融創(chuàng)服務(wù)營收凈利三年增速超60%   多元化收并購提升自我“造血”能力

    ●長江商報記者 江楚雅

    融創(chuàng)中國8月6日對外發(fā)布公告稱，擬分拆附屬公司融創(chuàng)服務(wù)的股份于聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。

    融創(chuàng)服務(wù)已有16年歷史，主要從事提供物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)。

    長江商報記者發(fā)現(xiàn)，增長快，是融創(chuàng)服務(wù)分拆上市的底氣。數(shù)據(jù)顯示，2017年、2018年及2019年，融創(chuàng)服務(wù)分別實現(xiàn)收入11.11億元、18.41億元及28.27億元，年復(fù)合增長率為59.5%；近三年利潤分別為4300萬元、9830萬元及2.69億元，年復(fù)合增長率為150.7%。據(jù)披露信息，融創(chuàng)服務(wù)在管建筑面積中有86.2%位于中國的一線及二線城市。

    截至2020年5月31日，融創(chuàng)服務(wù)合約建筑面積增至2.27億平方米，物業(yè)項目達(dá)635處，包括 405處住宅物業(yè)及230處非住宅物業(yè)，在管建筑面積總量1億平方米，覆蓋中國26個省、自治區(qū)及直轄市的78個城市。

    營收凈利連增三年

    融創(chuàng)服務(wù)成立于2004年，是融創(chuàng)六大業(yè)務(wù)板塊之一。根據(jù)中國指數(shù)研究院的資料，2019年，融創(chuàng)服務(wù)的整體增長率(按在管建筑面積、收入及利潤的平均年增長率計算)為104.5%，在大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)中排名第一。

    融創(chuàng)服務(wù)三大業(yè)務(wù)類型包括物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)。去年，這三大業(yè)務(wù)為融創(chuàng)服務(wù)帶來28.27億元營業(yè)收入、2.69億元凈利潤。截至今年一季度，融創(chuàng)服務(wù)實現(xiàn)收入7.18億元，利潤為6730萬元。

    營收主要來自于對融創(chuàng)業(yè)主提供安保、清潔、綠化等傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)，還向房地產(chǎn)開發(fā)商提供銷售協(xié)助服務(wù)、房產(chǎn)中介服務(wù)、代理銷售服務(wù)等。

    從業(yè)績來看，融創(chuàng)服務(wù)近三年實現(xiàn)了高增長，營收年復(fù)合增長率為59.5%，凈利潤年復(fù)合增長率為150.7%、毛利潤分別為2.33億元、4.23億元及7.20億元，同期毛利率分別為21%、23%及25.5%。

    融創(chuàng)方面稱，看好物管行業(yè)未來發(fā)展空間，分拆上市可使融創(chuàng)服務(wù)借力資本市場不斷提升市場競爭力，還可擁有獨(dú)立的融資平臺，直接進(jìn)入資本市場進(jìn)行股權(quán)及或債務(wù)融資，為未來發(fā)展提供資金。

    收并購開拓第三方物業(yè)

    背靠融創(chuàng)集團(tuán)，融創(chuàng)服務(wù)的盈利創(chuàng)收，更多來自母公司融創(chuàng)中國主動“輸血”，外拓及盈利能力待提升。為了擺脫對母公司的依賴，融創(chuàng)服務(wù)通過收并購開展多元化業(yè)態(tài)提升自我“造血”能力。

    2020年5月，融創(chuàng)服務(wù)正式完成對開元物業(yè)的收購。這是一家多業(yè)態(tài)、綜合性物業(yè)管理服務(wù)商，90.0%的合約建筑面積來源于第三方。在管業(yè)態(tài)包括醫(yī)院、園區(qū)、小鎮(zhèn)、銀行、景區(qū)、軌道交通、高速公路服務(wù)區(qū)等，該筆收購進(jìn)一步鞏固了集團(tuán)的市場地位，擴(kuò)大了管理規(guī)模，豐富了在管物業(yè)類型，并提升項目外拓能力。

    據(jù)悉，在2017-2019年，開元物業(yè)營收分別為5.57億元、7.25億元、8.68億元，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利率分別為20.9%、20.8%、19.4%，在管面積分別為2920.4萬平方米、3358.1萬平方米、3658.5萬平方米。如果包含開元物業(yè)的營收及在管面積，2019年融創(chuàng)服務(wù)營收將高達(dá)36.95億元，位居所有上市及已遞表物業(yè)公司前列。

    融創(chuàng)服務(wù)完成對開元物業(yè)的并表，融創(chuàng)服務(wù)的合約項目數(shù)量首次突破1000個，達(dá)到1162個，合約面積高達(dá)2.27億平方米。在管面積亦首次突破1億平方米大關(guān)，為1.01億平方米，在管項目數(shù)量達(dá)635個。

    此外，融創(chuàng)服務(wù)將獲得“開元物業(yè)”這一具有市場影響力的子品牌。另一旗下子品牌，“環(huán)球融創(chuàng)服務(wù)”在由商業(yè)、寫字樓、酒店、娛樂休閑等業(yè)態(tài)構(gòu)成的超大城市綜合體和會議會展服務(wù)領(lǐng)域深耕多年。

    并表開元物業(yè)后，華東地區(qū)的占比將快速提升，影響力相對有限的華南、華中地區(qū)的在管面積及項目數(shù)量也將快速增加，并形成以西南、華北、華東為主要發(fā)展區(qū)域，并不斷輻射華南及全國的布局。

    增值業(yè)務(wù)增速逐步趕超主業(yè)

    在三大業(yè)務(wù)中，增值服務(wù)增長尤為亮眼，逐步趕超物業(yè)管理服務(wù)，擔(dān)綱收入主力。

    招股書數(shù)據(jù)顯示，非業(yè)主增值服務(wù)比重從2017年的47.2%，升至2019年的55.6%，以15.72億元成為2019年收入的重頭；社區(qū)增值服務(wù)雖占比不足4%，但近三年也是一路飛漲，從不足1億元，增至2019年的1.07億元。

    增值服務(wù)瓜分了物管服務(wù)的比重。2017年—2019年物業(yè)管理服務(wù)比重持續(xù)下降，從2017年的51.7%減少至2019年的40.6%，以11.48億元居于2019收入亞軍之位。

    融創(chuàng)表示，非業(yè)主增值服務(wù)收入的高占比源于業(yè)績記錄期間融創(chuàng)集團(tuán)以及其合營企業(yè)及聯(lián)營公司合約銷售規(guī)模遠(yuǎn)大于所交付物業(yè)規(guī)模，案場銷售協(xié)助、咨詢等服務(wù)的收入貢獻(xiàn)較多。

    現(xiàn)階段物業(yè)企業(yè)營收與利潤的增加，主要依賴管理規(guī)模的提升，即使按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)想，未來為業(yè)主提供的增值服務(wù)可以成為收入與利潤的重要組成部分，也需要服務(wù)管理規(guī)模作為基礎(chǔ)支撐。

    國信證券（香港）研究部的報告指出，未來，隨著互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用的進(jìn)一步推廣以及人均可支配收入的持續(xù)增加，增值服務(wù)的市場規(guī)模預(yù)計仍將持續(xù)增長。預(yù)計2022年增值服務(wù)市場的市場規(guī)�？蛇_(dá)到人民幣8468億元，2017年至2022年的復(fù)合年增長率為21.6%，

    融創(chuàng)服務(wù)計劃將募集資金用于戰(zhàn)略投資及并購機(jī)會，以進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，鞏固行業(yè)地位；另外，還將用于升級智能管理服務(wù)系統(tǒng)，拓展社區(qū)增值服務(wù)，用作營運(yùn)資金及一般企業(yè)用途。

    長江商報記者 吳薇 攝

責(zé)編：ZB