長江商報記者 宋金
“公司將在三年內(nèi)沖擊2000億元�！痹�2017年，金地集團(tuán)（600383.SH）高級副總裁徐家俊曾公開表示，毫不掩飾對規(guī)模的渴求。
曾在地產(chǎn)界與萬科、保利、招商蛇口并稱“招保萬金”的金地集團(tuán)，近幾年銷售業(yè)績增速放緩明顯“掉隊了”。2018年，公司營業(yè)收入剛過500億元，而前十房企都紛紛踏入千億級別。
為確保2000億銷售目標(biāo)，實現(xiàn)回歸行業(yè)前10的愿望，金地集團(tuán)正在開始加快擴(kuò)張拿地。中指研究院披露的數(shù)據(jù)顯示，2019年1-9月，金地集團(tuán)的拿地金額為463億元，在所有房企中排第10位，而上年同期的拿地金額為328億元，排第15位。
不過，長將商報記者注意到，在土儲上金地集團(tuán)的權(quán)益占比偏低。半年報顯示，截至2019年6月，金地集團(tuán)的總土地儲備約4760萬平方米，其中權(quán)益土地儲備約2550萬平方米，權(quán)益土儲比例約53.5%。
而且權(quán)益占比偏低主要是由于，金地近年采取的在拿地后引入合作方共同出資開發(fā)的模式。長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，2015年至2018年，公司拿地分別投入297億元、399億元和1004億元和約1000億元，而權(quán)益投資額分別為113億元、168億元、473億元和404億元，權(quán)益投資占比分別為38%、42.4%、47%、45%。
在土地市場上高歌猛進(jìn)讓公司的負(fù)債水平逐漸升高，2019年中報顯示公司的凈負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到73.14%，已逼近公司凈負(fù)債率的歷史高點（2003年的88%）。此外，自2017年以來，金地集團(tuán)的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額也連續(xù)告負(fù)。2017年——2019年上半年分別為-69.89億、-18.28億和-70.56億元。
與此同時，金地集團(tuán)正在開始加快銷售和推盤速度，公告顯示，金地集團(tuán)10-11月有新推或加推盤計劃的項目超過60個。但與之相伴的是，安全事故頻發(fā)，房屋質(zhì)量投訴不斷。
針對土地權(quán)益占比較低、資金壓力，房屋質(zhì)量投訴等問題，長江商報記者致函致金地集團(tuán)方面，截至發(fā)稿前沒有得到回復(fù)。
高喊2000億業(yè)績目標(biāo)欲重回前十
金地集團(tuán)1988年初創(chuàng)于中國深圳，1993年開始經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，2001年在上交所上市，是中國較早上市并實現(xiàn)全國化布局的房地產(chǎn)企業(yè)。2006年之后，金地與萬科、保利、招商地產(chǎn)并稱四大龍頭房企。
十余年過去，金地逐漸掉隊。2017年，招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和萬科A實現(xiàn)營收分別為755.38億元、1463.06億元、2429億元，金地集團(tuán)僅為377億元。
不甘落后的金地集團(tuán)正奮力追趕，2016年，金地集團(tuán)的銷售金額突破千億元，在2017年初，金地提出在3年內(nèi)沖擊2000億元的目標(biāo)。
2018年，金地集團(tuán)迎來歷史最好業(yè)績。2018年報顯示，公司全年實現(xiàn)營業(yè)收入506.99億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤80.98億元，同比分別增長34.62%和18.35%；扣非凈利潤69.87億元，同比增長31.81%。
2019年也呈現(xiàn)上升趨勢，2019年第三季度報告顯示，前9月，金地集團(tuán)營業(yè)收入425.32億元，同比增長26.91%；歸屬于上市公司股東的凈利潤54.25億元，同比增長3.41%；基本每股收益1.20元/股，同比增長3.45%。公司累計實現(xiàn)簽約面積710.3 萬平方米，同比上升22.44%；累計簽約金額1418.4 億元，同比上升33.70%。若公司在第四季度銷售金額超過582億元，金地集團(tuán)全年銷售規(guī)模便可跨越“2000億元”的門檻。
值得注意的是，2019年前三季度，金地集團(tuán)的毛利率高達(dá)41.75%，為近十年同期毛利率最高值。
截至報告期末，金地集團(tuán)總資產(chǎn)3216.92億元，同比增長15.57；歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)491.08億元，同比增長5.72%。
克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，金地集團(tuán)1-9月的全口徑銷售金額在所有房企中位列第14位。曾與金地集團(tuán)在地產(chǎn)界并稱“招保萬金”的萬科、保利、招商蛇口，同期銷售金額分別為4755.7億元、3470億元和1620.2億元，排名分別為第2、第5和第12。
確保2000億銷售目標(biāo)，實現(xiàn)行業(yè)前10的愿望，金地集團(tuán)正在開始加快銷售和推盤速度，公告顯示，金地集團(tuán)10-11月有新推或加推盤計劃的項目超過60個。但與之相伴的是，安全事故頻發(fā)，房屋質(zhì)量投訴不斷。
例如，2018年1月5日，嶗山區(qū)金地浮山后項目三期工程發(fā)生一起混凝土攪拌車溜車事故，導(dǎo)致3名工人受傷，其中兩人經(jīng)搶救無效死亡。同年12月，上海建工七建公司工地發(fā)生泥土滑坡，塌方200平方米，導(dǎo)致3名工人被壓，該工地為萬科、金地在建項目。除了事故頻發(fā)，金地集團(tuán)樓盤也遭到業(yè)主投訴。
2018年9月底，上海金地集團(tuán)佘山天境三期業(yè)主投訴，該期樓盤存在嚴(yán)重質(zhì)量缺陷與銷售時承諾不一致、綠化不達(dá)標(biāo)、車庫存安全隱患等問題。
此外，位于上海松江的金地集團(tuán)都會藝境等樓盤也被曝出樓盤裝修太粗糙、存在窗戶縮水、屋頂漏水等問題。近日，旗下金地物業(yè)上海違法遭罰，電梯安全管理存疏漏逾期不改。
易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，類似房屋質(zhì)量問題引起人身安全問題，顯然屬于比較重大的質(zhì)量問題了。工程施工不到位，類似墻磚脫落，顯然和施工過程中建材不到位或安裝技術(shù)不到位有關(guān)。對于此類問題，建議開發(fā)商高度重視，往往類似質(zhì)量問題會形成污點，也會影響金地后續(xù)項目的營銷和推廣。
加速拿地權(quán)益占比連續(xù)四年低于50%
為了快速回歸到第一梯隊，金地加快了拿地節(jié)奏。中指研究院披露的數(shù)據(jù)顯示，2019年1-9月，金地集團(tuán)的拿地金額為463億元，在所有房企中排第10位，而上年同期的拿地金額為328億元，排第15位。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，金地這兩年動作還是很大的，類似動作也說明其在銷售業(yè)績提升方面是有較大的決心的。從實際過程看，此類企業(yè)這兩年拿地動作節(jié)奏很快，同時也落實了高周轉(zhuǎn)的模式，排名提前會強(qiáng)化其未來的投資邏輯。后續(xù)需要警惕的是，要防范金融大環(huán)境的收緊和房屋銷售市場的限價管控等。
不過，在所有的土儲中，金地集團(tuán)的權(quán)益占比偏低。半年報顯示，截至2019年6月，金地集團(tuán)的總土地儲備約4760萬平方米，其中權(quán)益土地儲備約2550萬平方米，權(quán)益土儲比例約53.5%。
權(quán)益占比偏低主要是由于，金地近年采取的在拿地后金地引入合作方共同出資開發(fā)的模式。長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，2015年至2018年，公司拿地分別投入297億元、399億元和1004億元和約1000億元，而權(quán)益投資額分別為113億元、168億元、473億元和404億元，權(quán)益投資占比分別為38%、42.4%、47%、45%。
改用“合作拿地”的方式保持業(yè)績增長。公司簽約金額雖然有不少增幅，但實際結(jié)算面積卻在減少。合作開發(fā)的模式有利于分?jǐn)傦L(fēng)險，但也使得公司股東不能充分享受投資帶來的收益。
在拿地布局上，金地依舊堅持深耕一二線主流城市的投資策略。半年報告顯示，金地在一二線城市的銷售占比約70%，仍為銷售貢獻(xiàn)主力，截至期內(nèi)，金地總土地儲備為4760萬平方米，較去年同期上升16.09%。一二線城市占比約80%，新獲取項目主要分布在華東、華北和東南區(qū)域主要城市。
有研究機(jī)構(gòu)指出，近年來，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)控，四限（限購、限貸、限價和限售）等調(diào)控措施推出，堅決遏制投機(jī)炒房。尤其隨著一、二線城市調(diào)控措施不斷推出，地產(chǎn)價格上漲空間有限，限制了物業(yè)價格的上漲空間，這就導(dǎo)致公司部分項目去化速度和去化率存在一定的不確定性，以至金地集團(tuán)未來的盈利前景存在一定的不確定性。
負(fù)債攀升現(xiàn)金流連續(xù)告負(fù)
在土地市場上的高歌猛進(jìn)也讓公司的負(fù)債水平逐漸升高，截至2019年6月30日，金地集團(tuán)的總負(fù)債為2420.20億元，較去年年末增加了300億元；資產(chǎn)負(fù)債率77.86%，而去年年末為76.12%；凈負(fù)債率為78.01%，較去年年末提高了超過20個點，達(dá)近五年來最高水平，也逼近了公司此前80%的紅線。
報告顯示，金地集團(tuán)2016年、2017年和2018年的資產(chǎn)負(fù)債率分別為65.43%、72.13%和76.12%，資產(chǎn)負(fù)債率呈現(xiàn)逐年走高趨勢。
從債務(wù)到期期限分布來看，2019年到期額度為155.25億元，2020年到期的金額為332.68億元，2021年到期的金額為262.03億元，2022年及以上到期的金額為71.46億元，2020~2021年有一定的集中償付壓力。
此外，自2017年以來，金地集團(tuán)的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額也連續(xù)告負(fù)。2017年、2018年和2019年上半年的這個數(shù)據(jù)分別為-69.89億、-18.28億和-70.56億元。
今年以來，金地集團(tuán)土地儲備規(guī)模大幅度擴(kuò)大，在建房地產(chǎn)項目以及在建自持物業(yè)項目未來三年均需要投入較大規(guī)模的資金，將對金地集團(tuán)的資金流形成一定壓力。
對于公司的債務(wù)問題，金地集團(tuán)表示，財務(wù)狀況一直以穩(wěn)健著稱。長期以來，金地集團(tuán)的總資產(chǎn)負(fù)債率均在70%左右，扣除預(yù)收賬款后的實際資產(chǎn)負(fù)債率在60%左右，凈資產(chǎn)負(fù)債率則在30%到60%之間，財務(wù)安全狀況一直處于行業(yè)領(lǐng)先水平。
嚴(yán)躍進(jìn)說:“負(fù)債等數(shù)據(jù)上漲，和企業(yè)規(guī)模不斷做大有關(guān)。另外需要看到一點，此類房企這兩年也需要把控此類風(fēng)險，因為此類財務(wù)數(shù)據(jù)容易放大風(fēng)險，投資者也會比較顧慮�！�
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