光明地產(chǎn)三季度凈利5.7億同比減半   凈負(fù)債率達(dá)238%多元轉(zhuǎn)型遇阻

    長(zhǎng)江商報(bào)記者 江楚雅

    “含著金湯勺出生”的光明地產(chǎn)（600708.SH）背倚母公司光明集團(tuán)，是公司核心發(fā)展業(yè)務(wù)之一，然而在迅猛擴(kuò)張的規(guī)�；�之路上，業(yè)績(jī)卻并不如意。

    據(jù)光明地產(chǎn)2019年三季度報(bào)告，前九月?tīng)I(yíng)業(yè)收入約85.23億元，同比下降9%，其中地產(chǎn)主業(yè)營(yíng)收占比超85%；凈利潤(rùn)約5.73億元，同比下滑43%。

    從光明地產(chǎn)的負(fù)債情況來(lái)看，自2018年提出500億目標(biāo)并加大投資力度后，2018年其凈負(fù)債率水平快速上升至194%，2019年前三季度其凈負(fù)債率高達(dá)238%，相比年初提升了44個(gè)百分點(diǎn)，此外若將永續(xù)債作為負(fù)債計(jì)算，其凈負(fù)債率將高達(dá)302%。

    克爾瑞認(rèn)為，在政策的加碼下，光明地產(chǎn)依賴融資發(fā)債而非銷售回款的運(yùn)營(yíng)模式將受到更多考驗(yàn)。

    長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，在今年5月17日的年度股東會(huì)上，光明地產(chǎn)董事長(zhǎng)、總裁沈宏澤曾向股東暢想公司的“1+7+5+X”的發(fā)展前景，并表示要把其他業(yè)務(wù)板塊做起來(lái)。不過(guò)，從實(shí)際效果來(lái)看，去年光明地產(chǎn)營(yíng)收204.94億元，其中非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)占比不足4.5%，沈宏澤口中的“戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級(jí)”仍有待真正實(shí)現(xiàn)。

    加速拿地去化率僅為37%

    2015年，海博股份與光明食品集團(tuán)旗下農(nóng)房集團(tuán)、農(nóng)房置業(yè)進(jìn)行重組，由此誕生了新的平臺(tái)光明地產(chǎn)。公司重組時(shí)曾承諾，2015年至2017年合計(jì)實(shí)現(xiàn)扣非后歸母凈利潤(rùn)不低于35.13億元。2016年、2017年，光明地產(chǎn)歸母凈利潤(rùn)分別大幅增長(zhǎng)98.15%、92.55%，在實(shí)現(xiàn)目標(biāo)后的2018年，公司歸母凈利潤(rùn)掉頭向下，同比下降27.17%。

    2019年第三季度報(bào)告顯示，前9月光明地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入85.23億元，同比下降9.33%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)5.73億元，同比下降43.34%。

    光明地產(chǎn)方面回應(yīng)稱，公司凈利潤(rùn)下降，主要是受銷售產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化等因素影響，公司本身運(yùn)營(yíng)狀況良好，無(wú)重大經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。

    數(shù)據(jù)顯示，從2015年至2018年，其ROE（凈資產(chǎn)收益率）分別為6.8%、12.1%、20.1%、12.9%，波動(dòng)明顯；凈利潤(rùn)分別為5.1億元、10.1億元、19.5億元、14.2億元。期間凈利潤(rùn)雖有大幅增長(zhǎng)，也完成了當(dāng)初承諾的“2015年至2017年合計(jì)實(shí)現(xiàn)扣非后歸母凈利潤(rùn)不低于35.13億元”的目標(biāo)，但2018年光明地產(chǎn)凈利潤(rùn)下滑明顯，今年三季度更是近乎腰斬。

    凈利潤(rùn)持續(xù)下跌并沒(méi)有阻礙光明地產(chǎn)在追求規(guī)模上的野心。根據(jù)三季度報(bào)告，今年前9月，光明地產(chǎn)新增房地產(chǎn)儲(chǔ)備面積166.94萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)107.8%。在第三季度，光明地產(chǎn)新增房地產(chǎn)儲(chǔ)備面積44.03萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)938.4%。比增長(zhǎng)938.44%。

    但從累積來(lái)看，2015年至2019年前三季度的累積新增土儲(chǔ)建面為667萬(wàn)平米，但同期累積合約銷售建面則高達(dá)945萬(wàn)平米�？梢�(jiàn)光明地產(chǎn)雖近年來(lái)積極補(bǔ)充土儲(chǔ)，但整體的持有土地儲(chǔ)備仍有減少。

    在高杠桿運(yùn)轉(zhuǎn)的擴(kuò)張模式下，光明地產(chǎn)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的去化并不不樂(lè)觀。

    早在2018年年中，光明地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備去化周期長(zhǎng)達(dá)5.82年，而此前克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入土地儲(chǔ)備貨值TOP100的房企，平均去化周期為3.9年。

    今年7月，光明地產(chǎn)進(jìn)駐成都的首個(gè)項(xiàng)目“光明蓉府”迎來(lái)開(kāi)盤活動(dòng)，推出218套住宅，由于只有1人排隊(duì)報(bào)名，售樓處最終取消搖號(hào)選房過(guò)程，直接進(jìn)入順?shù)N狀態(tài)。據(jù)四川中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，光明蓉府開(kāi)盤均價(jià)為18588-21099元/平方米，認(rèn)購(gòu)80套，去化率僅為37%，遠(yuǎn)低于成都市場(chǎng)當(dāng)周53%的整體去化率。

    值得注意的是，這是光明地產(chǎn)常態(tài)。2015年至2018年間，光明地產(chǎn)年度簽約銷售金額分別為126.66億元、189.33億元、236.52億元及244.59億元，相對(duì)于權(quán)益拿地總額的翻倍增長(zhǎng)，光明地產(chǎn)2018年銷售金額的增幅僅3.37%。2019年1-9月，光明地產(chǎn)簽約金額為181.55億元，同比也僅增長(zhǎng)4.56%。

    在這樣一種緩慢的去化基調(diào)下，光明地產(chǎn)去年提出的“三年實(shí)現(xiàn)500億”目標(biāo)恐難以實(shí)現(xiàn)。

    依靠融資發(fā)債緩解債務(wù)壓力

    從光明地產(chǎn)的負(fù)債情況來(lái)看，自2018年提出500億目標(biāo)并加大投資力度后，2018年其凈負(fù)債率水平快速上升至194%，2019年前三季度其凈負(fù)債率高達(dá)238%，相比年初提升了44個(gè)百分點(diǎn)，此外若將永續(xù)債作為負(fù)債計(jì)算，其凈負(fù)債率將高達(dá)302%。

    從現(xiàn)金流來(lái)看，自2018年開(kāi)始，光明地產(chǎn)的現(xiàn)金流主要依靠融資發(fā)債來(lái)支撐規(guī)模需要，而并非依靠銷售回款，近兩年的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額均為負(fù)值。2018年，光明地產(chǎn)投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-28.8億元；今年前三季度，該指標(biāo)已達(dá)-23.9億元，逼近去年全年的額度。2019年前三季度，光明地產(chǎn)的籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為58.19億元，并在5年內(nèi)首次出現(xiàn)無(wú)法覆蓋經(jīng)營(yíng)及投資活動(dòng)需要，缺口達(dá)到了21.57億元。

    截止2019年9月底，光明地產(chǎn)持有現(xiàn)金81.06億元，較年初下滑了22%，而其所需要面對(duì)的不僅是項(xiàng)目后期的投入開(kāi)發(fā)，還有1年內(nèi)140多億的短期有息負(fù)債。

    光明地產(chǎn)只好依靠發(fā)債“止血”。2019年10月24日，據(jù)上海清算所信息披露，光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司擬發(fā)行2019年度第四期中期票據(jù)，本期基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模3億元，發(fā)行金額上限6億元，期限為3+N（3），將于2019年10月28-29日發(fā)行。

    克爾瑞認(rèn)為，有著國(guó)企背書(shū)的光明地產(chǎn)，在融資上有著相比民營(yíng)房企更多的優(yōu)勢(shì)，如發(fā)債成本較低且融資渠道多元，上半年就發(fā)行了ABS、CMBS、永續(xù)債、中期票據(jù)、超短融等等。但在融資政策的不斷加碼下，過(guò)度依靠融資發(fā)債，或?yàn)槠髽I(yè)的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)更多風(fēng)險(xiǎn)。

    值得注意的是，光明地產(chǎn)后續(xù)投資壓力仍較大。截至2019年6月末，該公司在建及擬建項(xiàng)目尚需投資326.92億元，后續(xù)資金需求量較大。

    多元化轉(zhuǎn)型成效不佳

    今年5月17日的年度股東會(huì)上，光明地產(chǎn)董事長(zhǎng)、總裁沈宏澤曾向暢想公司的“1+7+5+X”的發(fā)展前景。其中，“1”是指房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；“7”是指多元?jiǎng)?chuàng)新轉(zhuǎn)型，包括城市更新建設(shè)、租賃房建設(shè)、物流園區(qū)打造、殷實(shí)農(nóng)場(chǎng)建設(shè)等。

    從實(shí)際成效來(lái)看，截至今年中期，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的營(yíng)收，占總營(yíng)收的比重為89.41%，該數(shù)值與上年末的95.51%相比，已有所降低。

    此外，光明地產(chǎn)正在通過(guò)關(guān)聯(lián)交易，為自身的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型做鋪墊。11月13日，光明地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司通過(guò)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所，協(xié)議收購(gòu)光明食品集團(tuán)、上海崇明農(nóng)場(chǎng)有限供公司所持有的上海東平小鎮(zhèn)農(nóng)場(chǎng)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“東平小鎮(zhèn)”）70%股權(quán)，總成交價(jià)為7000萬(wàn)元。收購(gòu)?fù)瓿珊�，東平小鎮(zhèn)農(nóng)場(chǎng)將納入光明地產(chǎn)的合并報(bào)表范圍。

    值得注意的是，截至2019年1月，東平小鎮(zhèn)農(nóng)場(chǎng)尚未產(chǎn)生營(yíng)收，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為-68.25萬(wàn)元，利潤(rùn)總額為-68.25萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為-68.25萬(wàn)元。根據(jù)交易條款，光明地產(chǎn)要在合同生效次日起5個(gè)工作日內(nèi)，將7000萬(wàn)元款項(xiàng)一次性付清。

    盡管如此，光明地產(chǎn)還是強(qiáng)調(diào)以房地產(chǎn)為“底板”，房地產(chǎn)領(lǐng)域仍是其主要發(fā)力點(diǎn)。2019年前三季度，光明地產(chǎn)簽約金額為181.55億元，同比增長(zhǎng)4.56%；新開(kāi)工面積為366.97萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.85%；竣工面積為86.17萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)110.07%。

    克爾瑞認(rèn)為，政策的加碼下，光明地產(chǎn)依賴融資發(fā)債而非銷售回款的運(yùn)營(yíng)模式將受到更多考驗(yàn)。

    但對(duì)于目前地產(chǎn)主業(yè)營(yíng)收占比仍超85%的光明地產(chǎn)而言，多元轉(zhuǎn)型不僅漫長(zhǎng)且無(wú)法解決“近渴”，業(yè)績(jī)與負(fù)債的雙重壓力仍是其現(xiàn)階段的主要困境。

責(zé)編：ZB