中海地產(chǎn)問鼎“利潤王”凈利首超400億   多元化調(diào)整盈利點競逐房地產(chǎn)下半場

    ●長江商報記者 江楚雅

    在業(yè)內(nèi)素有“利潤王”之稱的老牌央企中海地產(chǎn)（00688.HK）又一次問鼎“利潤王”。

    中海地產(chǎn)副總裁歐陽國欣稱，中海地產(chǎn)在2019年歸母凈利潤首破400億，達416億人民幣，創(chuàng)行業(yè)凈利新高，也是唯一一家超過400億的房企。

    與此同時，2019年，中海地產(chǎn)實現(xiàn)銷售合約額3771.7億港元，約合人民幣3433億元，同比增長25.2%。

    今年，中海地產(chǎn)的銷售目標是4000億。要實現(xiàn)4000億目標，中海地產(chǎn)多維度獲取土地，促進規(guī)模與效益上的更好更快增長。去年全年，中海地產(chǎn)權(quán)益購地金額高達1134億元，同比增長24.1%。

    房地產(chǎn)下半場開啟后，向來聚焦住宅開發(fā)的中海地產(chǎn)，在多元化的道路深化探索。對商業(yè)物業(yè)進行更多的布局和規(guī)劃，將其作為房地產(chǎn)下半場持續(xù)增長的新動力。與此同時，還在教育、養(yǎng)老、物流、文化等產(chǎn)業(yè)尋求新的增長曲線。

    年報顯示，到2019年底，中海地產(chǎn)持有并投入運營的商業(yè)物業(yè)總面積438萬平方米， 全年實現(xiàn)租金收入37.5億元，同比增長26.3%；持有型商業(yè)物業(yè)總營收達人民幣41.6億元，同比增長22%。

    去年拿地超千億

    去年，中海地產(chǎn)營收、利潤都呈現(xiàn)增長趨勢。年報顯示，2019年中海地產(chǎn)營收實現(xiàn)1636.51億元，同比增長14%；毛利潤實現(xiàn)550.8億元，同比增長1%；凈利潤為427.47億元，同比增長9%。

    同時，2019年，中海地產(chǎn)實現(xiàn)銷售合約額3771.7億港元，約合人民幣3433億元，同比增長25.2%。今年中海地產(chǎn)的銷售目標是4000億，展現(xiàn)出對規(guī)模的渴求，加速拿地。

    近年來，中海地產(chǎn)一直都在試圖擺脫“保守”的形象，在土地市場上呈現(xiàn)出進取一面，每年用來購地的費用都超過1000億港幣，獲取的總樓面面積也在1000萬平方米以上。按照預期，今年中海地產(chǎn)對新增土地權(quán)益投資預算為1400億元，同比增長23%。

    按照中海地產(chǎn)主席兼執(zhí)行董事顏建國曾在業(yè)績會上的表態(tài)，買地貨值要超過當年的銷售額是中海的底線。去年全年，中海地產(chǎn)權(quán)益購地金額高達1134億元，同比增長24.1%。

    根據(jù)歷年財報，2016年-2019年間，中海地產(chǎn)新增地塊分別為18幅、76幅、63幅、53幅，新增土地面積分別為972萬平方米、1741萬平方米、1764萬平方米、1146萬平方米。

    土儲結(jié)構(gòu)上，2019年，其在中國內(nèi)地25個城市及香港共新增53幅土地，總樓面面積1146萬平方米。68%的新增土儲位于粵港澳大灣區(qū)、京津冀城市群、長三角都市圈。

    截至2019年年底，中海地產(chǎn)共計8923萬平方米的土地儲備中，八成以上布局在一二線城市，房地產(chǎn)銷售在23個城市中進入當?shù)厥姓悸是叭�名�?/p>

    2019年，一線城市土地市場更是頻頻留下中海地產(chǎn)“豪擲千金”的身影。去年7月，中海地產(chǎn)在北京以79.4億元斬獲豐臺花鄉(xiāng)造甲村地塊，成為當年成交金額最高土地；9月，中海地產(chǎn)又以32.7億元拿下北京大興瀛海地塊。

    2020年前4月，集團收購的土地累計應占樓面面積約1,347,139.35平方米，累計應付的土地出讓金約為人民幣171.14億元。5月13日，中海又拿下太原萬柏林區(qū)SP-2019住宅兼容商業(yè)、托幼地塊，成交總價22.03億元，樓面價8333.9元/平方米，溢價率72.27%。

    顏建國表示，2019年全國商品房銷售面積同比下降0.1%，銷售額則同比增長6.5%，表明驅(qū)動增長主力市場，向價值更高的一二線城市及核心城市群回歸。

    此外，中海地產(chǎn)以往在招拍掛市場上喜歡獨自操盤，很少采取合作模式，但今年3月13日，中海地產(chǎn)公布了一項“2020尋地合作計劃”，打出了“攏賢拓疆”的口號。從以單打獨斗為主走向合作共贏，想盡辦法多拿地、上規(guī)模，普遍被業(yè)界認為是中海地產(chǎn)為保利潤、求增長邁出的重要一步。

    歸母凈利潤首破400億

    在房地產(chǎn)規(guī)模紅利時代正在逐漸走向尾聲之時，行業(yè)盈利能力究竟還能有多少成色成為房企新考驗。

    中海地產(chǎn)副總裁歐陽國欣稱，中海地產(chǎn)在2019年歸母凈利潤首破400億，達416億人民幣，創(chuàng)行業(yè)凈利新高，也是唯一一家超過400億的房企。而這也是中海地產(chǎn)第17次問鼎“利潤王”。

    此外，中海地產(chǎn)仍保持住宅開發(fā)領域的“盈利之王”頭銜，2018、2019兩年，其整體凈利率都站到25%以上，核心凈利率超過20%�？晒�對比的一個數(shù)據(jù)是，2018年，A股上市公司全行業(yè)的平均凈利潤率只有8.16%。

    中海地產(chǎn)“利潤王”背后是其強大的成本管控能力。年報顯示，2019年中海地產(chǎn)的銷售費用、管理費用和財務費用占營業(yè)收入比重分別為1.6%、1.7%和0.46%，位于行業(yè)較低水平。

    中海地產(chǎn)借助央企優(yōu)勢，保持較低的融資利率。年報顯示，截至2019年底，中海地產(chǎn)持有現(xiàn)金954.5億元，資產(chǎn)負債率60.06%，凈借貸比率33.68%，負債率處于行業(yè)最低區(qū)間；加權(quán)平均借貸成本為4.21%，借貸成本處于行業(yè)最低區(qū)間。

    不過，與自身縱向?qū)Ρ�，毛利率下�?.1個百分點，凈利潤率也同比下降了1.1個百分點。數(shù)據(jù)顯示，中海地產(chǎn)在2016年-2018年的凈利潤率分別為23%、24.6%、26.2%；毛利率分別為27.8%、32.9%、37.8%

    在2019年度投資者會議上，中海地產(chǎn)副總裁郭光輝表示，當行業(yè)凈利率遭遇下行壓力時，中海的凈利潤增長需要依靠更多的銷售來推動，規(guī)模增長必不可少�！拔磥�，希望在保持行業(yè)領先凈利率水平的前提下，通過規(guī)模增長實現(xiàn)更好的效益增長。”

    布局多元化尋利潤新增長點

    “我們對中國樓市保持十多萬億的市場規(guī)模充滿信心，保持戰(zhàn)略定力，堅守主航道，堅持今天、明天、后天三個層次的戰(zhàn)略業(yè)務結(jié)構(gòu)，合理有序配置資源。”去年3月，中海地產(chǎn)首次提出了“今天、明天、后天”三個層次的戰(zhàn)略業(yè)務結(jié)構(gòu)，并在2019年年報里再次強調(diào)了這個規(guī)劃。即為立足今天的主業(yè)(住宅開發(fā))，面向明天的成長型業(yè)務(商業(yè)資產(chǎn)管理)，為后天培育增長點的新業(yè)務(養(yǎng)老、教育、物流等)，分別配置并持續(xù)按年投入90%、8%、2%的資源，聯(lián)動發(fā)展。

    從實際發(fā)展來看，商業(yè)物業(yè)增速較快。到2019年底，中海地產(chǎn)持有并投入運營的商業(yè)物業(yè)總面積4,38萬平方米，包括 45 棟甲級寫字樓、13家購物中心、12家星級酒店、2家長租公寓，12個自由辦公項目。持有并投入運營的寫字樓達45棟，出租率為90.3%，已有140多家世界500強企業(yè)入駐中海系寫字樓。

    年報顯示，2019年，中海地產(chǎn)收入為1636.5億元，同比上升13.6%。其中，物業(yè)發(fā)展收入1591.9億元，同比增長13.5%；投資物業(yè)租金收入為37.5億元，同比上升26.3%。持有型商業(yè)物業(yè)總營收達人民幣41.6億元，同比增長22%。

    中海地產(chǎn)對于商業(yè)物業(yè)板塊的預期也頗為高企，此前已經(jīng)確定“2020年商業(yè)物業(yè)總收入將突破50億港元，并在2023年實現(xiàn)年收入100億港元”的目標。其中70%以上的租金收入將來自于寫字樓。

    在主業(yè)方面，中海地產(chǎn)也在以智能化、工業(yè)化為方向進行產(chǎn)品品質(zhì)升級。2019年，中海地產(chǎn)聯(lián)合華為等科技企業(yè)領跑智慧社區(qū)、智慧家居的研發(fā)及應用，在上海打造了全球首個5G社區(qū)中�！ふ槿绺�。中海地產(chǎn)認為，房地產(chǎn)下半場開啟后，開發(fā)+運營成為必選項，房企只有尋找多元化盈利點，涉足汽車、醫(yī)療、高科技等領域，才更能盡快恢復自身經(jīng)濟。

責編：ZB