合生創(chuàng)展逆勢拿地   土儲(chǔ)逾三千萬平米銷售回暖

    ●長江商報(bào)記者 江楚雅

    “華南虎”之一的合生創(chuàng)展（00754.HK）在沉寂近十年后提速發(fā)展。

    5月9日，備受關(guān)注的北京豐臺(tái)分鐘寺地塊被合生創(chuàng)展以72.2億元拿下，住宅部分樓面價(jià)達(dá)6.9萬元/平方米，成為豐臺(tái)歷史上第二高的單價(jià)地王。此前的紀(jì)錄是由九龍倉在2017年9月創(chuàng)下的60905元/平方米。

    對合生創(chuàng)展來說，在公開市場高價(jià)奪地是極為罕見的，72.2億元的拿地價(jià)相當(dāng)于其2019年銷售額的34%。在拿地之外，合生創(chuàng)展的銷售也進(jìn)入了快車道。2019年，合生創(chuàng)展實(shí)現(xiàn)合約銷售額212.58億元，同比增長41.96%，首次沖破200億元的大關(guān)。土地儲(chǔ)備達(dá)3111萬平方米，同比上漲6.5%，

    此外，合生創(chuàng)展不再局限于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開展多元化發(fā)展。自1992年成立至今，合生創(chuàng)展在27年的發(fā)展歷程中，形成了以地產(chǎn)開發(fā)為核心，在住宅、商業(yè)管理、產(chǎn)業(yè)投資和物業(yè)管理等泛地產(chǎn)領(lǐng)域均有涉足的多元化產(chǎn)業(yè)版圖。

    逆市拿地 加速高周轉(zhuǎn)

    5月9日，北京成交3宗不限價(jià)住宅用地，總價(jià)達(dá)到113億元。其中，合生創(chuàng)展擊退融創(chuàng)、中海數(shù)家房企，以72.2億元競得豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)分鐘寺村L-24、L-26地塊，溢價(jià)率26.2%，樓面價(jià)達(dá)6.7萬元/平方米。該地塊也刷新了自2107年以來，北京南城樓面價(jià)單價(jià)新紀(jì)錄，成為豐臺(tái)歷史第二單價(jià)“地王”。

    本次強(qiáng)勢拿地是近一年來合生創(chuàng)展積極拓儲(chǔ)的縮影。僅在去年下半年，合生創(chuàng)展耗資約74億元，在北京、廣州、廊坊、蘇州、江門等城市頻頻落子，其中亦包括其與金茂聯(lián)合體拿下的北京石榴莊地塊。

    具體來看，7月分別以9.36億元及11.19億元斬獲江門蓬江區(qū)兩宗商住用地及廣州增城陸村一地塊，占地面積3.9萬平方米；8月以13.64億元收購新城杭州江干區(qū)的土地，土地面積4.9萬平方米；9月拿下廣州番禺新基村舊改項(xiàng)目，斥資29億元，總用地面積為24.71公頃。在積極的布局下，合生創(chuàng)展土儲(chǔ)貨值結(jié)束了自2014年以來持續(xù)5年的下行走勢。

    事實(shí)上，遵循“多囤地，低周轉(zhuǎn)”的合生創(chuàng)展土地儲(chǔ)備十分豐沛。2019年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，合生創(chuàng)展土地儲(chǔ)備達(dá)3111萬平方米，同比上漲6.5%，在過去數(shù)年，其土儲(chǔ)規(guī)模一直保持在2000萬平方米以上。

    從土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)來看，截至2019年末，合生創(chuàng)展僅一線城市北上廣土儲(chǔ)面積便達(dá)到1745萬平方米，其中住宅面積達(dá)到1094萬平方米。

    這次拿地對于沉寂10余年、錯(cuò)失地產(chǎn)行業(yè)黃金窗口的合生創(chuàng)展來說是一次回歸。

    1998年合生創(chuàng)展在香港聯(lián)交所主板上市后，作為境外融資平臺(tái)，上市后的幾年內(nèi)與內(nèi)地開發(fā)實(shí)體珠江投資形成“珠”連璧“合”，尤以擅長開發(fā)百萬大盤。

    在2004年成為首個(gè)銷售額突破百億大關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)之后，合生創(chuàng)展的銷售額便常年徘徊在百億上下。直到2019年才終于跨入200億門檻，達(dá)到212.58億。但此時(shí)當(dāng)年的“華南五虎”中，碧桂園銷售額已逾7000億，恒大超過6000億，富力也已經(jīng)進(jìn)入千億陣營。

    在產(chǎn)品開發(fā)上，合生創(chuàng)展熱衷于開發(fā)大盤和豪宅項(xiàng)目。

    1999年開始，合生創(chuàng)展正式開啟大盤時(shí)代，不斷開發(fā)數(shù)十萬平方米以上的超大型樓盤，其中就包括囊括別墅、溫泉度假村、酒店、高爾夫球場等項(xiàng)目的“中國第一城”——京津新城。名噪一時(shí)的北京合生霄云路8號(hào)，該樓盤是合生創(chuàng)展在北京的高端項(xiàng)目代表作，也是北京“頂豪時(shí)代”開啟的第一波項(xiàng)目之一，曾一度摘得北京頂豪項(xiàng)目的銷售冠軍。

    不過，豐厚的土地儲(chǔ)備并沒有轉(zhuǎn)化為銷售額，其合約銷售面積常年維持在百萬平方米上下，不足土儲(chǔ)總額的十分之一。

    曾經(jīng)因低周轉(zhuǎn)拖累銷售規(guī)模的合生創(chuàng)展，正展開以高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目沖刺規(guī)模的嘗試。在拿下分鐘寺地塊第二天，5月10日合生發(fā)布了招聘公告，涉及崗位包括設(shè)計(jì)經(jīng)理、營銷副總、生產(chǎn)副總經(jīng)理、項(xiàng)目總經(jīng)理、策劃經(jīng)理以及銷售經(jīng)理等，此舉在業(yè)內(nèi)人士看來，意味著合生創(chuàng)展開始對項(xiàng)目的入市時(shí)間有了更嚴(yán)格的要求。去年9月聯(lián)合金茂拿下的南苑石榴莊地塊，目前也已全面開工，雖然項(xiàng)目并非合生操盤，但同樣顯露出其對資金周轉(zhuǎn)的追求。此外加速改善型及剛需型住宅產(chǎn)品的去貨，進(jìn)一步提升投資性物業(yè)的租戶組合，并拓展品牌管理業(yè)務(wù)，推進(jìn)輕重資產(chǎn)并重發(fā)展的戰(zhàn)略。

    合約銷售首次破200億

    在發(fā)展策略的改變下，2019年合生創(chuàng)展創(chuàng)造了歷史最好成績,且首次沖破200億元的大關(guān)。年報(bào)顯示，2019年，合生創(chuàng)展累計(jì)完成合約銷售金額212.58億元，相較上年同期同比增長42%。截至2019年12月31日，合生創(chuàng)展實(shí)現(xiàn)合約銷售面積為約165.24萬平方米，合約銷售均價(jià)為每平方米12865元，同比上升11.4%。

    值得注意的是，合生創(chuàng)展在商業(yè)運(yùn)營方面形成清晰產(chǎn)品線，采取以投資回報(bào)為核心的經(jīng)營模式，涵蓋城市綜合體和購物中心、寫字樓、產(chǎn)業(yè)綜合體、酒店和服務(wù)公寓、養(yǎng)老社區(qū)五大產(chǎn)品系。合生創(chuàng)展商業(yè)板塊營收占比也穩(wěn)步增長。合生創(chuàng)展相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，預(yù)計(jì)商業(yè)物業(yè)的租金收入未來每年有30-50%的增長，為合生創(chuàng)展的可持續(xù)健康發(fā)展提供良好基礎(chǔ)。

    在推動(dòng)企業(yè)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略規(guī)劃上，合生創(chuàng)展構(gòu)建起住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理和產(chǎn)業(yè)投資等四大板塊全產(chǎn)業(yè)鏈。今年3月，合生創(chuàng)展在地產(chǎn)+醫(yī)療領(lǐng)域的布局再進(jìn)一步，旗下高端項(xiàng)目縵合·北京與領(lǐng)創(chuàng)醫(yī)療簽約合作，打造差異化高端地產(chǎn)項(xiàng)目；以及此前合生電競城落地曹妃甸，涉水地產(chǎn)+電競產(chǎn)業(yè)。

    合生創(chuàng)展表示，公司已從單一的優(yōu)質(zhì)住宅提供商逐步發(fā)展成為全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)質(zhì)生活運(yùn)營商，多元業(yè)務(wù)板塊構(gòu)筑全領(lǐng)域發(fā)展，旗下商業(yè)、產(chǎn)業(yè)投資、物業(yè)管理、城市更新、教育、養(yǎng)老、公路等多元化業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展。通過創(chuàng)新城市運(yùn)營模式、多元化業(yè)態(tài)優(yōu)化發(fā)展的戰(zhàn)略定位，合生創(chuàng)展將發(fā)展目標(biāo)定位為跨區(qū)域、跨行業(yè)、國際化的多元化控股集團(tuán)。

責(zé)編：ZB