首開股份前三季度末凈負(fù)債率達(dá)184%   三個月轉(zhuǎn)讓4家子公司股權(quán)回籠資金

●長江商報記者 江楚雅

邁入千億的首開股份（600376.SH）同時也要面對超過千億元的融資額和不斷到期的債務(wù)。

截至2019年三季度末，其資產(chǎn)負(fù)債率為81.77%，與去年同期幾乎持平，較2018年末增加0.19個百分點(diǎn)。據(jù)華創(chuàng)證券10月末研報顯示，其截至2019年前三季度末的凈負(fù)債率達(dá)184%，同比上漲12.2個百分點(diǎn)。同期，首開股份永續(xù)債金額為49.85億元。

值得注意的是，2019年前三季度短期債務(wù)與貨幣資金的比值為1.48倍，較2018年末上升0.38倍；短期債務(wù)與貨幣的資金的差值為100.68億元，較2018年末增加68.04億元。

到期債務(wù)不斷膨脹之下，首開股份的融資需求有增無減。11月28日，首開股份發(fā)布公告稱，公司擬發(fā)行50億元超短期融資券及70億元中期票據(jù)。

長江商報記者注意到，首開股份今年以來通過掛牌轉(zhuǎn)讓子公司股份來回籠資金。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，首開股份近三個月已掛牌及轉(zhuǎn)讓4家子公司股權(quán)。

此外，今年以來首開股份多地項(xiàng)目出問題。北京朝陽區(qū)東壩首開暢頤園小區(qū)3號樓樓體墻面大面積脫落、通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)物流基地生活配套區(qū)C—13居住用地項(xiàng)目嚴(yán)重漏風(fēng)并漏水、杭州市拱墅區(qū)首開金茂府樓板開裂……

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對長江商報記者表示，對于首開股份來說，這兩年戰(zhàn)略擴(kuò)張的動作還是比較大的，充分說明了其走出去戰(zhàn)略在持續(xù)推進(jìn)。尤其是在一些涉及舊城改造、配合保障房建設(shè)等方面，首開具有較好的優(yōu)勢。而從部分房屋的交付的情況看，說明質(zhì)量把控是不到位的，對于房企來說，類似質(zhì)量問題很容易發(fā)酵，對于企業(yè)品牌的影響力是很大。

前十月完成業(yè)績目標(biāo)76%

在2018年完成千億目標(biāo)后，首開股份加速增長。近日，首開股份發(fā)布2019年第三季度財(cái)務(wù)報告顯示，今年前三季度，該公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約295.45億元，同比增長約38.78%；凈利潤約46.39億元，同比增長約125.48%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約23.76億元，同比增長約28.57%。每股收益0.81元，上年同期0.59元。

首開股份的三季度報告顯示，今年前三季度，首開股份歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤22.53億元，同比增長52.07%，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-15.5億元，同比減少200.31%。

值得注意的是，在銷售額破千億的同時，首開股份的權(quán)益銷售額（開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目中所占股權(quán)對應(yīng)的銷售業(yè)績）占比走低。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2018年，首開實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額約731億元，權(quán)益銷售額占比為72.59%。而與首開流量銷售額相近的榮盛發(fā)展，權(quán)益銷售額占比達(dá)94.08%。

實(shí)際上，近三年，首開的銷售權(quán)益占比幾乎穩(wěn)定在72%左右，這正與首開偏愛的合作開發(fā)模式有關(guān)。根據(jù)2018年年報，期內(nèi)，首開持有待開發(fā)的土地中，北京區(qū)域的17個項(xiàng)目中，有12個項(xiàng)目為合作開發(fā)，5個項(xiàng)目權(quán)益占比不足50%。在京外項(xiàng)目中，深圳、天津的項(xiàng)目也以合作開發(fā)為主。

今年下半年開始，首開股份在戰(zhàn)略上趨向保守。除了拿地方面繼續(xù)維持“守勢”之外。近4個月來，首開股份僅斬獲3宗地塊，且均為聯(lián)合拿地。據(jù)華創(chuàng)證券數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，首開股份拿地額占比銷售額36.3%，而到了2019年前三季度，拿地額占比銷售額降低至22.1%。

最新公告顯示，2019年1—10月，首開股份共實(shí)現(xiàn)簽約面積265.83萬平方米，同比增加5.18%；簽約金額769.34億元，同比增加13.69%，目標(biāo)完成率為76.16%。

短期負(fù)債與貨幣資金差值超百億

2018年，首開股份實(shí)現(xiàn)了千億銷售額的突破，加入了千億房企隊(duì)伍。2018年跨過千億門檻的同時，首開股份在負(fù)債方面也承受著較大壓力。

截至2019年三季度末，其資產(chǎn)負(fù)債率為81.77%，與去年同期幾乎持平，較2018年末增加0.19個百分點(diǎn)。據(jù)華創(chuàng)證券10月末研報顯示，其截至2019年前三季度末的凈負(fù)債率達(dá)184.0%，同比上漲12.2個百分點(diǎn)。同期，首開股份永續(xù)債金額為49.85億元。

而據(jù)《A股上市房企缺錢報告·2019》顯示，首開股份2019年前三季度的貨幣資金難以覆蓋其短期債務(wù)。截至2019年三季度末，該公司短期借款為8.98億元，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為301.56億元，二者合計(jì)為310.54億元。而其流動負(fù)債合計(jì)達(dá)1522.3億元，同比上漲13.25%。

資金方面，首開股份于今年9月底的貨幣資金為209.85億元，同比減少35.9%，其稱主要由本期籌資活動凈流出、投資活動凈流出和經(jīng)營活動凈流出形成。

值得注意的是，2019年前三季度短期債務(wù)與貨幣資金的比值為1.48倍，較2018年末上升0.38倍；短期債務(wù)與貨幣的資金的差值為100.68億元，較2018年末增加68.04億元。

資金缺口進(jìn)一步擴(kuò)大的情況下，首開股份加速融資補(bǔ)血。

11月28日，首開股份發(fā)布公告稱，公司擬發(fā)行50億元超短期融資券及70億元中期票據(jù)，利率尚未厘定。

首開股份于公告中稱，融資有助于增加公司資金流動性，優(yōu)化公司債務(wù)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)公司經(jīng)營發(fā)展；對公司的正常生產(chǎn)經(jīng)營不存在重大影響，不會損害公司及股東的利益，對公司業(yè)務(wù)的獨(dú)立性無影響。

此外，還通過掛牌轉(zhuǎn)讓子公司股份來回籠資金。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，首開股份近三個月已掛牌及轉(zhuǎn)讓4家子公司股權(quán)：9月底，首開股份在北交所掛牌蘇州合本投資管理有限公司50%股權(quán)、北京首開旭泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司1%股權(quán)；11月先后以3.99億元底價轉(zhuǎn)讓北京千方置業(yè)發(fā)展有限公司34%股權(quán)及約3.96億元債權(quán)；以3417.32萬元底價轉(zhuǎn)讓北京天鴻嘉誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%股權(quán)。

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責(zé)編：ZB