建立中心廣場或城市中心，方便選用軌道交通、公汽、單車、步行等多種公共低碳出行方式。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受長江商報記者采訪時認(rèn)為，武漢具有非常好的優(yōu)勢，整個商業(yè)體比較均衡，沒有特別明顯的市中心等。這反而是一個好的事，沿途一些商業(yè)設(shè)施相應(yīng)的具有比較大的商業(yè)潛能，做TOD項目開發(fā)相應(yīng)的開發(fā)收益也比較高。

    趙元認(rèn)為，未來武漢TOD項目的發(fā)展一定是實現(xiàn)3.0模式的開發(fā)，即除地鐵外，還要把公交、城市交通，甚至城際交通聯(lián)合起來，實現(xiàn)各部門聯(lián)合開發(fā)。與此同時，武漢擁有多元化的產(chǎn)業(yè)集群，有利于形成以產(chǎn)業(yè)集群為核心的TOD地鐵小鎮(zhèn)模式。

    超20家房企涉足TOD項目

    上半年交易額超420億

    ●長江商報記者 吳婷

    武漢TOD項目突增，更像各大房企搶奪優(yōu)質(zhì)土儲的一個縮影。

    長江商報記者粗略統(tǒng)計，全國已涉足或正在涉足TOD項目的房企超過20家，包括龍湖、萬科、綠地、招商蛇口、碧桂園、保利等。其中，越秀、萬科已與軌交公司達(dá)成深度合作，開啟全國化戰(zhàn)略布局。

    房企與國企聯(lián)姻獲取優(yōu)質(zhì)土儲

    長江商報記者統(tǒng)計，今年上半年萬科、龍湖、保利、金地、金茂、招商等集體投向TOD項目，累計交易額超420億元。

    顯然，與地方國資平臺合作已然成為地產(chǎn)商重要的增儲方式。

    2019年，越秀地產(chǎn)就引入廣州地鐵成第二股東。2020年5月28日，越秀集團(tuán)與廣州交通投資集團(tuán)舉行戰(zhàn)略合作框架協(xié)議簽約儀式，雙方計劃打造“交通+地產(chǎn)”模式；6月5日，越秀地產(chǎn)與廣州地鐵訂立了期權(quán)契約，計劃再收購廣州兩個軌交項目；6月14日，廣州越秀集團(tuán)與長沙軌道交通集團(tuán)、廣州地鐵集團(tuán)在湖南長沙簽署了三方戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，在房地產(chǎn)、金融、大交通等方面進(jìn)行深度合作。這意味著，今年越秀地產(chǎn)的“軌交+物業(yè)”全國化戰(zhàn)略布局踏出了第一步。

    年報顯示，2019年越秀地產(chǎn)土地儲備中有13.2%來自TOD項目，這些項目貢獻(xiàn)了50.8億元的合約銷售額。

    此外，深圳地鐵也于2017年成為了萬科的第一大股東。今年萬科又再次聯(lián)合成都軌交，在TOD領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力。

    天眼查APP顯示，今年7月13日，萬科物業(yè)新注冊成立一家子公司：成都軌道萬科物業(yè)有限公司，該公司由萬科物業(yè)與成都軌道城市發(fā)展集團(tuán)有限公司聯(lián)合發(fā)起設(shè)立，雙方分別占股51%、49%。萬科物業(yè)為控股股東。成都軌道城市發(fā)展集團(tuán)為成都軌道交通集團(tuán)的全資子公司。此次新公司成立，標(biāo)志著萬科正式牽手成都軌交。

    在今年萬科股東會上，萬科董事長郁亮表示，未來萬科在地產(chǎn)開發(fā)上有兩個重點方向，分別為城市更新和TOD，雖然在業(yè)績上還沒有充分體現(xiàn)，但未來潛力很大，會為傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)帶來新的增長曲線。截至目前，萬科已在上海、杭州、重慶、武漢、長沙等多個國內(nèi)一二線城市完成TOD項目布局。

    打造不同TOD模式

    從合作上看，不同地產(chǎn)商優(yōu)勢不同，打造的TOD項目也不同。如龍湖地產(chǎn)打造商業(yè)街為特色；大悅城背靠母公司中糧集團(tuán)，具備完整的產(chǎn)業(yè)鏈，TOD項目以產(chǎn)業(yè)地鐵小鎮(zhèn)為主。

    武漢地鐵集團(tuán)綜合開發(fā)事業(yè)總部相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受長江商報記者采訪時分析，今年簽約的龍湖、大悅城、萬科三家企業(yè)都具有自己非常著名的TOD產(chǎn)品。

    龍湖地產(chǎn)開發(fā)的重慶龍湖光年項目，該項目選址在重慶沙坪壩高鐵站，屬于全國首個商圈高鐵TOD項目。整個站點地下分7層，市民可實現(xiàn)高鐵、地鐵、公交、出租車等多種交通工具的零換乘。該項目不同在于，過去TOD項目都是在地鐵軌道交通站周邊開發(fā)，該項目把所有交通全部融進(jìn)綜合商業(yè)體的地下室里面，形成一個完整的從下至上的垂直交通體系。

    萬科集團(tuán)的天空之城項目是地鐵車輛段廠蓋上開發(fā)。過去蓋板只是作為簡單的廠房維護(hù)作用，現(xiàn)在蓋板之上做住宅、商業(yè)等綜合配套服務(wù)措施，將各種業(yè)態(tài)串聯(lián)，成為了真正意義上的城市功能空間。

    中糧集團(tuán)擁有從一產(chǎn)到三產(chǎn)完整的大健康產(chǎn)業(yè)鏈體系，打造的柏林地鐵小鎮(zhèn)定位為國際營養(yǎng)健康城，更有利于增加城市功能服務(wù)。據(jù)悉，該項目將融入營養(yǎng)健康衍生服務(wù)，發(fā)展教育科普、休閑旅游等業(yè)態(tài)，營造健康文化生活圈，形成“一鏈一圈”營養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)體系。

    武漢地鐵地產(chǎn)聯(lián)合置業(yè)有限公司總經(jīng)理趙元分析認(rèn)為，未來城市型TOD和區(qū)域型TOD將會形成有力的補充，但總體上小區(qū)物業(yè)形態(tài)會結(jié)合的更加緊密。

    或成土地復(fù)合利用一劑“良藥”

    隨著城市土地資源日益稀缺，TOD項目這種土地復(fù)合利用成為一劑“良藥”。

    業(yè)內(nèi)人士表示，對于企業(yè)來說，TOD是片藍(lán)海，未來也會帶來持續(xù)穩(wěn)定的收益，但從目前交易看，主要以合作開發(fā)為主。武漢地鐵集團(tuán)相關(guān)工作人員介紹，武漢地鐵集團(tuán)與房企合作股權(quán)比例多為51：49。

    企業(yè)在拿地上也是相互合作。如萬科從TOD項目多從土拍市場競得，有從其他公司收購得來，也有在合作方土拍拿地之后，萬科入股項目公司以實現(xiàn)合作開發(fā)。如聯(lián)合深地鐵拿下佛山萬科天空之城項目，從重慶瑞安天地房地產(chǎn)公司手中收購獲得重慶天地項目，入股申通地鐵旗下項目公司拿到上海萬科天空之城項目等。

    武漢地鐵集團(tuán)綜合開發(fā)事業(yè)總部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，以地鐵集團(tuán)主導(dǎo)開發(fā)TOD模式，將城市商業(yè)、文化、教育、住宅各種功能進(jìn)行串接，交通上會更便捷；從城市骨架來看，由地鐵站形成的聚集效應(yīng)，使人民生活的社區(qū)半徑服務(wù)越來越緊湊，長距離交通通過地鐵公共交通解決，對于城市大氣環(huán)境，對城市交通會有極大的幫助。

    地鐵時代·云上城項目。長江商報記者 吳薇 攝

責(zé)編：ZB