海倫堡加速擴(kuò)張凈資產(chǎn)負(fù)債率三連升   下沉三四線城市千億土儲(chǔ)資金回籠承壓

    長(zhǎng)江商報(bào)記者 江楚雅

    曾被冠以“最牛散戶”的黃熾恒，正帶領(lǐng)海倫堡沖刺IPO。

    然而，長(zhǎng)江商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，黃熾恒在股市的縱橫未能延續(xù)到地產(chǎn)圈。11月27日，據(jù)香港聯(lián)交所消息，今年5月2日曾更新過(guò)一次上市申請(qǐng)的海倫堡，如今其上市文件再次呈現(xiàn)“失效”狀態(tài)。從港交所披露信息看，海倫堡赴港上市仍無(wú)新進(jìn)展，年內(nèi)想上市已無(wú)可能。

    規(guī)模上看，作為老牌房企的海倫堡成立近20年僅徘徊在百億，為加速擴(kuò)規(guī)模，2016年提出“三年破千億” 的目標(biāo)。

    據(jù)招股書披露，2016年-2018年，海倫堡合約銷售額分別為156.53億元、248.88億元和359.72億元。年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收142.27億元、143.56億元和175.18億元，毛利率分別為18.5%、23%及26.4%；凈資產(chǎn)負(fù)債率為69.4%、83.4%及133.7%，2018年負(fù)債是2016年近2倍。

    此外，地產(chǎn)業(yè)務(wù)普遍集中在三四線城市的海倫堡，去年8月底土儲(chǔ)面積占比達(dá)到40.8%，土儲(chǔ)貨值超過(guò)千億。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，海倫堡錯(cuò)過(guò)上一輪的樓市紅利，如今下沉三四線城市，隨著政策趨緊及融資渠道收窄，千億土儲(chǔ)資金回籠必然要承受巨大的壓力。

    針對(duì)上市及相關(guān)問(wèn)題，長(zhǎng)江商報(bào)記者發(fā)送采訪函至海倫堡方面，但是截至發(fā)稿，仍未收到回復(fù)。

    兩次申請(qǐng)上市“失效”

    海倫堡1998年創(chuàng)立于廣州，其前身為廣東中頤投資集團(tuán)有限公司，業(yè)務(wù)涉及住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)及運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)商業(yè)四大板塊。

    作為廣州老牌房企，海倫堡至今20年，業(yè)務(wù)規(guī)模還在百億規(guī)模徘徊。2014年樓市量?jī)r(jià)齊升，房企紛紛高杠桿、高周轉(zhuǎn)大干快上，海倫堡卻選擇了一條求穩(wěn)路線——放棄高端路線，產(chǎn)品定位下沉，轉(zhuǎn)向二三四線城市低價(jià)拿地，審慎擴(kuò)張。

    由于項(xiàng)目布局比較冷僻，后期銷售比較困難，制約了海倫堡的擴(kuò)張步伐。2015年，海倫堡營(yíng)收僅98.02億元，尚未突破百億關(guān)口。

    2016年，海倫堡啟動(dòng)戰(zhàn)略升級(jí)，確定了三年沖刺千億的業(yè)績(jī)目標(biāo)，希望通過(guò)產(chǎn)融結(jié)合、多輪并進(jìn)的方式，快速擴(kuò)張規(guī)模。當(dāng)年，海倫堡銷售金額達(dá)到185.7億；2017年達(dá)到351.1億元，連續(xù)兩年大幅增長(zhǎng)。

    2018年10月22日，海倫堡第一次正式遞交上市申請(qǐng)，以“失效”敗北。近日，據(jù)香港聯(lián)交所消息，海倫堡于今年5月2日重新上交的上市申請(qǐng)文件呈現(xiàn)“失效”狀態(tài)。這已經(jīng)是海倫堡上市申請(qǐng)第二次“失效”。

    對(duì)于兩次申請(qǐng)上市“失效”，海倫堡回應(yīng)稱“根據(jù)香港聯(lián)交所規(guī)定，申請(qǐng)資料在遞交6個(gè)月后，失效是正常情況，另外也和聯(lián)交所、證監(jiān)會(huì)運(yùn)營(yíng)效率放低也有關(guān)系，重新遞交一下就可以了”。至于什么時(shí)候會(huì)再次重新提交上市申請(qǐng)文件，海倫堡表示“公司內(nèi)部有自己的節(jié)奏，還是以公告口徑為準(zhǔn)”。

    從港交所披露的信息看，海倫堡赴港上市之路仍無(wú)新進(jìn)展，年內(nèi)想上市已無(wú)可能。

    加速擴(kuò)張負(fù)債攀升資金回籠承壓

    海倫堡2016年提出“三年千億”，從過(guò)往三年來(lái)看，海倫堡業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，主要利潤(rùn)來(lái)源就是物業(yè)銷售及商業(yè)物業(yè)租金。2016年至2018年，海倫堡物業(yè)銷售取得的收入分別為141.23億元、142.20億元及173.70億元，占總收益比例分別為99.3%、99.1%及99.2%；商業(yè)物業(yè)租金方面分別為1.05億元、1.35億元及1.47億元。

    招股書數(shù)據(jù)顯示，2016年至2018年，海倫堡總收益分別為142億元、143億元、175億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為11.0％。不過(guò)，海倫堡連續(xù)三年毛利率下降，同期毛利率分別為18.5％、23.0％及26.4％；純利率分別為20.4％、13.8％及12.9％。

    克而瑞銷售排行榜顯示，2019年前10個(gè)月，海倫堡全口徑銷售金額約454.3億元，這不僅距離其2016年時(shí)提出的“三年千億”目標(biāo)尚遠(yuǎn)，其后的2016年-2018年，海倫堡合約銷售額分別為156.53億元、248.88億元和359.72億元。值得一提的是，海倫堡2018年定下的銷售目標(biāo)是500億元，也就是說(shuō)，公司2018年銷售目標(biāo)完成率僅為72%。

    嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為：“2018年海倫堡銷售表現(xiàn)一般，規(guī)模非常小，僅從這個(gè)角度來(lái)看，2019年想破千億非常困難”。

    此外，地產(chǎn)業(yè)務(wù)線普遍集中在三四線城市的海倫堡，去年8月底土儲(chǔ)面積占比達(dá)到40.8%，土儲(chǔ)貨值超過(guò)千億，但在當(dāng)前樓市低迷，無(wú)疑要承受巨大的資金鏈壓力。

    據(jù)悉，海倫堡資產(chǎn)負(fù)債率由2016年72.12％上升至2018年78.65％，凈資產(chǎn)負(fù)債率也逐年升高，從2016年的69.4%增長(zhǎng)至2017年的83.4%到2018年達(dá)133.7%，兩項(xiàng)指標(biāo)均超過(guò)了行業(yè)中位數(shù)。未償還借款總額也在逐年增加，2016-2018年三年間，分別為128.74億元、205.04億元及283.07億元，截至2019年2月28日進(jìn)一步增至303.59億元。

    為了緩解資金緊張，海倫堡不斷加快了融資步伐，2018年12月發(fā)行10億元私募公司債券，年利率為7.8％；2019年1月，海倫堡全資子公司發(fā)行非公開(kāi)定向債務(wù)融資工具，本金總額2500萬(wàn)元，年利率高達(dá)13.2％：2019年10月15日，海倫堡有一筆規(guī)模為3億美元的債權(quán)在新加坡證券交易所上市，利率高達(dá)12.875％。

    融資成本也進(jìn)一步上升，根據(jù)招股書顯示，2016年至2018年，海倫堡借款總額的加權(quán)平均實(shí)際利率分別為8.6％、7.9％、8.8％。根據(jù)相關(guān)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，64家重點(diǎn)房企去年平均融資成本為6.65％。

    借錢容易還錢難，海倫堡償債能力同樣堪憂，2018年，其調(diào)整后的速動(dòng)比率由2017年的0.72降至0.67，調(diào)整后的現(xiàn)金比率由2017年0.23降至0.18，兩項(xiàng)指標(biāo)均位于行業(yè)四分之一分位數(shù)之下，這意味著海倫堡短期償債能力較差。而長(zhǎng)期償債能力由2016年的0.78降至2017年0.67后，2018年仍維持在0.67的水平，同樣不及行業(yè)中位數(shù)。

    業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在樓市低迷，當(dāng)下中小房企普遍遭遇融資瓶頸。海倫堡此次赴港IPO，主要目的便是打通融資渠道，為擴(kuò)張規(guī)�；I措資金。

責(zé)編：ZB