卓越物業(yè)赴港上市營收復(fù)合增長率39%   降低母公司依賴第三方項目快速擴(kuò)張

●長江商報記者 江楚雅

在物業(yè)股熱潮下，又一家物業(yè)公司沖刺資本市場。5月31日，港交所正式披露卓越商企服務(wù)集團(tuán)有限公司上市申請資料。與其他物業(yè)公司不同的是，卓越物業(yè)主要定位商務(wù)不動產(chǎn)服務(wù)，其中商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)總收益在2019年占比達(dá)到65.2%。

招股書披露，截至2019年12月31日，卓越物業(yè)在27個城市擁有308個在管項目，總面積為2350萬平方米。數(shù)據(jù)顯示，卓越物業(yè)的收益從2017年9.47億元增至2019年18.36億元，復(fù)合增長率約為39.2%；純利從2017年1.36億元增至2019年2.34億元，復(fù)合年增長率約為30.9%。

收入的快速增長，得益于卓越物業(yè)管理面積快速增長。卓越物業(yè)訂約管理的物業(yè)總面積由截至2017年12月31日的1310萬平方米增至截至2018年12月31日的2010萬平方米，截至2019年12月31日又進(jìn)一步增至3320萬平方米，復(fù)合年增長率約為59.1%。

長江商報記者注意到，卓越物業(yè)今年逐步降低母公司卓越集團(tuán)依賴，第三方項目實現(xiàn)快速擴(kuò)張。數(shù)據(jù)顯示，2017-2019年，公司管理的物業(yè)項目數(shù)中分別有29.1%、21.3%、13.6%由卓越集團(tuán)開發(fā)，卓越集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)占據(jù)公司在管面積比例分別為65.3%、58.7%、43.2%。

啟動上市計劃并有序推進(jìn)

卓越集團(tuán)于1996年在深圳成立，目前已形成地產(chǎn)開發(fā)、城市更新、資產(chǎn)運(yùn)營、金融投資四大板塊。

旗下物業(yè)版塊卓越商企成立于1999年，主要為卓越集團(tuán)或第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的高端商務(wù)物業(yè)提供服務(wù)。不同于其他以住宅物業(yè)為主打的物業(yè)公司，卓越物業(yè)主要定位商務(wù)不動產(chǎn)服務(wù)，旨在為客戶提供覆蓋物業(yè)全生命周期的全產(chǎn)業(yè)鏈綜合服務(wù)，涉及商業(yè)物業(yè)、公共與工業(yè)物業(yè)及住宅物業(yè)多元業(yè)態(tài)。

早在2014年，卓越物業(yè)就確定了通過“股權(quán)合作”模式實現(xiàn)全國化業(yè)務(wù)布局、獲取區(qū)域發(fā)展平臺、完善有競爭力的產(chǎn)業(yè)鏈條、構(gòu)筑行業(yè)競爭優(yōu)勢的發(fā)展思路。目前，公司業(yè)務(wù)遍布20多個省份、40個一線及區(qū)域重點(diǎn)城市。

據(jù)其官網(wǎng)披露，卓越物業(yè)已啟動上市計劃并在有序推進(jìn)中，最終將攜手專注于非住宅領(lǐng)域發(fā)展的合作伙伴共同登陸資本市場，實現(xiàn)更高層次的發(fā)展。

據(jù)天眼查顯示，1月19日，卓越物業(yè)公司發(fā)生了企業(yè)類型變更，從“股份有限公司”改為“有限責(zé)任公司”。轉(zhuǎn)變企業(yè)類型或許與上市有關(guān)，比如去年趕上“末班車”的時代鄰里，就在赴港上市時將企業(yè)類型從“有限責(zé)任公司（臺港澳與境內(nèi)合資）”改為“有限責(zé)任公司（臺港澳法人獨(dú)資）”。

商務(wù)物業(yè)占比收入近7成

據(jù)招股書披露，截至2019年12月31日，卓越物業(yè)在27個城市擁有308個在管項目，總面積為2350萬平方米，其中總建筑面積1140萬平方米的101個項目位于大灣區(qū)。項目包括商務(wù)物業(yè)、公共與工業(yè)物業(yè)及住宅物業(yè)。

數(shù)據(jù)顯示，卓越物業(yè)的收益從2017年9.47億元增至2019年18.36億元，復(fù)合增長率約為39.2%；純利從2017年1.36億元增至2019年2.34億元，復(fù)合年增長率約為30.9%。

在管面積及收益等指標(biāo)的增長，主力均來自于商業(yè)物業(yè)。其中，來自于卓越集團(tuán)的商業(yè)物業(yè)管理面積和收益從2017年的186.6萬平方米、3.52億元增長至2019年的277萬平方米、4.89億元；來自第三方的商業(yè)物業(yè)管理面積和收益從2017年的299.5萬平方米、3.11億元增長至2019年的954.3萬平方米、7.08億元。

此外，公共及工業(yè)物業(yè)管理服務(wù)以及增值服務(wù)方面，卓越物業(yè)在近年亦有大幅增長。其中，公共及工業(yè)物業(yè)管理服務(wù)從2017年的0.41億元升至2019年2.03億元，增值服務(wù)則由0.87億元升至2.04億元。

根據(jù)卓越商企提交的招股書，至去年底，公司近七成的收入來自于商業(yè)物管，與之對應(yīng)，公共及工業(yè)物業(yè)管理、住宅物業(yè)管理為公司帶來的收入比重均僅在一成左右。根據(jù)中國物管協(xié)會和易居房地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)聯(lián)名發(fā)布的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展指數(shù)報告，國內(nèi)500強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)公司中，寫字樓物管費(fèi)收入占比超過50%的企業(yè)數(shù)量為85家。

此外，據(jù)卓越物業(yè)表示，目前國內(nèi)包括BAT在內(nèi)的眾多知名高新科技企業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)幾乎都是卓越物業(yè)的客戶，2018年中國十大互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)有9家都在由卓越物業(yè)提供綜合FM服務(wù)。

得益于物業(yè)管理行業(yè)智能化發(fā)展，卓越商企利用數(shù)字化平臺提升運(yùn)營效率和服務(wù)質(zhì)量，搭建了“E+FM智慧雙平臺”，近三年來自卓越集團(tuán)開發(fā)的商業(yè)物業(yè)單位收費(fèi)從15元/平米/月增至19.6元/平米/月，高于同期來自第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)單位收費(fèi)的14.0元/平米/月。

第三方項目快速擴(kuò)張

與其他物業(yè)公司一樣，卓越物業(yè)管理面積的快速增長主要依賴于兩方面，一是母公司卓越集團(tuán)所提供的增長面積，二是通過市場化擴(kuò)張獲取第三方項目，其中，第三方項目的快速擴(kuò)張起到主要作用。

據(jù)了解，卓越物業(yè)2017年來自于卓越集團(tuán)的在管面積為742.1萬平方米，同期來自第三方的僅394.3萬平方米；到了2019年，來自卓越集團(tuán)的在管面積增加近300萬平方米至1015.4萬平方米，但是來自第三方的激增近千萬平方米，達(dá)到1337.5萬平方米。

第三方面積快速擴(kuò)張，使得卓越物業(yè)對于母公司的依賴越來越低。截至2017年、2018年及2019年12月31日，卓越集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)分別占在管總面積65.3%、58.7%及43.2%；同期，第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)分別占在管總面積34.7%、41.3%及56.8%，收益對比亦從2017年的59.4%：40.6%，變?yōu)?019年的42.2%：57.8%。

從城市分布來看，公開資料顯示，卓越物業(yè)在管項目300余個，項目管理面積超過4000萬平米。其中，在一線城市核心區(qū)域在管的高端商辦面積超過1500萬平米，超過65%為非住宅項目。

尤其是在卓越集團(tuán)重點(diǎn)落子的大灣區(qū)、長三角地區(qū)。以大灣區(qū)為例，截至去年底，公司在管物業(yè)面積為0.11億平方米，位于大灣區(qū)的物業(yè)占據(jù)公司總在管面積的48.2%，占據(jù)公司物管總營收的66.3%。

值得注意的是，近年來城市寫字樓置率也隨之走高，這意味著物管企業(yè)在拿下更多在管面積的同時，要同步保持擁有相應(yīng)增收規(guī)模是一個挑戰(zhàn)。卓越商企表示，在完成上市后，將把資金用于業(yè)務(wù)擴(kuò)張、信息技術(shù)系統(tǒng)開發(fā)、在管物業(yè)設(shè)施升級等方面。尤其是業(yè)務(wù)擴(kuò)張方面，卓越商企計劃以戰(zhàn)略性收購或投資為主要路徑，標(biāo)的包括物業(yè)、公司兩類。

責(zé)編：ZB