招商局置地轉(zhuǎn)型不順：營收凈利雙降   上半年斥資35億加速囤地拿項(xiàng)目

    長江商報(bào)記者 宋金

    8月19日，招商局置地(00978.HK)發(fā)布了2019年上半年業(yè)績報(bào)。2019年上半年，集團(tuán)營業(yè)額為29.05億元，同比減少約10.6%；溢利為5.28億元，同比下降約35%。公司擁有人應(yīng)占溢利為4.9億元，同比增長約15%。

    業(yè)績下滑在去年就有預(yù)兆。2018年全年，其營業(yè)額約119.56億元，同比減少約30.93%；溢利約22.06億元，同比減少約24.94%。

    近年，招商局向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，但是招商局置地為了業(yè)績考慮，仍保留了較大比例的傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。2016年有多起收購?fù)恋兀�截�?016年度土地儲量達(dá)610.05萬平米，按照招商局置地的說法，這部分土地儲量可以使用三年。

    2018年，招商局置地總共新收購了五個具主要控制權(quán)的土地項(xiàng)目，總代價(jià)75.28億元。今年前七個月，招商局置地在土地市場上頻繁出手，斥資近35億間接或直接拿下五個項(xiàng)目，頻率較上年活躍不少。

    招商局置地執(zhí)行董事及總經(jīng)理余志良也坦承，“傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的收入在五年內(nèi)依然會占據(jù)較大比例，估計(jì)會超過五成”。

    事實(shí)上，囤地也是近幾年招商局置地一直采取的策略。一邊開始加速輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，另一邊還在不斷花大價(jià)錢囤地，招商局置地的轉(zhuǎn)型之路究竟怎么走，前路仍不清晰。

    上半年公司完成年度目標(biāo)四成

    8月19日，招商局置地發(fā)布了2019年上半年業(yè)績報(bào)。2019年上半年，集團(tuán)營業(yè)額為29.05億元，同比減少約10.6%；公司擁有人應(yīng)占溢利為4.9億元，同比增長約15%。

    招商局置地解釋稱，營業(yè)額下降是由于2019年上半年竣工及交付總建筑面積減少所致。值得一提的是，去年招商局置地實(shí)現(xiàn)收入32.49億元，相較于2017年同期下滑了33.31%。

    報(bào)告期內(nèi)，招商局置地連同其聯(lián)營公司及合營企業(yè)實(shí)現(xiàn)合同銷售額158.3億元，同比增長9%；合同銷售總面積為92.4萬平方米，同比增長14%；平均售價(jià)約為每平方米人民幣17137元，同比下降4%。據(jù)官網(wǎng)公布信息顯示，2019年其目標(biāo)為380億元。據(jù)此推算，上半年公司已完成年度目標(biāo)約41.66%。

    土地儲備方面，截至2019年6月30日，公司土地儲備為501.2萬平方米。在佛山、廣州、重慶、南京、句容及西安擁有30個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，產(chǎn)品類型包括公寓、別墅、辦公樓及零售商鋪等。

    據(jù)報(bào)告顯示，截止報(bào)告期末，招商局置地資產(chǎn)總計(jì)815.79億元，較2018年上半年655.08億元總負(fù)債同比增加24.53%。其中，流動資產(chǎn)與非流動資產(chǎn)分別為669.61億元、146.18億元。

    截止報(bào)告期末，招商局置地負(fù)債總額為554.56億元，較2018年上半年436.94億元總負(fù)債同比增加26.94%。其中，流動負(fù)債與非流動負(fù)債分別為394.41億元與160.15億元。截止6月30日止，招商局置地資產(chǎn)負(fù)債率為67.98%，較2018年同期略有上漲。

    不過，招商局置地與招商蛇口一樣奉行穩(wěn)健經(jīng)營，期末現(xiàn)金92.2億元，有息負(fù)債總計(jì)208.6億元，其中一年內(nèi)到期負(fù)債53.0億元，1-2年內(nèi)到期債務(wù)12.5億元，2-5年內(nèi)到期債務(wù)124.1億元，債務(wù)結(jié)構(gòu)合理，償債壓力不大。同時(shí)，招商局置地亦擁有央企融資成本優(yōu)勢與能力，最近一期發(fā)行合計(jì)19億元的債券，票面利率僅4.6%。

    不競爭契約制約規(guī)模發(fā)展

    招商局置地前身為從事電子貿(mào)易業(yè)務(wù)的東力實(shí)業(yè)控股有限公司， 2012年，招商蛇口以1.99億港元間接收購東力實(shí)業(yè)70.18%股權(quán)，成功實(shí)現(xiàn)借殼上市，公司隨后更名為招商局置地。為了實(shí)現(xiàn)規(guī)模發(fā)展，招商局置地被母公司招商蛇口持續(xù)注入包括位于廣州、重慶、佛山和南京4座城市的11個地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

    為避免同業(yè)競爭，2013年，招商局置地與招商蛇口修訂第一版不競爭契據(jù)，嚴(yán)格劃分各自的發(fā)展范圍，以地域?yàn)橄蓿�相互不得越界從事任何相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

    根據(jù)協(xié)議，招商局置地在廣州、重慶、佛山和南京擁有獨(dú)家開發(fā)權(quán)，招商蛇口則在已進(jìn)入的城市獨(dú)家進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。對于兩者都未進(jìn)入的城市，招商局置地有優(yōu)先發(fā)展權(quán)。值得注意的是，招商局置地只新進(jìn)入了西安和句容兩座城市。

    與招商蛇口之間訂下的不競爭契約亦對公司的布局進(jìn)行了較大限制——招商蛇口不會與其在佛山、廣州、南京、句容、重慶、西安進(jìn)行開發(fā)競爭，本期招商局置地的銷售額來源正是來自于上述城市，而招商局置地則不能進(jìn)入招商蛇口布局的46個城市。

    同時(shí)，招商蛇口位于北京、上海的辦公室物管業(yè)務(wù)將轉(zhuǎn)予招商局置地，佛山的管理過渡資產(chǎn)亦將交由招商局置地運(yùn)營。此外，招商局置地表示或會退出在重慶與西安的地產(chǎn)開發(fā)，并不再擁有進(jìn)入招商蛇口未布局城市的優(yōu)先選擇權(quán)。

    這意味著，招商局置地以開發(fā)業(yè)務(wù)布局受限的情況下，獲取了一些輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的補(bǔ)償，但長遠(yuǎn)來看對其開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模提升速度影響較大。

    同業(yè)競爭問題雖然解決了，但是，嚴(yán)格的地區(qū)劃分將招商局置地的營運(yùn)規(guī)模限至在較窄范圍內(nèi)。隨著房地產(chǎn)市場增速放緩，這樣的區(qū)域布局將帶來巨大的不確定性。

    事實(shí)上，招商局置地的銷售業(yè)績一直增長緩慢。公司從2013年底獲資產(chǎn)注入才開始經(jīng)營業(yè)務(wù)，在經(jīng)歷兩年多的整合之后，2016年，招商局置地邁入正軌，全年實(shí)現(xiàn)銷售額159.86億元，同比增長79%。

    雖然業(yè)績逐漸增加，但隨著規(guī)模的不斷發(fā)展，招商局置地和招商蛇口的經(jīng)營效率和規(guī)模的差距也在逐漸拉開。如今，招商蛇口已經(jīng)奔跑在1500億元的道路上，而招商置地合同銷售金額為344.32億元。

    一位地產(chǎn)研究人士向長江商報(bào)記者表示，業(yè)績下滑一方面說明當(dāng)前行業(yè)市場面臨壓力需要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，隨著公司戰(zhàn)略的調(diào)整也需要轉(zhuǎn)型，企業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目去化緩慢，說明本身也非執(zhí)行高周轉(zhuǎn)的策略。緩慢去化是兩種因素的結(jié)合，第一是放緩銷售節(jié)奏有助于提高項(xiàng)目的盈利水平，第二是企業(yè)營銷的節(jié)奏或沒有主動去加快。一般來說，地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售不好或者說經(jīng)營方面有壓力，這確實(shí)會影響財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和轉(zhuǎn)型的能力。

    轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)仍加速囤地

    在地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展增速放緩以及存量房時(shí)代來臨的趨勢下，遭遇業(yè)績發(fā)展瓶頸招商局置地逐漸向輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。2016年招商蛇口將香港上環(huán)CM+服務(wù)式公寓整體注入到招商局置地。由此，招商局置地打開了輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展通道。

    值得注意的是，一邊要轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，瞄準(zhǔn)資管平臺的定位，招商局置地一邊卻在不停地投資拿地，堅(jiān)持重資產(chǎn)模式的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。

    2016年招商局置地就有多起土地收購，截至2016年度土地儲量達(dá)610.05萬平米，按照招商局置地的說法，這部分土地儲量可以使用三年。

    2018年全年，招商局置地依然得到了5幅新增用地，總土地儲備達(dá)到了587萬方，甚至較2017年末還出現(xiàn)了增長。

    年報(bào)中招商置地依然表示，“現(xiàn)有土地儲備將滿足公司未來3年以上的項(xiàng)目發(fā)展需要。” 而這句話，已經(jīng)連續(xù)三年出現(xiàn)在了招商置地的年報(bào)中。換言之，以房地產(chǎn)開發(fā)作為核心業(yè)務(wù)，短期內(nèi)不會改變。招商局置地執(zhí)行董事及總經(jīng)理余志良也坦承，“傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的收入在五年內(nèi)依然會占據(jù)較大比例，估計(jì)會超過五成”。

    進(jìn)入2019年，長江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年前七個月，招商局置地在土地市場上頻繁出手，斥資近35億間接或直接拿下五個項(xiàng)目。

    其中，1月17日，其旗下間接全資附屬招商佛山與第三方佛山鴻泰合作開發(fā)位于佛山南海的WG0035地塊，集團(tuán)分占投資總額約為9.3億元；4月11日，招商局置地又宣布旗下間接全資附屬廣州招商與五礦地產(chǎn)全資附屬北京盛世合作開發(fā)位于廣州黃埔的住宅地塊，集團(tuán)分占投資總額估計(jì)約為8.07億元；4月25日，其與嘉華國際、信和置業(yè)分別持有30%、的合營公司佳僑中標(biāo)日出康城第十一期物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，并將與港鐵公司訂立發(fā)展協(xié)議；5月，以1.55億元全購江蘇句容三處地塊。7月1日，公司間接全資附屬公司廣州招商與龍湖旗下廣州君堂、廣州市君耀房地產(chǎn)有限公司訂立合作協(xié)議，共同開發(fā)白云地塊。廣州招商需按持股量承擔(dān)約14.87億元的地價(jià)和2000萬元的初步注資。

    上述業(yè)內(nèi)研究人士認(rèn)為，招商局置地仍然將房地產(chǎn)開發(fā)作為核心業(yè)務(wù)，加速囤地，是出于對重資產(chǎn)和現(xiàn)金流考慮，當(dāng)然這也側(cè)面說明了重資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，未來還是需要在輕資產(chǎn)方面發(fā)力，尤其是在經(jīng)營、管理和品牌輸出等方面有較好的表現(xiàn)。

責(zé)編：ZB