合景泰富激進(jìn)擴(kuò)張凈負(fù)債率升至77%   廣州天河在建商住項(xiàng)目涉嫌無(wú)證施工

    長(zhǎng)江商報(bào)記者 楊玲玲 廣州報(bào)道

    多年徘徊200億陣營(yíng)后，老牌粵派房企合景泰富集團(tuán)（01813.HK）走上了規(guī)模追趕的道路。

    數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，合景泰富集團(tuán)實(shí)現(xiàn)總預(yù)售額合計(jì)360億元，同比增長(zhǎng)11%；按權(quán)益合并收入171.10億元，同比增長(zhǎng)68.7%；核心利潤(rùn)25.14億元，同比增長(zhǎng)28.1%。

    而隨著規(guī)模狂飆猛進(jìn)，合景泰富集團(tuán)的負(fù)債水平也快速攀升。截至報(bào)告期末，其資產(chǎn)負(fù)債率82.43%，逼近85%的融資監(jiān)管紅線。同時(shí)凈負(fù)債率77.2%，較2018年底增加16.27%。

    另外，近日長(zhǎng)江商報(bào)記者實(shí)地走訪了解到，合景泰富集團(tuán)于今年2月以總價(jià)37.07億元竟得的廣州市天河區(qū)黃埔大道東646號(hào)地塊，已在進(jìn)行基坑支護(hù)工程施工，現(xiàn)場(chǎng)工作人員介紹稱，工地已開(kāi)工一個(gè)多月。然而，記者在施工現(xiàn)場(chǎng)并未看到項(xiàng)目相關(guān)公示信息，登錄廣州市住建局網(wǎng)站也未查詢到項(xiàng)目施工許可證信息。

    項(xiàng)目是否已取得施工許可證？整體規(guī)劃方案是怎樣的？對(duì)此，合景泰富集團(tuán)方面回復(fù)表示：“目前，該項(xiàng)目仍在前期規(guī)劃階段，待有明確規(guī)劃后，我們將適時(shí)對(duì)外披露�！笔袌�(chǎng)觀察人士提出，項(xiàng)目尚在前期規(guī)劃階段就已開(kāi)工，或涉嫌無(wú)證施工。

    凈負(fù)債率增長(zhǎng)16%

    近日，合景泰富集團(tuán)發(fā)布2019年半年報(bào)。報(bào)告期內(nèi)，其按權(quán)益合并收入為171.10億元，較2018年同期上升68.7%；期內(nèi)公司核心利潤(rùn)為25.14億元，較2018年同期上升28.1%。

    隨著規(guī)模擴(kuò)張，合景泰富集團(tuán)的負(fù)債水平也有所攀升。截至報(bào)告期末，其負(fù)債總額約1666.08億元，較2018年上半年末同比增加32.01%。

    截至報(bào)告期末，其資產(chǎn)負(fù)債率為82.43%，逼近85%的融資監(jiān)管紅線。同時(shí)，公司凈負(fù)債率77.2%，較2018年底增加16.27%。對(duì)于負(fù)債走高的問(wèn)題，合景泰富集團(tuán)方面回復(fù)稱：“因工程款在上半年支付的比例較下半年高，故公司中期凈負(fù)債率會(huì)較年底高。預(yù)計(jì)今年年底凈負(fù)債率水平會(huì)比中期低，與去年同期基本相當(dāng)。”

    負(fù)債率攀升的情況下，公司的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)告負(fù)。2016年至2019年上半年，其經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金流凈額分別為-28.12億元、-94.69億元、-22.72億元和-39.09億元。

    此外，長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，8月11日，合景泰富集團(tuán)發(fā)布公告稱，徐錦添將辭任公司執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官（CFO）、公司秘書(shū)等多個(gè)職務(wù)，僅擔(dān)任公司高級(jí)顧問(wèn)一職，這也是公司近一年來(lái)人事變動(dòng)所涉及到的最高職位。

    另值得關(guān)注的是，今年年初，上交所和深交所曾分別中止合景泰富一筆擬發(fā)行金額20億元的長(zhǎng)租公寓ABS，和一筆擬發(fā)行金額為100億元的商業(yè)物業(yè)ABS申請(qǐng)。外界認(rèn)為，任職12年的CFO離任，加之今年來(lái)融資渠道不暢，對(duì)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)帶來(lái)了不小壓力。

    對(duì)此，合景泰富方面回應(yīng)長(zhǎng)江商報(bào)記者稱：“徐錦添辭任CFO及執(zhí)行董事，主要是希望能更好地專注高級(jí)顧問(wèn)的工作，且也有更重要的任務(wù)。他的工作將由三位具有豐富專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的管理人員負(fù)責(zé)推進(jìn)，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展并無(wú)影響�！�

    同時(shí)，合景泰富集團(tuán)方面表示，目前，公司整體債務(wù)期限結(jié)構(gòu)健康。未來(lái)，仍將維持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略，根據(jù)資本市場(chǎng)變動(dòng)，合理安排融資活動(dòng)。

    在建項(xiàng)目涉嫌無(wú)證施工

    華南區(qū)域是合景泰富集團(tuán)戰(zhàn)略版圖上的重鎮(zhèn)，商業(yè)地產(chǎn)方面亦是如此。

    根據(jù)半年報(bào)顯示，2019年上半年合景泰富集團(tuán)新開(kāi)業(yè)廣州南沙悠方和佛山悠方2座購(gòu)物中心，旗下已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心增至8座，其中，廣州截至目前已開(kāi)業(yè)2座悠方。

    值得一提的是，2座悠方的選址位于增城區(qū)、南沙區(qū)等較為偏遠(yuǎn)的區(qū)域。另根據(jù)披露，去年9月以來(lái)，合景泰富在6個(gè)月時(shí)間里分別斬獲廣州黃埔區(qū)、天河區(qū)4幅商業(yè)、商務(wù)類用地。

    其中， 2018年11月，合景泰富集團(tuán)以底價(jià)2.97億元摘下的開(kāi)創(chuàng)大道以北、香雪三路以西的KXC-P2-3商業(yè)地塊，樓面價(jià)1.21萬(wàn)元/平方米。根據(jù)公開(kāi)信息，合景泰富將在此打造廣州第4座悠方。

    同時(shí)，今年2月，廣州出讓三宗地塊，其中天河區(qū)黃埔大道東646號(hào)的商住地塊被合景泰富集團(tuán)以總價(jià)37.07億元、55%自持面積拿下，溢價(jià)率超 45%。市場(chǎng)分析稱，若扣除55%自持部分，折合樓面價(jià)將高達(dá)8.32萬(wàn)元/平方米。據(jù)悉，該地塊地處珠江沿岸，是廣州市天河區(qū)時(shí)隔四年出讓的首宗地塊，也是金融城東區(qū)公開(kāi)出讓的首宗經(jīng)營(yíng)性用地。

    時(shí)隔半年之后，8月28日，長(zhǎng)江商報(bào)走訪位于廣州市天河區(qū)黃埔大道東的646號(hào)的商住地塊看到，該地塊被高約兩米的鐵皮圍墻遮擋，地塊內(nèi)在進(jìn)行基坑支護(hù)工程施工，現(xiàn)場(chǎng)機(jī)器轟鳴，打樁機(jī)在緊張作業(yè)，工作人員介紹稱，目前已開(kāi)工一個(gè)多月。然而，記者在施工現(xiàn)場(chǎng)并未看到項(xiàng)目相關(guān)公示信息，登錄廣州市住建局網(wǎng)站也未查詢到項(xiàng)目施工許可證信息。

    針對(duì)項(xiàng)目是否已取得施工許可證以及整體規(guī)劃方案等問(wèn)題，合景泰富集團(tuán)方面回復(fù)表示：“目前，該項(xiàng)目仍在前期規(guī)劃階段，待有明確規(guī)劃后，我們將適時(shí)對(duì)外披露�！�

    對(duì)此，市場(chǎng)觀察人士提出，項(xiàng)目仍在前期規(guī)劃階段就已開(kāi)工，或涉嫌無(wú)證施工，是違規(guī)操作。

    半年僅完成年度目標(biāo)42%

    1995年成立的合景泰富，于2007年登陸香港聯(lián)交所。作為老牌粵系房企，合景泰富以低調(diào)、謹(jǐn)慎著稱，公司銷(xiāo)售規(guī)模多年在200億元左右徘徊。

    數(shù)據(jù)顯示，2014年至2018年的五個(gè)財(cái)年，合景泰富的權(quán)益銷(xiāo)售金額分別為205.24億元、202.64億元、223.03億元、286.88億元、655.02億元，直至2018年才沖出200億陣營(yíng)。

    同時(shí)，2014年和2015年，合景泰富集團(tuán)連續(xù)兩年未完成業(yè)績(jī)目標(biāo)，其中，2014年完成年度目標(biāo)的97.62%，而2015年僅完成89.78%，銷(xiāo)售金額還出現(xiàn)了同比負(fù)增長(zhǎng)。在此情況下，2016年，合景泰富集團(tuán)的目標(biāo)制定較上年不升反降。隨后的三年時(shí)間里，均是“擦邊”完成年度目標(biāo)。

    事實(shí)上，隨著行業(yè)馬太效應(yīng)凸顯，不少房企劍指千億目標(biāo)，合景泰富集團(tuán)似乎也意識(shí)到規(guī)模掉隊(duì)的危機(jī)，在2018年完成650億元的年度目標(biāo)后，將2019年的預(yù)售目標(biāo)定為850億元。

    半年報(bào)顯示，截至6月末，合景泰富集團(tuán)實(shí)現(xiàn)總預(yù)售額360億元，完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)850億元的42%。不過(guò)，合景泰富集團(tuán)對(duì)如期完成全年目標(biāo)持樂(lè)觀態(tài)度。“整體來(lái)看，下半年公司擁有充足優(yōu)質(zhì)可售資源，有信心可完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)�！焙暇疤└患瘓F(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者回函表示。

    同時(shí)據(jù)介紹，合景泰富集團(tuán)一直強(qiáng)調(diào)有質(zhì)量的增長(zhǎng)，在推動(dòng)規(guī)模發(fā)展的同時(shí)，通過(guò)強(qiáng)化成本控制和產(chǎn)品溢價(jià)能力，帶動(dòng)盈利能力的提升。不過(guò)，長(zhǎng)江商報(bào)記者采訪中了解到，規(guī)模躍進(jìn)過(guò)程中，合景泰富集團(tuán)似乎并未平衡好規(guī)模與品質(zhì)之間的關(guān)系。

    根據(jù)披露，8月4日，廣州住建局公布二季度全市建筑工程施工質(zhì)量問(wèn)題較為突出項(xiàng)目的名單。其中，位于黃埔區(qū)的合景天峻廣場(chǎng)赫然在列。該項(xiàng)目主要存在問(wèn)題包括現(xiàn)場(chǎng)缺機(jī)電、防雷等施工記錄和隱蔽驗(yàn)收資料；現(xiàn)場(chǎng)缺監(jiān)理規(guī)劃、建筑節(jié)能及綠色文明施工等方面的監(jiān)理細(xì)則。同時(shí)，近年來(lái)，合景泰富集團(tuán)多次被媒體曝光旗下項(xiàng)目存在質(zhì)量危機(jī)。

    合景泰富集團(tuán)竟得的黃埔大道東646號(hào)地塊正在施工。長(zhǎng)江商報(bào)記者楊玲玲 攝

責(zé)編：ZB