旭輝集團(tuán)低溢價(jià)高權(quán)益拿地助業(yè)績增長   成立東南區(qū)域集團(tuán)沖刺500億目標(biāo)

●長江商報(bào)記者 江楚雅

繼碧桂園等頭部房企推動(dòng)區(qū)域小集團(tuán)化改革后，中型房企的相關(guān)改革也開始推進(jìn)。6月3日，閩系房企旭輝集團(tuán)（00884.HK）方面宣布，成立東南區(qū)域集團(tuán)，合并原浙江區(qū)域集團(tuán)和福建公司，區(qū)域目標(biāo)設(shè)定為500億。

旭輝成立東南區(qū)域集團(tuán)是其推動(dòng)區(qū)域化小集團(tuán)改革的一步，也是助推業(yè)績進(jìn)一步增長的基礎(chǔ)。年報(bào)顯示，2019年旭輝集團(tuán)實(shí)現(xiàn)2006億元合同銷售金額，核心凈利潤增長24.69％，達(dá)到69.03億元。集團(tuán)上市后核心凈利潤復(fù)合增長率高達(dá)33％。2015年到2017年成長期的旭輝維持著較高的凈利潤增長速度。

同日，旭輝集團(tuán)還發(fā)布了5月未經(jīng)審核運(yùn)營數(shù)據(jù)，5月，公司實(shí)現(xiàn)銷售額202.0億元，同比增加26.49%。今年前5個(gè)月，旭輝集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額556.0億元，同比減少18.88%，完成全年2300億元銷售目標(biāo)的24.17%。

中長期來看，旭輝正加緊推進(jìn)組織變革區(qū)域深耕，通過“總部大平臺(tái)+區(qū)域小集團(tuán)+項(xiàng)目集群”的架構(gòu)，提高項(xiàng)目整合、運(yùn)營的效率。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企積極調(diào)整組織架構(gòu)，既能最大程度地整合各類資源，又能進(jìn)一步降低管理成本。這種通過調(diào)整組織架構(gòu)以適應(yīng)市場變化的做法，在地產(chǎn)界已然是“大勢所趨”。

深耕一二線拿地權(quán)益大幅提升

旭輝2020年的合約銷售目標(biāo)為2300億元，同比增長15%。2019年，旭輝實(shí)現(xiàn)2006億元合同銷售金額，來自約55個(gè)城市超過240個(gè)項(xiàng)目；從地域來看，長三角占比48%，環(huán)渤海、中西部和華南分別為25%、18%和9%。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，前11-30名的頭部房企2019年銷售額平均增速達(dá)到24.1％，為百強(qiáng)企業(yè)銷售增速最高的陣營，而旭輝集團(tuán)的32％增速位居前列。

土儲(chǔ)方面，旭輝以穩(wěn)為準(zhǔn)并逐步提高拿地權(quán)益占比。旭輝內(nèi)部要求2020年-2022年拿地權(quán)益比例達(dá)到65%-70%，到2022年存量土儲(chǔ)權(quán)益比例要達(dá)到65%左右；合約銷售權(quán)益比未來三年內(nèi)要從55%升至65%。

2019年全年公司新增土儲(chǔ)權(quán)益比為65%，新增貨值并表比例為76%。截至去年末，旭輝的總土儲(chǔ)面積是6540萬平方米，總貨值9880億元，權(quán)益占比為65%，能夠支撐未來2-3年的發(fā)展。前4個(gè)月，旭輝共獲取土地16幅，總地價(jià)161億元，權(quán)益地價(jià)142億元，拿地權(quán)益比大幅提升至近九成。今年以來，旭輝一二線城市拿地占比近九成。

值得注意的是，今年以來旭輝獲取土地平均溢價(jià)率僅為12.8%，其中7個(gè)項(xiàng)目以0溢價(jià)獲取。根據(jù)克而瑞同期的數(shù)據(jù)，全國前4月平均土地溢價(jià)率在16%，熱點(diǎn)的一二線城市地價(jià)更是節(jié)節(jié)高攀。類似杭州、蘇州等地，土地拍賣市場更是出現(xiàn)了多幅高溢價(jià)成交的地塊。

2020年旭輝在“多元化拿地”的落實(shí)上更進(jìn)一步。旭輝前4個(gè)月多元化拿地項(xiàng)目多達(dá)7個(gè)，分別位于上海、青島、長沙、重慶和洛陽，合計(jì)新增貨值158億元。其中青島即墨和洛陽的新增地塊為一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目，長沙及重慶的項(xiàng)目則通過收并購獲取。

旭輝董事長林中在2019年業(yè)績會(huì)上說：“旭輝多元化的拿地能力是未來以合理的價(jià)格拿到更多土儲(chǔ)的必要的補(bǔ)充，多元化拿地中，一二級(jí)聯(lián)動(dòng)在2019年取得了成果，舊改帶來500億左右貨值，這些貨值未來的利潤會(huì)比招拍掛帶來的利潤可能更為可期，此外，商業(yè)勾地和產(chǎn)業(yè)勾地，以及收并購會(huì)持續(xù)發(fā)力，作為土儲(chǔ)的多元化的能力建設(shè)。多元化的拿地能力從去年33%比重未來要提升到50%，降低土地成本，確保未來幾年我們的毛利率和凈利潤的穩(wěn)定。”

推動(dòng)區(qū)域化小集團(tuán)改革

當(dāng)下，不少房企推動(dòng)區(qū)域小集團(tuán)化改革。6月3日，旭輝集團(tuán)宣布，成立東南區(qū)域集團(tuán)，合并原浙江區(qū)域集團(tuán)和福建公司。新上任的旭輝集團(tuán)高級(jí)副總裁、東南區(qū)域集團(tuán)總裁汝海林表示：“此次東南區(qū)域集團(tuán)的整合，兩個(gè)區(qū)域協(xié)同發(fā)展，資源整合。今年，東南區(qū)域集團(tuán)有望沖刺500億元銷售目標(biāo)�！�

早在2017年，旭輝控股董事局主席林中就曾表示，旭輝需要培育和打造十幾個(gè)區(qū)域小集團(tuán)，每個(gè)小集團(tuán)的規(guī)模要達(dá)到300-400億元，大的區(qū)域集團(tuán)銷售要超過500億元。

據(jù)悉，今年上半年以來，旭輝已先后成立華北區(qū)域集團(tuán)，并推進(jìn)太原城市公司并入西北區(qū)域，組織轉(zhuǎn)型明顯“提速”。目前，旭輝已設(shè)立東南、江蘇、皖贛、上海、西南、山東、華北共七個(gè)區(qū)域集團(tuán)。2019年，旭輝七大區(qū)域集團(tuán)貢獻(xiàn)銷售均超百億元，江蘇、浙江更突破超過300億元。

與此同時(shí)，旭輝今年進(jìn)行了一系列旨在“降杠桿，控負(fù)債”的財(cái)務(wù)操作，替換之前發(fā)行的高成本債項(xiàng)，進(jìn)一步降低了財(cái)務(wù)成本。

從2015年到2019年，五年的增長，如今的旭輝已經(jīng)邁進(jìn)2000億房企大營。但是公司的資產(chǎn)負(fù)債率始終維持保持穩(wěn)定，凈負(fù)債率在2017年上升至67.5％后開始穩(wěn)定并且一直維持在70％以下。

今年以來，公司發(fā)行了多筆低利率融資。1月，旭輝發(fā)行5.5年期美元票據(jù)，6.0%的票面利率創(chuàng)美元債發(fā)行新低；3月，旭輝完成對(duì)2018年發(fā)行的私募債票面利率調(diào)整，由原有票面利率6.5%下調(diào)至5.3%；5月，旭輝全部贖回于2020年5月到期的3億美元6.375%的優(yōu)先票據(jù)。5月27日，旭輝宣布成功發(fā)行2020年第一期公司債券31.2億元，利率最低3.8%，創(chuàng)下其公司債發(fā)行歷史利率新低。

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5月40城新房成交

年內(nèi)首次同比轉(zhuǎn)增

長江商報(bào)訊（記者 江楚雅）6月3日，易居研究院發(fā)布《2020年5月全國40城新建商品住宅成交報(bào)告》。報(bào)告顯示，5月40城新建商品住宅成交面積環(huán)比增長27%，同比增長2%，成交量年內(nèi)首次同比轉(zhuǎn)增。

分地區(qū)來看，2020年1-5月，一線城市新建商品住宅成交量累計(jì)同比下降26%，二線城市累計(jì)同比下降25%；三四線城市累計(jì)同比下降21%。

易居研究院研究員沈昕認(rèn)為，疫情發(fā)生后，部分城市降低了預(yù)售條件，加快預(yù)售證審批，預(yù)計(jì)接下來幾個(gè)月供應(yīng)量會(huì)有所增加。5月40城成交同比已轉(zhuǎn)增，部分城市樓市供銷兩旺，預(yù)計(jì)6月房企為沖刺半年度業(yè)績，會(huì)加快推盤節(jié)奏、加大營銷力度，樓市成交繼續(xù)回暖的概率較大。但在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策環(huán)境下，大部分城市的樓市成交不具備大幅增長的條件。

責(zé)編：ZB