新希望地產(chǎn)半年豪擲500億加速拿地   現(xiàn)金流三年凈流出109億資金鏈繃緊

    長江商報記者 江楚雅 成都報道

    “地產(chǎn)業(yè)務(wù)是被逼出來的，會堅定地以農(nóng)產(chǎn)品和食品為主業(yè)�！痹诮衲瓿醯膬蓵�上，新希望地產(chǎn)母公司新希望（000867.SZ）董事長劉永好曾公開表示，現(xiàn)實卻是，新希望地產(chǎn)加速攻城掠地，激進擴張。

    今年以來，新希望地產(chǎn)明顯加快了拿地步伐。在克而瑞發(fā)布的《2019年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100》中，新希望地產(chǎn)以517.3億元的拿地金額位列第28名，而在2018年同期，新希望地產(chǎn)還尚未入榜。

    然而，從“飼料大王”到“農(nóng)牧大亨”，劉永好的新目標“地產(chǎn)大王”走的并不順暢。

    近期，新希望地產(chǎn)發(fā)布2019年半年報，新希望地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入近33.8億元，同比下跌4.8%，而營業(yè)成本25.2億元，同比上浮近1.6%，實現(xiàn)凈利潤近44.3億元，同比下跌近44%，扣非后實現(xiàn)凈利41.7億元，同比跌幅近50%，歸屬于母公司凈利潤23.8億元，同比下跌57%。

    值得注意的是，在土地市場逐步降溫的當下，新希望地產(chǎn)卻反其道而行之高價囤地。長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，新希望地產(chǎn)2019年高價拿下多地塊，且溢價率均不斷走高，均超28%。

    高價囤地必然會帶來資金壓力，新希望地產(chǎn)也曾警示風險稱，公司在建項目未來三年需要投入較大規(guī)模的資金，對公司資金流形成一定壓力。財報數(shù)據(jù)顯示，2016―2018年期間，新希望地產(chǎn)資產(chǎn)負債率分別為79.37%、79.54%和76.62%。2016―2018年新希望地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額分別為-5.37億元、-79.69億元和-23.94億元，三年凈流出109億元。

    加速擴張的背后，新希望地產(chǎn)在規(guī)模擴張和負債之間將如何平衡？長江商報記者聯(lián)系到新希望地產(chǎn)方面，對方以不方便接受外界采訪婉拒了采訪。

    拿地樓面均價為所有房企之首

    新希望地產(chǎn)成立于1997年，是劉永好創(chuàng)立新希望集團15年后才組建的一個業(yè)務(wù)板塊。地產(chǎn)公司已形成了住宅、寫字樓、酒店、專業(yè)市場、總部工業(yè)園的全產(chǎn)品線，以及房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、物業(yè)管理的多元化發(fā)展。

    2016―2018年，新希望規(guī)模持續(xù)擴大，新希望地產(chǎn)的銷售額分別為145.60億元、171.12億元、316.63億元。新希望地產(chǎn)2019年定下500億銷售目標，并稱要“三年沖千億”，開始向規(guī)模發(fā)力。

    新希望地產(chǎn)披露的數(shù)據(jù)顯示，2016-2018年，該公司年新增土地宗數(shù)由5宗增加至20宗，新增土地儲備也呈現(xiàn)現(xiàn)象級增長，項目集中在成都、重慶、昆明、南寧、沈陽、大連、蘇州溫州、杭州、寧波、溫州等多個二三線城市。此外，2016-2018年，該公司納入合并報表范圍內(nèi)的子公司分別為39家、61家、79家，相當于平均每年新設(shè)立20家子公司。

    進入2019年以后，新希望地產(chǎn)開始頻繁囤地。長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，新希望地產(chǎn)2019年高價拿下多地塊，且溢價率均不斷走高，均超28%。

    具體來看，3月，新希望連續(xù)斥資108.82億元在長三角區(qū)域拿下三宗土地，包括21億元摘得溫州瑞安地塊、53.2億元落子南京，以及超過34億元奪得杭州余杭宅地。

    其中，3月29日，新希望以53.2億的代價，力壓融創(chuàng)、金茂、龍湖、招商等龍頭房企，在激戰(zhàn)120輪后奪得南京棲霞區(qū)一宗土地，首次進入南京，樓面價為22628元/平方米，溢價率為28.8%。同日，新希望還在杭州以34.6億的總價火拼166輪后，奪得一宗位于余杭喬司的土地，樓面價為21008元/平方米，溢價率31.3%。

    4月26日，新希望地產(chǎn)又在溫州獲得一宗土地，總價29.26億、樓面價10861.78元/平方米，溢價率30%；5月15日，新希望地產(chǎn)現(xiàn)身大連土拍市場，經(jīng)過200輪叫價，以總價12.46億、49%溢價率奪得大城（2019）8號地塊；8月9日，寧波市江北區(qū)出讓1宗宅地，寧波志卿商貿(mào)有限公司以總價6.45億元競得該地塊，樓面價9760元/平方米，溢價率60%。

    中原地產(chǎn)一份房企拿地排行榜顯示，2019年截止5月12日，新希望地產(chǎn)拿地樓面均價為16682元/平方米，為所有房企之首。

    土地儲備權(quán)益占比降至63%

    頻繁高價拿地的新希望地產(chǎn)由此被貼上“瘋狂”、“激進”的標簽。對此，新希望地產(chǎn)相關(guān)負責人表示，所謂“瘋狂”、“激進”等標簽與公司實際情況不符，“經(jīng)新希望地產(chǎn)內(nèi)部統(tǒng)計，即使投資部門匯報超100塊土地，公司也才會謹慎地拍下其中1塊。”

    一位業(yè)內(nèi)人士對長江商報記者表示，新希望地產(chǎn)接下來仍會加大力度擴張規(guī)模，頻頻高價拿地的代價賭今后的增長。一旦資金鏈出現(xiàn)問題會遭遇流動性風險。

    伴隨著投資布局提速，項目本身的周轉(zhuǎn)速度也有所加快。數(shù)據(jù)顯示，2016-2018年新希望地產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)率分別為0.19、0.14、0.31；在加大拿地的情況下，2018年公司存貨359.06億元，同比僅增長2.4%，表明房地產(chǎn)項目的流動性變強。

    新希望地產(chǎn)也提及，公司以住宅滾動開發(fā)為主，以“輕資產(chǎn)”運營模式為主，減少商業(yè)資產(chǎn)持有比重；根據(jù)市場情況調(diào)整開工節(jié)奏，提高存貨的去化率水平。

    銷售規(guī)模的持續(xù)增加，勢必對土儲的要求也就更高，但新希望地產(chǎn)的總土地儲備卻顯得稍有不足。2018年末總土儲建面691.75萬平方米，按照其目前的銷售規(guī)模和增速來看，只夠未來2-3年的銷售。在此情況下，新希望2019年加大拿地力度，也是為了更好的推動企業(yè)規(guī)模的持續(xù)增長。

    新希望近幾年在加大土地投資的同時，也不斷加大與其他企業(yè)的合作，與萬科、融創(chuàng)、濱江等龍頭房企，均建立了長期的合作關(guān)系，在拿地上一般由新希望地產(chǎn)出面在土拍市場摘牌，后續(xù)引入合作伙伴展開合作。2018年新希望的新增土地建面權(quán)益為39.8%，同比下降36.2個百分點，總土地儲備權(quán)益占比也下降至62.75%，多元化的合作實現(xiàn)了風險分散。

    現(xiàn)金流三年為負

    隨著規(guī)模攀升，新希望地產(chǎn)的負債也呈持續(xù)增長趨勢。2016―2018年，其負債總額分別為267.61億元、415.11億元和545.95億元。資產(chǎn)負債率分別為79.37%、79.54%和76.62%。

    債務(wù)壓力下，新希望地產(chǎn)頻繁融資。2018年11月，新希望地產(chǎn)發(fā)行購房尾款A(yù)BS，產(chǎn)品規(guī)模15億元，成本為5.7%。2019年4月，新希望地產(chǎn)落地首單ABS前端財產(chǎn)權(quán)信托，產(chǎn)品規(guī)模為6億元；5月發(fā)行的物業(yè)收費ABS加權(quán)平均成本5.53%，發(fā)行規(guī)模6億元。

    7月5日，新希望地產(chǎn)17億元公司債券獲上交所通過，5月21日，新希望地產(chǎn)“中信證券-新希望物業(yè)費信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”成功發(fā)行，項目規(guī)模6億。

    新希望地產(chǎn)方面表示，除了通過多種外部融資渠道進行融資，新希望地產(chǎn)自有資金也較為充足，2018年銷售率超過100%，持有現(xiàn)金118.3億元，同比增長134.5%；現(xiàn)金流量表“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”同比增長了75.12%，而前一年的增量僅為19.44%。

    新希望地產(chǎn)也曾警示風險稱，公司在建項目未來三年需要投入較大規(guī)模的資金，對公司資金流形成一定壓力。財報數(shù)據(jù)顯示，2016―2018年新希望地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額分別為-5.37億元、-79.69億元和-23.94億元。

    融資成本方面，2016年發(fā)行的公司債，成本分別為3.85%和4.25%。2018年11月，新希望地產(chǎn)發(fā)行的購房尾款A(yù)BS成本在5.7%，2019年供應(yīng)鏈ABS最新一期的成本為5.15%，2019年5月發(fā)行的物業(yè)收費ABS加權(quán)平均成本5.53%，在民營房企中融資成本均屬較低水平。

    截至6月末，新希望地產(chǎn)總資產(chǎn)近840億元，同比增加17.8%，總負債662億元，同比增幅21.26%，資產(chǎn)負債率近79%，同比漲幅2.92個百分點，扣除預(yù)收款余額247.1億元后的負債率接近50%。短期借款余額同比劇增244%至1.72億元，一年內(nèi)到期有息負債83.7億元，同比增幅83.2%，主要為一年內(nèi)到期的長期借款增多。

責編：ZB