匯景控股凈負(fù)債率連續(xù)三年超200%   涉多起訴訟子公司股權(quán)及銀行賬戶屢遭凍結(jié)

    長(zhǎng)江商報(bào)記者 張璐

    大房企爭(zhēng)奪頭部排名，小房企爭(zhēng)搶市場(chǎng)份額。在大房企與政策環(huán)境的雙重夾擊下，借助IPO打開融資閘門成為了中小房企“求生”的主要路徑。

    日前，內(nèi)地小房企匯景控股有限公司(下稱“匯景控股”)在2019年12月31日開始招股，預(yù)期于2020年1月16日開始在聯(lián)交所買賣。

    長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，這是一家非常典型的“迷你”型房企，2016年之后才走出東莞，目前只在東莞、河源、合肥、衡陽以及長(zhǎng)沙五個(gè)城市有所布局。2018年，匯景控股連同其合資企業(yè)的總合約銷售額同比增長(zhǎng)達(dá)97.7%至25.62億元，雖然增速喜人但規(guī)模在地產(chǎn)界存在感不強(qiáng)。

    同時(shí)，需要注意的是，體量不大的匯景控股，凈負(fù)債率卻不低。數(shù)據(jù)顯示，2016年到2018年，匯景控股凈負(fù)債率連續(xù)三年超過200%。今年上半年，其凈負(fù)債率仍無明顯緩解，依然高達(dá)240.4%。

    此外，長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，匯景控股涉及多起訴訟，子公司股權(quán)和銀行賬戶也屢被凍結(jié)。

    1月3日，對(duì)于未來業(yè)務(wù)擴(kuò)展計(jì)劃，長(zhǎng)江商報(bào)記者向匯景控股方面發(fā)送采訪函，但是截至發(fā)稿前對(duì)方未回復(fù)。

    去年上半年?duì)I收凈利雙降

    日前，匯景控股通過港交所聆訊開始招股，掛牌成功后，其成為東莞首家在香港上市的房企。

    據(jù)悉，公司每股發(fā)售價(jià)1.93至2.39港元，以中位價(jià)2.16港元計(jì)算，上市集資凈額為15.6億港元。集資用途主要用作完成收購(gòu)?fù)恋鼗蝽?xiàng)目，占集資凈額55%，另20%作償還借貸，20%用作開發(fā)及建設(shè)成本，5%為營(yíng)運(yùn)資金。

    資料顯示，匯景控股是一家成熟的中國(guó)綜合住宅及商用物業(yè)開發(fā)商，專注于廣東省及湖南省。公司的業(yè)務(wù)始于東莞的物業(yè)項(xiàng)目，并已逐步延伸至河源、長(zhǎng)三角城市群(包括安徽省、江蘇省及浙江省)及長(zhǎng)江中游城市群(包括湖北省、湖南省及江西省)。

    如果說近兩年扎堆上市的美的置業(yè)、德信中國(guó)、中梁控股算是中小型房企，那么，匯景控股只能稱為“微型”房企。2016-2018年及2019年上半年（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告期內(nèi)”），公司連同合資企業(yè)合計(jì)銷售額分別為20.00億元、12.96億元、25.62億元、15.98億元。

    據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的《2018年度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP200》，麟龍集團(tuán)以51.1億元的合約銷售額位居第200位，是當(dāng)年匯景控股體量的兩倍，此外，即便是在其大本營(yíng)東莞，匯景控股的銷售額也只能排名第28位，市場(chǎng)占有率0.6%。

    報(bào)告期內(nèi)，公司營(yíng)業(yè)收入分別為20.93億元、11.98億元、22.38億元，13.16億元，凈利潤(rùn)分別為3.38億元、1.58億元、4.01億元、2.13億元。其中，2019年上半年，公司還出現(xiàn)營(yíng)收凈利雙降的局面，分別同比下降4.29%和11.23%。

    不過，匯景控股有一個(gè)百億級(jí)的大夢(mèng)想，公司的土地儲(chǔ)備非常豐富，截至2019年9月30日，匯景控股共計(jì)擁有17個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，地盤面積約200萬平方米，預(yù)計(jì)竣工后的建筑面積為450萬平方米，其中12個(gè)位于東莞。

    另外，公司還有15塊土地作為儲(chǔ)備，地盤面積總計(jì)約100萬平方米。這些儲(chǔ)備項(xiàng)目絕大多數(shù)位于東莞，河源和浙江平湖分別有1個(gè)和2個(gè)。報(bào)告期內(nèi)，匯景控股每年交付物業(yè)建筑面積20多萬平方米，按照目前的速度，大概需要20多年才能消化現(xiàn)在的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。

    不過，從市場(chǎng)格局來看，萬科、碧桂園、金地、保利等房企均在東莞進(jìn)行激烈的角逐，匯景控股在東莞的市場(chǎng)份額遭到進(jìn)一步擠壓。

    數(shù)據(jù)顯示，截至2018年5月，在東莞已經(jīng)登記備案的房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)信息記錄高達(dá)924條，其中，2017年中國(guó)銷售金額前10名的開發(fā)商，有9個(gè)已經(jīng)進(jìn)軍了東莞。而根據(jù)開發(fā)商于2017年發(fā)布的合同銷售數(shù)字，匯景控股集團(tuán)于東莞排名第47位，于合肥排名第59位。

    因此，對(duì)于東莞本土的中小型房企來說，未來恐怕要面對(duì)“無地?zé)o貨”的窘境，而匯景控股只能夾縫求生存。不過，匯景控股卻在招股書中透露出難得的自信，其認(rèn)為強(qiáng)大的品牌知名度連同自己的土地采購(gòu)策略及成本控制措施將對(duì)增長(zhǎng)做出貢獻(xiàn)。

    凈負(fù)債率高達(dá)240%

    長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，體量不大的匯景控股近幾年的凈負(fù)債率卻不低。數(shù)據(jù)顯示，2016年到2018年，匯景控股凈負(fù)債率分別為377.8%、278.5%、243.2%，連續(xù)三年超過200%。今年上半年，其凈負(fù)債率仍無明顯緩解，依然高達(dá)240.4%。

    據(jù)華泰證券的研報(bào)顯示，截至2019年三季度末，A股龍頭房企、中型房企和小型房企凈負(fù)債率分別為89%、119%和90%，匯景控股的凈負(fù)債率已進(jìn)前十。而面對(duì)凈負(fù)債率高企，匯景控股今年上半年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流卻為-3.17億元，匯景控股同時(shí)表示由于公司持續(xù)擴(kuò)張業(yè)務(wù)，公司不能保證在將來錄得正面的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流。

    有業(yè)內(nèi)人士表示，無論是如今從嚴(yán)的行業(yè)環(huán)境，還是企業(yè)自身的負(fù)債及業(yè)務(wù)布局，匯景控股的上市前景均不算樂觀，需面對(duì)破發(fā)、認(rèn)購(gòu)不足的風(fēng)險(xiǎn)。

    此外，長(zhǎng)江商報(bào)記整理發(fā)現(xiàn)，匯景控股涉及多起訴訟，其中包括多名供應(yīng)商及一名物業(yè)銷售代理針對(duì)公司提起的索償，以及公司針對(duì)其他實(shí)體提出的索償。

    天眼查顯示，匯景控股間接附屬的全資子公司東莞市匯景嘉榆置業(yè)有限公司曾發(fā)生一次司法協(xié)助，于2017年9月30日被司法凍結(jié)股權(quán)500萬元，凍結(jié)期限至2020年9月29日。2017年12月6日解除凍結(jié)。河源市匯景房地產(chǎn)發(fā)展有限公司在過去兩年發(fā)生三次司法協(xié)助，分別凍結(jié)股權(quán)5000萬元。

    此外，據(jù)中國(guó)裁判文書網(wǎng)披露，2018年上述東莞市匯景嘉榆置業(yè)有限公司曾發(fā)生一次司法協(xié)助，因金融借款糾紛被判決凍結(jié)其182097.09元的銀行存款或查封、扣押其相應(yīng)價(jià)值的其它財(cái)產(chǎn)。

    東莞市匯景凱倫灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被判決查封、扣押、凍結(jié)其477497.37元的財(cái)產(chǎn)。2019年，廣東南方都市報(bào)經(jīng)營(yíng)有限公司起訴，提出財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，最終法院判決凍結(jié)匯景控股1742088元的銀行存款或查封、扣押其相應(yīng)價(jià)值的其它財(cái)產(chǎn)。

    另外，匯景控股間接全資擁有的附屬子公司匯景集團(tuán)也有股權(quán)被凍結(jié)紀(jì)錄，大量的子公司賬戶及股權(quán)凍結(jié)紀(jì)錄顯然對(duì)匯景控股上市后發(fā)債融資不利。

責(zé)編：ZB