五礦地產(chǎn)凈利9億港元創(chuàng)新高   資產(chǎn)負(fù)債率三連降加速轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營商

●長江商報(bào)記者 江楚雅

央企代表之一的五礦地產(chǎn)有限公司（00230.HK，以下簡稱五礦地產(chǎn)）正加速沖刺百億規(guī)模。2019年，五礦地產(chǎn)銷售業(yè)績穩(wěn)步提升，實(shí)現(xiàn)簽約銷售總額86.44億元，同比增長26.8%；加上非上市的托管項(xiàng)目部分，去年全年，五礦地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約銷售總額350.2億元，同比增長32.4%，增速在行業(yè)當(dāng)中處于領(lǐng)先地位。

近年來，五礦地產(chǎn)歸屬股東凈利潤實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長。數(shù)據(jù)顯示，2015-2019年，該公司歸屬公司股權(quán)持有人溢利分別為2.78億港元、5.12億港元、7.13億港元、9.35億港元以及9.43億港元，公司歸屬股東應(yīng)占溢利在去年達(dá)到近年來的新高。

債務(wù)方面，2019年該公司資產(chǎn)負(fù)債率66.78%，相比2018年的68.66%有所下降。值得一提的是，這也是五礦地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率在2016年創(chuàng)下79.08%最高值以來，錄得的連續(xù)三年下降。

隨著國內(nèi)存量市場的增長以及各大城市相繼進(jìn)入城市更新的爆發(fā)階段，讓近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛開始向城市運(yùn)營商的轉(zhuǎn)型。在較為嚴(yán)峻的調(diào)控政策背景下，五礦地產(chǎn)在去年保持規(guī)模適度增長的前提下，也在進(jìn)一步向城市綜合運(yùn)營服務(wù)商轉(zhuǎn)型。

2019年凈利潤創(chuàng)新高

五礦地產(chǎn)成立于1993年4月，前身為中國五礦集團(tuán)組建的房地產(chǎn)板塊。2007年6月，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營被國資委核定為中國五礦主業(yè)，五礦地產(chǎn)成為首批以房地產(chǎn)開發(fā)作為主業(yè)的央企；隨之，五礦集團(tuán)地產(chǎn)建設(shè)業(yè)務(wù)中心整合完成，并成為中國五礦房地產(chǎn)主業(yè)的香港上市平臺。

在資本市場融資并背靠央企大樹，五礦地產(chǎn)近年規(guī)模逐漸擴(kuò)大。截至目前，五礦地產(chǎn)已形成以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，資產(chǎn)管理、地產(chǎn)服務(wù)和地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)為支撐的業(yè)務(wù)格局，擁有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目共計(jì)70余，分布于全國21個(gè)城市。

2015-2018年期間，五礦地產(chǎn)銷售額分別為87億元、117億元、80億元、68億元。2019年，五礦地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約銷售總額86.44億元，同比增長約26.8%；簽約銷售面積45.9萬平方米，同比增長約3.1%；對應(yīng)的平均售價(jià)約為每平方米18800元，同比增長約22.9%。

2019年業(yè)績報(bào)告顯示，2019年，該集團(tuán)實(shí)現(xiàn)收入約為112.61億港元，同比增長約3.02%，其中，通過物業(yè)銷售獲得的收入約103.29億港元，約占總收入的91.72%；毛利約為26.73億港元，同比減少約31.22%；歸母凈利潤約為9.43億港元，同比增長約0.83%。

 值得一提的是，這也是五礦地產(chǎn)近年來歸屬股東凈利潤實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長。數(shù)據(jù)顯示，2015-2019年，該公司歸屬公司股權(quán)持有人溢利分別為2.78億港元、5.12億港元、7.13億港元、9.35億港元以及9.43億港元，公司歸屬股東應(yīng)占溢利在去年達(dá)到近年來的新高。

五礦地產(chǎn)主席何劍波在業(yè)績會上透露，五礦地產(chǎn)在未來幾年會進(jìn)入高速發(fā)展期，并將五礦地產(chǎn)2018年全年簽約銷售目標(biāo)定在150億元，以每年60%以上銷售額年化增長預(yù)測，2020年五礦地產(chǎn)簽約銷售額將達(dá)到400億元。

大手筆加碼華南區(qū)域拿地

在加速擴(kuò)規(guī)模的同時(shí)加大土地糧倉。2019年，五礦地產(chǎn)新增4個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，可開發(fā)樓面面積累計(jì)約為43.25萬平方米，土地成本約為61.93億元，平均成本約為每平方米14300元。2019年，該集團(tuán)新進(jìn)入深圳及成都市場。

截至2019年末，該集團(tuán)旗下共有27個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目，分布于北京、天津、南京、長沙、武漢、成都、廣州、深圳、香港等13個(gè)城市，可開發(fā)樓面面積合計(jì)約為435萬平方米。

在地市遇冷之時(shí)，五礦地產(chǎn)大手筆加碼華南區(qū)域，試圖借道灣區(qū)實(shí)現(xiàn)業(yè)績的快速增長。據(jù)悉，2018年年末，五礦地產(chǎn)分別以10.9億元、22.47億元底價(jià)拿下廣州黃埔區(qū)兩宗地塊；隨后該公司以25.6億元的價(jià)格拿下深圳坪山馬巒地塊，再度布局大灣區(qū)。截至去年年末，五礦地產(chǎn)已進(jìn)入廣州、深圳、香港、佛山和惠州五個(gè)灣區(qū)城市，灣區(qū)土儲約占集團(tuán)總土地儲備30%。

長江商報(bào)記者注意到，五礦地產(chǎn)在拿地上頻頻引用合作拿地和開發(fā)模式。去年11月22日，在深圳年末最后一場土拍嚴(yán)格“入市價(jià)格限定”背景下，五礦地產(chǎn)歷經(jīng)數(shù)十輪競價(jià)，拿下這宗坪山G11340-8034馬巒地塊，成交價(jià)為25.6億元，溢價(jià)率21.75%，樓面價(jià)約2.57萬元/平方米，入市最高均價(jià)則不超過4萬元/平方米。

值得注意的是，作為五礦地產(chǎn)首次進(jìn)入深圳市場的項(xiàng)目，在拿地時(shí)隔三個(gè)多月左右，公司便對外通知將引入合資方共同開發(fā)。此前1月8日，五礦地產(chǎn)就曾以出售轉(zhuǎn)讓方式，為廣州黃埔地塊項(xiàng)目開發(fā)事項(xiàng)訂立增資協(xié)議，引入招商局置地合作開發(fā)，承購49%股本的代價(jià)金額為4.9億元；而2019年3月28日，五礦地產(chǎn)也以12億出售49%權(quán)益，為廣州長嶺居地塊引入平安不動產(chǎn)投資。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，五礦地產(chǎn)頻頻引入合資方的做法，一定程度上鞏固了其財(cái)務(wù)謹(jǐn)慎的態(tài)度。此前，五礦公司集團(tuán)主席何劍波就曾對外表示，“五礦地產(chǎn)在未來會繼續(xù)把握市場機(jī)會，在增加優(yōu)質(zhì)土地資源的同時(shí)秉持謹(jǐn)慎理財(cái)?shù)呢?cái)務(wù)管理方針�！�

資產(chǎn)負(fù)債率三連降

2019年，該公司資產(chǎn)負(fù)債率66.78%，相比2018年的68.66%有所下降。值得一提的是，這也是五礦地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率在2016年創(chuàng)下79.08%最高值以來，錄得的連續(xù)三年下降。2015-2018年間，五礦地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為70.60%、79.08%、72.25%、68.66%；而總負(fù)債分別為279.7億港元、323.1億港元、354.2億港元、324.4億港元。

在偏緊的融資環(huán)境下，五礦地產(chǎn)為了謀求發(fā)展不斷通過公司債、美元債、銀行貸款和內(nèi)地開發(fā)貸等方式撬動更多資金，與此同時(shí)，五礦地產(chǎn)還通過引入合作方等方式來謀求更大的發(fā)展。

2019年，五礦地產(chǎn)通過貸款與出售股權(quán)的方式來維持財(cái)務(wù)平衡。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年3月，五礦地產(chǎn)獲銀行授出15億港元循環(huán)貸款額度；2019年7月，五礦地產(chǎn)出售濟(jì)南五礦萊蕪100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)；12月，五礦地產(chǎn)獲7.8億港元一年期循環(huán)貸款額度；同月，五礦地產(chǎn)以8413.2萬掛牌轉(zhuǎn)讓萊蕪子公司100%股權(quán)；在進(jìn)入2020年不久，五礦地產(chǎn)便完成了一筆60億港元融資協(xié)議的四年期定期貸款；2020年3月，五礦置業(yè)有限公司則擬轉(zhuǎn)讓五礦地產(chǎn)（沈陽）100%股權(quán)，在進(jìn)行相關(guān)資產(chǎn)出清的同時(shí)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

年報(bào)顯示，于2019年12月31日，五礦地產(chǎn)擁有現(xiàn)金及銀行存款（不包括受限制現(xiàn)金及銀行存款）38.5億港元，相比2018年的36.08億港元，增長6.72%。據(jù)了解，除了融資活動產(chǎn)生14.39億港元現(xiàn)金流量，該公司去年投資活動所得現(xiàn)金流凈額為5.63億元，同比增長達(dá)550.87%。

在持有的現(xiàn)金基礎(chǔ)上，五礦地產(chǎn)在2019年尚未使用的銀行融資額度仍有61.27億港元，這為其在未來一段時(shí)間進(jìn)行債務(wù)償還提供助力。另一方面，作為央企的五礦地產(chǎn)，較低的融資成本仍是其優(yōu)勢之一。該公司在2019年的加權(quán)平均借貸成本為5.02%，相比于整個(gè)行業(yè)，處于較低水平。

房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域以外，該公司在城市運(yùn)營開發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營方面、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，甚至是地產(chǎn)金融和地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域都有所布局和探索。

在此前披露的2019年年報(bào)中，五礦地產(chǎn)稱，未來將繼續(xù)加快推進(jìn)由“地產(chǎn)開發(fā)商”向“城市運(yùn)營商”戰(zhàn)略升級。其首個(gè)產(chǎn)城運(yùn)營項(xiàng)目“成都大邑未來生態(tài)城”已在今年2月獲取了首批地塊，這是其產(chǎn)城模式發(fā)展策略的重大實(shí)踐。

責(zé)編：ZB