中海地產(chǎn)600億最大投資簽約舊改項目 百強房企搶灘10萬億城市更新市場

    ●長江商報記者 江楚雅

    隨著房地產(chǎn)增量市場減少，大部分房地產(chǎn)企業(yè)借道城市更新業(yè)務(wù)尋找新的業(yè)績增長點。

    7月29日，中海企業(yè)發(fā)展集團有限公司（0688.HK，以下簡稱“中海地產(chǎn)”）與上海黃浦區(qū)人民政府正式簽訂合作框架協(xié)議，由中海地產(chǎn)對黃浦區(qū)建國東路67-71街坊歷史風(fēng)貌保護及城市更新項目五幅土地進行開發(fā)建設(shè)。該項目預(yù)計總投資額近600億元，是中海地產(chǎn)發(fā)展歷史上投資規(guī)模最大的項目。

    克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企中47%涉足城市更新領(lǐng)域，TOP50房企中61%涉足城市更新。在參與城市更新的進程中，雅居樂、佳兆業(yè)、卓越地產(chǎn)、花樣年、越秀地產(chǎn)、中國奧園、富力地產(chǎn)等在內(nèi)的房企，均先后設(shè)立了城市更新集團。

    隨著一二線城市土地供應(yīng)趨緊，城市發(fā)展邁入存量時代，舊改及城市更新所產(chǎn)生的巨大市場成為房企增加土儲的新戰(zhàn)場。根據(jù)相關(guān)研究報告，城市更新市場將成為10萬億級別的大市場。

    中海近600億打造上海城市更新項目

    黃浦區(qū)是上海舊區(qū)改造任務(wù)最重的區(qū)域之一。建國東路舊改項目位于黃浦的核心區(qū)域，北鄰新天地、東接老城廂，項目占地面積約14.75萬平方米，建筑面積約30萬方，用地性質(zhì)為住宅、商辦及公共綠地，預(yù)計涉及8500戶、約4萬人口搬遷，是黃浦最大的成片舊城區(qū)域。

    中海地產(chǎn)于1992年進入上海，積極參與上海城市更新工作，以斜三地塊為起點，于黃浦區(qū)先后開發(fā)海華花園、海興廣場、海麗花園、海麗大廈、海悅花園、中海國際中心、中海建國里共7個項目，累計改造面積近20公頃，總發(fā)展面積近80萬平方米。

    迄今為止，中海地產(chǎn)在滬累計開發(fā)建設(shè)了包括全國第一個外銷舊改項目（海華花園）在內(nèi)的29個項目，涵蓋住宅、寫字樓、商業(yè)等多種物業(yè)類型。

    中海地產(chǎn)認(rèn)為，城市更新要秉持創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，促進經(jīng)濟發(fā)展、改善人居環(huán)境、提升城市可持續(xù)發(fā)展空間，達到生活、生產(chǎn)、生態(tài)三方面價值的最大化。

    此次城市更新項目總投資額近600億元，為中海地產(chǎn)發(fā)展歷史上投資規(guī)模最大的項目，也預(yù)示著房企爭奪的市場已由增量市場轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪渴袌觥?/p>

    房企搶灘布局城市更新

    城市更新開啟房地產(chǎn)存量市場，大部分房地產(chǎn)企業(yè)借道城市更新業(yè)務(wù)尋找新的業(yè)績增長點。根據(jù)企業(yè)年報和公開信息，在百強上市房企中，約有47%的企業(yè)涉足了城市更新領(lǐng)域。若把目光聚焦到TOP50上市房企，這一數(shù)值更是達到了61%。

    從規(guī)模來看，房企通過城市更新渠道獲取的建面跨度十分大，規(guī)模小的只參與了1個項目，建面只有不到10萬平方米，規(guī)模大的涉及100多個項目，總建面逾7000萬平方米。第一梯隊包括恒大、融創(chuàng)、佳兆業(yè)、富力、時代這5家房企，參與城市更新部分的建筑面積大于4000萬平方米。第二梯隊與第一梯隊有明顯斷層，房企城市更新建筑面積段為600-3000萬平方米。第三梯隊參與城市更新部分的建筑面積小于600萬平方米，大部分房企位于這個梯隊。

    參與城市更新項目的房企本土化特征明顯。如在廣州，至少有46家企業(yè)涉足城市更新領(lǐng)域，參與廣東省城市更新的房企有佳兆業(yè)、富力地產(chǎn)、萬科等本土房企。這類房企本地城市更新經(jīng)驗相對豐富。整體上看，由于城市更新項目周期長、難度大、涉及多方利益等因素，具備較高的進入門檻，本土房企無論是在規(guī)模還是經(jīng)驗方面均具備明顯的領(lǐng)先優(yōu)勢。

    此外，地方性國企占絕對優(yōu)勢。一方面承接著良好的政府資源，在項目獲取和土地獲取上有較強的議價能力，往往是政府直接授權(quán)的對象；另一方面，除了需要巨額的前期投入，區(qū)別于傳統(tǒng)的高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式，城市更新項目還會長時間沉淀資金，而地方性國企在融資成本和渠道上表現(xiàn)更為突出，能夠抵抗住資金壓力。

    克而瑞地產(chǎn)研究院認(rèn)為，房企紛紛加入城市更新主要有三個方面的原因，首先，一二線城市土地供應(yīng)趨緊，通過對舊區(qū)的整治改造和再開發(fā)，可以有效補充一二線城市土儲；其次，對比競爭激烈的招拍掛拿地方式，參與城市更新能以更低的地價獲取土地，這意味著企業(yè)能實現(xiàn)更高的利潤率；最后，城市更新改造的對象往往是城中村和城區(qū)的老小區(qū)，這些項目一般布局在較為中心的核心地帶，若再改造后入市，有較好的市場預(yù)期。

    城市更新市場將達10萬億級別

    城市更新開啟房地產(chǎn)存量新時代的背后是，核心城市土地供應(yīng)的緊缺加上大量亟需更新的舊廠、舊村莊、舊城鎮(zhèn)，催生出了城市更新的熱潮。

    根據(jù)住建部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全國共有老舊小區(qū)約有17萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米，初步估算的投資額將高達4萬億，集中分布于一、二線城市，城市發(fā)展邁入存量時代，產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨新的訴求，城市建設(shè)和房地產(chǎn)發(fā)展需要尋找新的空間。

    佳兆業(yè)集團發(fā)布的《2019-2020房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》指出，中國房地產(chǎn)總市值已超過300萬億元，按每年2%的城市更新速率計算，城市更新迎來6萬億元級市場。隨著總市值的不斷增加以及存量轉(zhuǎn)化率的持續(xù)提升，最終市場將迎來10萬億元的大市場。

    政策方面，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020）》和2015年中央城市工作會議，中央均提出要盤活城市存量資源，推進城市更新。近期，有關(guān)城市更新的政策利好不斷。7月21日，深圳市發(fā)布《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例(征求意見稿)》（下稱《城市更新條例》），首次針對城市更新發(fā)布規(guī)范性文件，破解城市更新中的搬遷難題。7月20日，國務(wù)院發(fā)文強調(diào)要全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，推進城市更新和開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型。

    與傳統(tǒng)的招拍掛相比，城市舊改存在開發(fā)周期長、資金壓力大、規(guī)劃難度高、關(guān)系復(fù)雜等問題，市場存在很多不確定性。想要通過城市更新項目獲取收益，對于房企而言，除了資金投入外，豐富的經(jīng)驗、強大的運營能力都是必須具備的。

責(zé)編：ZB