旭輝控股前七月銷售超千億   改善拿地結(jié)構(gòu)權(quán)益比超70%

    ●長江商報記者 江楚雅

    在業(yè)內(nèi)有“黑馬”之稱的閩系房企旭輝控股（00884.HK，下稱“旭輝”）在去年邁入2000億陣營后，通過多元化拿地模式保持增長率、負(fù)債率和利潤率的平衡。

    8月6日，旭輝發(fā)布2020年前7個月的銷售業(yè)績。今年前7個月，該集團累計實現(xiàn)合同銷售金額約1027.2億元。2019年，該集團合約銷售金額首次突破2000億元。2020年，旭輝集團將銷售目標(biāo)定為2300億元。據(jù)此計算，今年前7個月，該集團完成年度目標(biāo)約44.66%。是上半年為數(shù)不多銷售超千億的房企。

    規(guī)模擴張的同時保持債務(wù)平衡。國際三大評級機構(gòu)之一惠譽出具信貸特別分析報告指出，自2014年以來，旭輝年均復(fù)合增長率達(dá)57%，且在擴張過程中凈負(fù)債/凈存貨杠桿率一直穩(wěn)定在45%左右的較低水平。

    此外， 旭輝不再激進(jìn)拿地，多元拿地渠道全面開花，通過公開市場、合作并購、舊改和商業(yè)勾地四輪驅(qū)動，降低拿地成本、提高權(quán)益占比來謀求有質(zhì)量的增長。華菁證券在研報中表示，旭輝2019年新增土地權(quán)益占比較2018年同期提升7個百分點至65%。1-5月新增土儲382萬平方米，權(quán)益比達(dá)74%，較去年全年增長9.5個百分點。

    業(yè)績保持高增長

    作為近年沖規(guī)模最快的中型房企之一，旭輝業(yè)績保持高增長。2012年到2019年，銷售額從95億增長到2006億，七年間，銷售額增長21倍，年復(fù)合增長率高達(dá)54.6%。其中，2017年的銷售額增速96.2%，為上市以來最高，并且2017年銷售額突破千億大關(guān)。

    2019年，該集團合約銷售金額首次突破2000億元，實現(xiàn)合約銷售2006億元，同比增長32%，超額完成年初制定的1,900億元銷售目標(biāo)，完成率達(dá)106%。同時堅持“有回款的銷售”，2019年全年簽約回款率高達(dá)92%，同比增長5個百分點，銷售回款較去年仍實現(xiàn)逆勢上升。

    從城市看，旭輝合約銷售來源于一二線及準(zhǔn)二線城市的占88%；從地域來看，長三角占比48%，環(huán)渤海、中西部和華南分別為25%、18%和9%；從銷售均價看，同比增長5%至16,700元/平米。

    旭輝控股CEO林峰表示：“2020年，公司將繼續(xù)保持謹(jǐn)慎、樂觀的心態(tài)，全年推出的可售貨值為3800億元，合約銷售目標(biāo)2300億元，同比增長15%�！�

    今年前7個月，該集團累計實現(xiàn)合同銷售金額約1027.2億元。據(jù)此計算，今年前7個月，該集團完成年度目標(biāo)約44.66%，是上半年為數(shù)不多銷售超千億的房企。

    業(yè)內(nèi)認(rèn)為，相比2019年已完成的2006億來說，旭輝對銷售目標(biāo)的制定還是很穩(wěn)健的。隨著近期疫情防控態(tài)勢向好和推盤節(jié)奏逐步恢復(fù)，2300億最終實現(xiàn)并不難。

    規(guī)模擴張下，旭輝始終維持穩(wěn)定的盈利增長和較高的利潤水平，核心歸母凈利潤7年復(fù)合增長率達(dá)33%。2019年，旭輝實現(xiàn)毛利率25.1%，同比增長0.1個百分點，調(diào)整后毛利率為30%；公司核心凈利潤率為12.6%；總利潤90億元，同比增長27%；股東應(yīng)占核心凈利潤同比增長25%，2019年達(dá)到69億元，創(chuàng)歷史新高。

    同時，2019年旭輝實現(xiàn)核心ROE（凈資產(chǎn)收益率）24.8%，同比增長1個百分點。上市以來核心ROE平均超過21%。

    今年6月，永升生活服務(wù)集團有限公司(01995.HK)與大股東旭輝財務(wù)并表形成共同體，實行“旭輝+永升”新品牌。旭輝并表永升生活服務(wù)在于提升該公司收入，提升該公司毛利率水平，降低該公司負(fù)債率，提升該公司現(xiàn)金流狀況，有助于改善該公司報表。旭輝業(yè)績會迎來新一輪增長。

    多元化拿地提升土儲權(quán)益比

    在跨過2000億的規(guī)模門檻后，旭輝擴儲不再激進(jìn)，大幅提升拿地權(quán)益比。在拿地上采取了“以收定支，嚴(yán)控負(fù)債”的策略，探索拿地方式多元化，地塊低溢價、高權(quán)益。

    2019年全年新增土儲權(quán)益比為65%，新增貨值并表比例為76%，今年其拿地權(quán)益比的上升趨勢更加明顯了。今年前4個月，旭輝一共花了142億元拿了16幅土地，拿地權(quán)益比提高至近九成。

    旭輝要求2020年-2022年拿地權(quán)益比例達(dá)到65%-70%，到2022年存量土儲權(quán)益比例要達(dá)到65%左右；合約銷售權(quán)益比未來三年內(nèi)要從55%升至65%。

    國際知名機構(gòu)野村證券表示，旭輝持有大量一線及二線核心區(qū)域的土地儲備，在高銷售現(xiàn)金回流與穩(wěn)健的土地收購之下，公司可維持高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)模式。富瑞也認(rèn)為，旭輝在今年前5月儲備了大量優(yōu)質(zhì)的高權(quán)益土地，將有助于強化公司中期盈利前景。

    在拿地上進(jìn)一步提升自我話語權(quán)的同時開拓多元化拿地模式。旭輝集團董事長林中林中表示，旭輝未來一半的新增貨值都要來自于多元化拿地。

    2019年新增貨值中，旭輝通過合作并購、舊城改造、商業(yè)勾地等多元化手段獲取的占33%。得益于此，公司新增土儲的平均樓板價由2018年的6199元/平降至5425元/平。未來逐步提升至50%，多元化拿地是有效提升土儲的權(quán)益比重、降低土地成本的方式之一，確保公司未來幾年毛利率、凈利率的穩(wěn)定。

    2020年旭輝在“多元化拿地”的落實上更進(jìn)一步。前4個月，旭輝多元化拿地項目多達(dá)7個，分別位于上海、青島、長沙、重慶和洛陽，拿地權(quán)益貨值占比超過七成，合計新增貨值158億元。其中青島即墨和洛陽的新增地塊為一二級聯(lián)動項目，長沙及重慶的項目則通過收并購獲取。

    截至2019年期末，旭輝的總土儲面積是6540萬平方米，總貨值9880億，權(quán)益占比為65%，土儲規(guī)模適當(dāng)，能夠支撐未來2-3年的發(fā)展；2020年可售貨值3800億元，其中89%位于有人口持續(xù)導(dǎo)入的一、二線及準(zhǔn)二線城市。

    穩(wěn)擴張降負(fù)債調(diào)整組織架構(gòu)變革

    穩(wěn)健的債務(wù)結(jié)構(gòu)是房企健康發(fā)展的基石�？焖匍_疆拓土的旭輝始終關(guān)注規(guī)模與利潤之間的平衡，堅守“財務(wù)鐵三角”的策略。

    從2015年到2019年，旭輝經(jīng)過五年的增長，成功邁進(jìn)2000億元房企大營，期間公司資產(chǎn)負(fù)債率始終維持穩(wěn)定，凈負(fù)債率一直維持在70%以下。2019年末，旭輝總資產(chǎn)3227.0億，總負(fù)債2554.8億，資產(chǎn)負(fù)債率79.2%，較2018年末下降0.3個百分點。

    同時，公司降低融資、拿地成本。2019年全年，公司凈負(fù)債率68.5%，加權(quán)平均融資成本僅6.0%，在同規(guī)模房企中表現(xiàn)出色。凈負(fù)債率較低歸功于持續(xù)暴漲的少數(shù)股東權(quán)益。2014年到2019年，少數(shù)股東權(quán)益增長42倍，年復(fù)合增長率111.3%，遠(yuǎn)高于同期歸母股東權(quán)益25.8%的增長率。

    旭輝以多種方式持續(xù)優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)。5月27日，旭輝發(fā)行2020年第一期公司債券31.2億元，利率最低3.8%。該筆債券利率不僅創(chuàng)下了旭輝公司債發(fā)行歷史利率新低，更標(biāo)志著公司今年進(jìn)一步降低融資成本、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的重要一步。

    旭輝控股CFO楊欣表示，今年開年以來，旭輝相繼以較低利率完成數(shù)筆融資，相信年內(nèi)平均融資成本有望進(jìn)一步走低。他同時表示，旭輝將繼續(xù)嚴(yán)控債務(wù)規(guī)模與資金成本，同時不斷優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，為企業(yè)發(fā)展“高筑墻、廣積糧”。

    今年來，12家房企大手筆調(diào)整組織架構(gòu)，旭輝適應(yīng)行業(yè)變化趨勢，持續(xù)推進(jìn)組織變革、區(qū)域深耕。2019年先后成立西南、江蘇區(qū)域集團，又在今年初成立華北區(qū)域集團，并推動太原城市公司并入西北區(qū)域。2019年，旭輝7大區(qū)域集團貢獻(xiàn)銷售均超百億元，江蘇、浙江區(qū)域集團銷售更突破300億元。同時，區(qū)域深耕有效提升了管控效率，節(jié)約了管理成本，區(qū)域集團的未來增長值得期待。

    從目前看，旭輝的人才和組織架構(gòu)并非是為了轉(zhuǎn)型需要，而依然是為做強地產(chǎn)主業(yè)服務(wù)�！靶褫x未來幾年的地產(chǎn)主業(yè)要保持一定比例的增長速度。隨著主業(yè)擴大之后，會沿著縱向的產(chǎn)業(yè)鏈和橫向的價值鏈發(fā)展房地產(chǎn)+，旭輝至少還要再過十年才會思考第二主業(yè)�！痹谛褫x集團董事長林中的設(shè)想里，第二主業(yè)至少要有1000億元以上的營收規(guī)模。

責(zé)編：ZB