陳啟宗：管理層須恪守高端商業(yè)地產(chǎn)5個基因

    長江商報記者 蔡靜 綜合報道

    一如過去20余年百余篇《致股東函》，恒隆集團、恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗在2019年中期業(yè)績報告中，繼續(xù)用自己的文字與股東交流。

    在致股東函中，陳啟宗洋洋灑灑，從世界格局、全球貿(mào)易到所處的市場以及所制定的營商模式闡釋了自己的策略。

    “自1992年進軍內(nèi)地市場以來，我們的表現(xiàn)一直優(yōu)異，本人預期前景會更加美好�！标悊⒆趯�恒隆在內(nèi)地的發(fā)展如是描述。在他看來，恒隆的前景與外圍的環(huán)境迥然相反，外部形勢環(huán)境每況愈下，而恒隆的前景則“一片光明”，有些核心業(yè)務甚至“非常理想”。

    這個自稱“會賺長線的錢”的企業(yè)家，對恒隆做了哪些長線布局？從這份信函中或許可以找到答案。

    消費增長依然強勁

    每年恒隆集團董事長陳啟宗致股東的信函，或許是香港上市公司定期報告里最有“嚼”勁的一份報告。

    9月11日，香港物業(yè)發(fā)展商恒隆集團有限公司(恒隆集團，00010.HK)及恒隆地產(chǎn)有限公司(恒隆地產(chǎn)，00101.HK)發(fā)布2019年中期業(yè)績。

    業(yè)績顯示，截至2019年6月30日的六個月，恒隆集團收入下降17%至港幣45.05億元，因無物業(yè)銷售收入入賬所致。股東應占純利增加22%至港幣37.09億元，包括出售非核心投資物業(yè)所得收益。每股盈利相應上升至港幣2.72元。倘扣除物業(yè)重估收益及所有相關影響，股東應占基本純利躍升59%至港幣23.24億元。每股基本盈利相應增加至港幣1.71元。

    與業(yè)績發(fā)布的同時，恒隆集團董事長陳啟宗親筆致股東公開信也如約而至，回顧過去六個月，陳啟宗認為，中美貿(mào)易摩擦恒隆內(nèi)地業(yè)務亦受到影響，但并非負面。

    根據(jù)一項具影響力的研究顯示，在中國國民購買的所有高端時尚產(chǎn)品中，僅有略超過四分之一是在國內(nèi)交易。這個數(shù)字在未來六年有望增長至約50%。此外，預計同期的總銷售量會翻倍。這幾乎是四倍的增長。然而，一位頂級歐洲時裝品牌的高層告訴我們，這組數(shù)字有些保守。這對恒隆來說是莫大的喜訊，最近的收入增長和頂級時裝品牌的近期經(jīng)驗均可引證這一點。

    將恒隆的購物商場過去六個月的業(yè)績表現(xiàn)與去年同期進行比較，上海的恒隆廣場的零售額及租金收入都保持兩位數(shù)增長。已經(jīng)完成資產(chǎn)優(yōu)化計劃的上海的港匯恒隆廣場北座實現(xiàn)相若的增長。當主樓南座明年開業(yè)時，預計將會錄得同等增長。

    另一座五星級購物商場——無錫的恒隆廣場，零售額及租金收入分別增長25%和26%。隨著若干高端品牌的進駐，大連的恒隆廣場的零售額及租金收入分別躍升27%和30%。往后的幾個月會有更多品牌進駐。濟南的恒隆廣場（預計不久將同樣升級至五星級）的零售額及租金收入分別增長11%和12%。次高端物業(yè)──沈陽的皇城恒隆廣場業(yè)績也非常出色，零售額及租金收入分別增長29%和23%。

    這組業(yè)績數(shù)據(jù)證實了中國國內(nèi)消費表現(xiàn)良好，特別是奢侈品消費方面。這與相關報告以及在中國營運的主要時裝品牌的業(yè)績表現(xiàn)相符。目前為止，增長勢頭似乎非常強勁，且連續(xù)增長的勢頭可能會持續(xù)一段時間。

    以內(nèi)地預期租金增幅彌補差距

    展望未來，陳啟宗闡釋目前所處的市場以及所制定的營商模式：在中國經(jīng)濟蓬勃的城市，發(fā)展和持有以高端或次高端購物商場為核心的世界級商業(yè)綜合項目，并加以管理以作長期出租，而該等購物商場須為其細分市場中的龍頭。

    中國有121個大都市人口逾百萬(相對于美國有9個)，92個城市人口逾300萬、78個人口逾500萬、13個人口逾1000萬。北京、上海、廣州和深圳等一線城市的購買力非常強勁，而二線城市的龍頭如杭州和武漢等的購買力也增長迅速。陳啟宗說，恒隆集團在內(nèi)地扎根28年，目前只在9個大都市發(fā)展。根據(jù)現(xiàn)有的策略，估計至少有20個其他的大都市可以考慮發(fā)展。

    對于拿地，陳啟宗認為，除非該城市位列所有二線城市中的前三分一，甚至前四分一，否則不會考慮。再者，即使該城市符合恒隆集團所有的嚴格要求，但除非“地塊是市內(nèi)最好的(不僅僅是我們在市內(nèi)能找到的地塊中最好的)，否則我們?nèi)匀粫�不為所動”�?/p>

    陳啟宗說，要取得成功，管理層必須恪守高端商業(yè)(特別是零售)地產(chǎn)業(yè)的5個基因，即最佳的位置、充足的土地面積、合理發(fā)展大綱、妥善的設計和優(yōu)良的施工。時間跨度必定較長且需要耐心。必須做好等待的準備，良久地按兵不動，伺機而行。對品質(zhì)的堅持是必要的，且須隨著時間的推移取得經(jīng)驗和知識。盡管犯錯在所難免，但須竭盡所能避免重大失誤。所有這些守則構成達至成功至關重要的思維方式。這確實很難執(zhí)行。

    陳啟宗表示，內(nèi)地租務表現(xiàn)應該相當不錯。

    上海恒隆廣場的租金應持續(xù)穩(wěn)步上升，而上海的港匯恒隆廣場的資產(chǎn)優(yōu)化計劃一旦完成，將很快進入快速增長階段。

    上海以外的物業(yè)將保持目前的上升勢頭，原因如下：第一，奢侈品零售行業(yè)發(fā)展勢頭強勁。第二，多個商場的租戶組合正在進一步向高端市場發(fā)展，有許多世界頂級時裝品牌新加入。該集團與這些品牌最近已簽訂或不久會簽訂近60份租賃合約，其中約70%與上海以外的購物商場簽訂。第三，開業(yè)數(shù)年后，營運開支應穩(wěn)定下來，使更多收入轉(zhuǎn)化為利潤增長。最后，恒隆集團將在未來12個月為物業(yè)組合增建大量空間。

    昆明恒隆廣場及其摩天辦公樓都將開業(yè)，待所有奢侈品牌均已進駐，正式開幕典禮將于明年第二季度舉行。

    今年9月，恒隆集團在內(nèi)地的首家酒店——位于沈陽的市府恒隆廣場的五星級沈陽康萊德酒店。

    無錫恒隆廣場的第二座辦公樓將很快開業(yè)，在悉數(shù)租出之前，預計租金不會大幅上升。

    從2022年上半年開始，恒隆集團在上海以外的第一座住宅大樓——武漢的恒隆廣場——預計將會開售。無錫恒隆廣場的首兩座住宅大樓將于隨后的一年之內(nèi)開售，之后便是沈陽市府恒隆廣場和昆明恒隆廣場的住宅大樓。

    “在2019至2025年的7年時間，預期新建成的總樓面面積共266萬平方米，即每年接近38萬平方米。這相比上一個的7年期要多出40%。”

    陳啟宗說，總而言之，本人預期前景可期，唯一令人失望的是香港。我們會竭盡所能，以內(nèi)地預期租金的增幅彌補差距。

    恒隆集團、恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗。視覺中國圖

責編：ZB