首開股份前8月融資計劃突破200億   簽約銷售額587億完成年度目標58%

●長江商報記者 江楚雅

“京城一哥”首開股份（600376.SH）日前公布其今年8月和前8個月業(yè)績。8月，首開股份簽約金額76.42億元，簽約面積31.4萬平方米。1月至8月，首開股份累計實現(xiàn)簽約金額587.23億元，同比增長約35.11%；實現(xiàn)簽約面積210.47萬平方米，同比增長約26.12%。

此前，首開股份公布其2019年銷售目標為1010.15億元，與2018年基本持平。按照此數(shù)據(jù)計算，今年前8個月，首開股份已完成銷售目標約58%。

值得注意的是，凈負債率作為衡量一家房企的真實負債壓力和杠桿水平的重要指標，首開股份的凈負債率并不樂觀。

億翰智庫研報顯示，首開股份上半年凈負債率為184.2%，相較2018年大幅上升22.8個百分點，注意的是，2018年整體A股百億營收房企凈負債率均值為126.83%，首開股份該指標處于行業(yè)高位。

負債高壓下，首開股份今年以來加速融資。長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年以來的8個月，首開股份發(fā)布的融資計劃已經(jīng)突破200億。

前8月簽約銷售額587億

8月份，首開股份實現(xiàn)簽約金額76.42億元，同比上升20.25%，環(huán)比降低約28.53%。其中，公司及控股子公司共實現(xiàn)簽約金額35.8億元；公司合作項目簽約金額40.62億元。

前8月，首開股份共實現(xiàn)簽約面積210.47萬平方米，同比增加26.12%。簽約銷售額587.23億元，同比增加35.11%。按照年初制定的1010.15億銷售目標計，首開股份已完成銷售進度的58.13%。

土儲拓展方面，首開股份7、8月份均未有新增土地。2019年前8月，首開股份在北京、珠海等地，共新增8個項目，建筑規(guī)模141萬平米。

隨著市場機會的增多，首開股份或在項目拓展方面發(fā)力。8月29日，首開股份公告稱，擬通過增資擴股形式，參與成都龍湖旗下兩項目開發(fā)，首開股份增資完成后，占有項目公司50%股權(quán)。據(jù)悉，成都市龍泉驛區(qū)十陵板塊地塊、成都市郫都區(qū)1#地塊分別由龍湖于2018年12月、2019年1月競得。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進對長江商報記者表示，對于首開來說，這兩年戰(zhàn)略擴張的動作還是比較大的，充分說明了其走出去戰(zhàn)略在持續(xù)推進。尤其是在一些涉及舊城改造、配合保障房建設(shè)等方面，首開具有較好的優(yōu)勢。當(dāng)然單純從高端市場的品牌認知度看，首開還是需要不斷強化這方面的市場印象。

北京大本營銷售下滑

公司自2007年重組上市之后積極變革，深耕北京、并積極京外擴張，推動銷售快增，成為國內(nèi)首家千億地方國資房企；目前公司布局以強一二線為主。

不過，今年首開股份在大本營北京（樓盤）也再度跌落銷冠寶座，在克而瑞統(tǒng)計的2019年上半年北京房企銷售榜中，首開股份以92.3億元的成績位居權(quán)益金額榜第二位，距離首位中海有著26.5億差額，與去年同期相比，差額擴大兩倍。

與同破千億的央企相比也有過掉隊，據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2019年前8月，保利地產(chǎn)實現(xiàn)銷售額3100億元，超過融創(chuàng)中國，躋身于行業(yè)第4位；而中海地產(chǎn)以2274億的銷售額，超過綠地控股，排到第6位；中國金茂以1082.2億的銷售額，排在第18位，進入房企20強。

存貨高也是首開股份不得不面對的一個問題。半年報顯示，2個耗時13年的時間打造的項目，及8個耗時近十年的項目，其中至今至少仍有5個尚未竣工。

據(jù)了解，5個尚未竣工的項目分別為葫蘆島（樓盤）國風(fēng)海岸、太原（樓盤）國風(fēng)樃樾、揚州（樓盤）中央都會、廊坊國風(fēng)悅都、時代紫芳璞瑅，在建時長分別達到9年、9年、8年、8年、8年。其中，葫蘆島國風(fēng)海岸還產(chǎn)生了存貨跌價準備及合同履約成本減值準備，總金額約2668萬元。

此外旗下項目僅交房一年就出現(xiàn)了嚴重的質(zhì)量問題。據(jù)報道，8月5日，朝陽區(qū)東壩地區(qū)暢頤園小區(qū)3#住宅樓南側(cè)發(fā)生局部外墻保溫層脫落，脫落面積約600平方米。該事件共造成27輛機動車受損，未造成人員傷害。隔日，北京市住建委通報該事故，并明確表態(tài)將嚴查。

嚴躍進認為，部分房屋的交付的情況看，說明質(zhì)量把控是不到位的，對于房企來說，類似質(zhì)量問題很容易發(fā)酵，對于企業(yè)品牌的影響力是很大的。

上半年凈負債率184%處行業(yè)高位

首開股份的年報顯示，2018年，公司資產(chǎn)負債率為81.58%，較上期增加0.97個百分點。Wind數(shù)據(jù)顯示，首開股份今年一季度的資產(chǎn)負債率為81.40%，凈負債率更是超過180.70%。

2019年的半年報顯示，期內(nèi)，首開股份資產(chǎn)負債率為81.40%，較去年末降低0.22%�？紤]到預(yù)售制度令房企預(yù)收賬款較多，傳統(tǒng)的資產(chǎn)負債率并不適合評估房企的真實負債狀況，相比之下，凈負債率更能衡量一家房企的真實負債壓力和杠桿水平。

億翰智庫研報顯示，首開股份上半年凈負債率為184.2%，相較2018年大幅上升22.8個百分點，注意的是，2018年整體A股百億營收房企凈負債率均值為126.83%，首開股份該指標處于行業(yè)高位。

對此，首開股份在其公告中坦承，公司凈負債率在行業(yè)內(nèi)屬于較高水平，改善資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)將是公司未來重點關(guān)注和需要切實解決的問題。

負債高壓下，首開股份今年以來加速融資。長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年以來的八個月，首開股份已經(jīng)發(fā)布的融資計劃已經(jīng)突破200億。

具體來看，今年前四個月已發(fā)布3份融資計劃，擬發(fā)行永續(xù)中票的規(guī)模為不超過50億元人民幣；計劃發(fā)行規(guī)模不超過16億元、期限2年的債權(quán)融資計劃；發(fā)行票面總額不超過人民幣70億元(含70億元)的企業(yè)債券。5月底，公司公告，通過兩筆合計22.5億元融資。7月初，首開股份又公告稱，公司擬非公開發(fā)行不超過60億元公司債券，用于償還金融機構(gòu)借款或其他用途。8月底，首開股份擬發(fā)行債權(quán)融資計劃，規(guī)模8億期限不超過2年。

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責(zé)編：ZB