合生創(chuàng)展20億投資收益助中期利潤增6成   聚焦一線城市打造高端產(chǎn)品提升盈利能力

●長江商報記者 江楚雅

合生創(chuàng)展集團（0754.HK)業(yè)績穩(wěn)步增長。

7月15日，合生創(chuàng)展公告，預(yù)計集團上半年將錄得綜合利潤約60%的增幅，實現(xiàn)合約銷售金額約130.14億元，同比上升14.6%。其中，期內(nèi)公司上市證券投資未變現(xiàn)收益大幅增加超過20億港元。

此外，合生創(chuàng)展銷售利潤逆市雙增得益于深耕一線城市打造高凈值產(chǎn)品的布局。今年5月，合生創(chuàng)展以180億于北京分鐘寺連下三地，完成了集團在京“環(huán)三環(huán)”的布局。2019年年報數(shù)據(jù)顯示，合生創(chuàng)展土地儲備達3111萬平方米，同比上漲6.5%，僅一線城市北上廣土儲面積便達到1745萬平方米。

長江商報記者注意到，由于踐行“多囤地、慢周轉(zhuǎn)”的開發(fā)模式，合生創(chuàng)展最大限度的獲取了土地升值帶來的收益，并實現(xiàn)了高利潤率，毛利率自2004年起長期保持在30%以上，成為“悶聲賺錢”的房企代表。不盲從擴張的合生創(chuàng)展，負(fù)債率目前保持在60%上下，在整個房企中處于中低水平。

銷售額穩(wěn)步增長

2017年，合生創(chuàng)展定下了“2020年800億元，每年保持30%—50%的增長率”的復(fù)興計劃，公司開始加快開發(fā)節(jié)奏，之后銷售額逐步攀升。2017—2019年，其銷售額同比增幅依次為13.9%、62.3%、42%。

2019年，合生創(chuàng)展銷售額終于邁過了200億門檻，同比上升42%至212.58億元；營業(yè)收入186.01億港元，同比增長40%；股東應(yīng)占凈利潤94.86億港元，同比增長64%。

2020年前6個月，合生創(chuàng)展連同其附屬公司總合約銷售金額為約130.14億元，同比上升14.6%；其中物業(yè)合約銷售約125.25億元，同比上升13.4%；裝修合約銷售約4.89億元，同比上升59.8%。6月單月，合生創(chuàng)展單月凈總合約銷售為56.91億元；其中單月物業(yè)合約銷售約55.66億元；單月裝修合約銷售約1.25億元。

合生創(chuàng)展公告稱，預(yù)計集團今年上半年將錄得綜合溢利約60%的增幅。其表示，是因期內(nèi)公司上市證券投資未變現(xiàn)收益大幅增加超過20億港元。

值得注意的是，得益于“多囤地、慢周轉(zhuǎn)”的開發(fā)模式，合生創(chuàng)展最大限度的獲取了土地升值帶來的收益，并實現(xiàn)了高利潤率，毛利率自2004年起長期保持在30%以上。2016年其凈利潤曾增長135%，創(chuàng)下五年內(nèi)的最高紀(jì)錄。

近年以來，合生創(chuàng)展還通過引入優(yōu)質(zhì)同行共同開發(fā)尋找利潤新增長點。例如合生創(chuàng)展將在分鐘寺地塊引入世茂房地產(chǎn)，除了世茂集團，金茂集團也強勢加入分鐘寺地塊開發(fā)。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，合生創(chuàng)展拿下分鐘寺系列地塊后，綜合考慮下引入世茂及金茂兩大集團。一方面引入業(yè)內(nèi)最標(biāo)桿豪宅系產(chǎn)品的企業(yè)；另一方面，吸納更多企業(yè)的優(yōu)點為用戶打造出更優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品掘得新盈利點。

深耕一線城市獲取高溢價增值

作為老牌京城房企，合生創(chuàng)展的拿地策略一直是深耕一線城市。今年5月，合生創(chuàng)展以180億于北京分鐘寺連下三地，完成了集團在京“環(huán)三環(huán)”的布局。

自2017年至今，北京出讓四環(huán)內(nèi)不限價宅地僅有5宗，合生創(chuàng)展就拿下了4宗。從東北三環(huán)的縵合北京到西南三環(huán)與金茂合作的項目，再到此次東南三環(huán)的分鐘寺，合生創(chuàng)展基本完成了在北京的“環(huán)三環(huán)”布局。

2018年以來，合生創(chuàng)展在全國取地11宗，主要聚焦在北京、長三角、珠三角核心城市。僅去年下半年，合生創(chuàng)展就在北京、廣州、蘇州等城市頻頻落子。

2019年年報數(shù)據(jù)顯示，合生創(chuàng)展土地儲備達3111萬平方米，同比上漲6.5%，在過去數(shù)年，其土儲規(guī)模一直保持在2000萬平方米以上。僅一線城市北上廣土儲面積便達到1745萬平方米，其中住宅面積達到1094萬平方米。

在諸葛找房看來，其拿地策略正契合合生創(chuàng)展一貫以來的盈利方法論：一二線城市會因為先進的城市管理水平、醫(yī)療服務(wù)等，更加受到置業(yè)者的追捧。合生創(chuàng)展左手布局一線城市核心地塊，右手打造高凈值頂豪產(chǎn)品，在穩(wěn)健財務(wù)面的支撐下，享受產(chǎn)品賦能土地的高溢價增值。

財務(wù)方面的穩(wěn)健是其底氣，截至2019年末，合生創(chuàng)展資產(chǎn)凈負(fù)債率僅65.7%，同比下降近3.88%；根據(jù)HFI-60指數(shù)監(jiān)測，2019年60家房企凈負(fù)債率平均達到了113.31%，顯然合生創(chuàng)展負(fù)債率處于百強房企低位。

而從其流動性來看，合生創(chuàng)展經(jīng)營現(xiàn)金流持續(xù)為正，2019年經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為30.9億港元；而2019年合生創(chuàng)展持有現(xiàn)金約141億，短期負(fù)債約127億，持有現(xiàn)金足能覆蓋短債。

與此同時，2020年合生創(chuàng)展融資成本不斷下降。4月27日，合生創(chuàng)展獲得增量融資，包括定期貸款融資合共2.3億美元以及定期貸款融資合共1.56億港元；2月20日，合生創(chuàng)展已完成發(fā)行于2021年到期的5億美元6.0%保證優(yōu)先票據(jù)，此前計劃發(fā)行5億美元境外債券，期限為364天，票面利率6%，獲超額認(rèn)購倍數(shù)2.4倍。

諸葛找房認(rèn)為，隨著規(guī)模擴圍，成本和負(fù)債走高是難以避免的現(xiàn)象，但合生創(chuàng)展卻持續(xù)探索著利潤、規(guī)模和杠桿三者之間的平衡，找到了屬于自己的“盈利方法論”。

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6月61城新房價格上漲

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分等級城市看，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月回落0.1個百分點；二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.9%，漲幅比上月擴大0.3個百分點，其中武漢、長沙在疫情的影響逐漸減退后，新房市場逐步恢復(fù)，新房價格漲幅均為1.4%，位居70城大中城市漲幅前五；三線城市新房價格環(huán)比分別上漲0.8%，漲幅比上月均擴大0.1個百分點。

二手住宅房價方面，6月70城二手住宅價格環(huán)比上漲0.31%，漲幅相比上月擴大0.07個百分點。上漲城市數(shù)量為50個，比上月增加9個。其中，一線城市的二手住宅銷售價格環(huán)比上漲1.0%，環(huán)比回落0.1個百分點。二線和三線城市漲幅均為0.5%，相比上月分別擴大0.1和0.2個百分點。

諸葛找房認(rèn)為，6月，隨著國內(nèi)疫情的影響逐步減弱，市場活躍度持續(xù)上升，新房二手房價格上漲城市數(shù)量均創(chuàng)2019年7月以來新高，新房、二手房價格漲幅穩(wěn)步回升。各等級城市的新房、二手房同環(huán)比均上升。預(yù)計隨著疫情的影響逐步褪去，前期積壓的市場需求逐漸釋放，后期市場將會逐步轉(zhuǎn)穩(wěn)，市場將逐步由迅速恢復(fù)轉(zhuǎn)為穩(wěn)步發(fā)展。

此外，國家統(tǒng)計局同日還發(fā)布2020年1—6月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。前6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資62780億元，同比增長1.9%，1—5月份為下降0.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比疫情后首次回正。其中，住宅投資46350億元，增長2.6%，增速比1—5月份提高2.6個百分點。

責(zé)編：ZB