金融街半年?duì)I收凈利雙增經(jīng)營性現(xiàn)金流回正   土儲收緊投資額59億同比降三成

    長江商報(bào)記者 金洪

    今年上半年，地產(chǎn)前20強(qiáng)金融街（000402.SZ）交出了一份表現(xiàn)不錯(cuò)的成績單。

    半年報(bào)顯示，金融街上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售額178.4億元，同比增長94%；實(shí)現(xiàn)營收95.2億元，同比增長43.4%；歸屬于上市公司股東凈利潤10.52億元，同比增長21.7%。無論是銷售增長還是財(cái)務(wù)指標(biāo)，金融街在上半年的表現(xiàn)均比較亮眼。

    然而，金融街面臨去化率低，存貨高的問題。一方面，金融街控股2018年存貨周轉(zhuǎn)率只有0.17，創(chuàng)近五年歷史新低，且處于行業(yè)較低水平。另一方面，金融街運(yùn)營效率低，銷售去化率已降至37.7%，只達(dá)到行業(yè)平均水平的一半。同時(shí)，其土儲收緊，土地投資額同比減少32.15%。

    這直接影響其現(xiàn)金流狀況。長江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2017-2018年，金融街經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額分別為-72.54億元、-90.29億元。不過，2019年上半年，其經(jīng)營性現(xiàn)金流回正至70.19億元，投資性現(xiàn)金流亦有所回升。同時(shí)，其籌資性現(xiàn)金流大幅減少至-26.17億元。

    一位業(yè)內(nèi)研究人士對長江商報(bào)記者表示，拿地速度降低，很大程度上說明相關(guān)地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際上也開始落實(shí)穩(wěn)健運(yùn)營的導(dǎo)向。類似周轉(zhuǎn)率等數(shù)據(jù)，說明受行業(yè)降溫等影響，確實(shí)也會影響項(xiàng)目的銷售和去化。三季度預(yù)計(jì)類似企業(yè)節(jié)奏上會慢一點(diǎn)，而到了第四季度預(yù)計(jì)會有調(diào)整。

    上半年?duì)I收凈利雙增

    近日，金融街發(fā)布2019年上半年財(cái)報(bào)，報(bào)告期內(nèi)，金融街實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入95.2億元，同比增長43.6%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤10.5億元，同比增長21.7%;毛利率較去年同期，也提高了2個(gè)百分點(diǎn)至47.46%。

    對于業(yè)績的提升，金融街方面表示，業(yè)績增長首先得益于公司開發(fā)銷售和工程的有序推進(jìn)。其次，是由于公司資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)經(jīng)營效能的持續(xù)提升。

    從主營業(yè)務(wù)來看，上半年公司房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入82.6億元，在總營收中占比達(dá)86.78%，較去年同期增長51.7%。毛利率為42.3%，較上年同期增加3.86個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)收入68.2億元，毛利率為45.9%，商務(wù)產(chǎn)品收入14.4億元，毛利率為42.8%。

    不過，2019年上半年，金融街毛利率雖然出現(xiàn)增長，但各地區(qū)間毛利率差異也十分明顯，例如金融街北京區(qū)域的毛利率高達(dá)76.5%，但在天津、惠州的毛利率僅為34.3%和27.4%。

    現(xiàn)金流方面，2019年上半年，金融街經(jīng)營性現(xiàn)金流回正至70.19億元，投資性現(xiàn)金流亦有所回升。同時(shí)，其籌資性現(xiàn)金流大幅減少至-26.17億元。

    雖然上半年業(yè)績增速明顯，但近5年來，金融街控股的營業(yè)收入和凈利潤幾乎原地不動，增長陷入停滯，2018年甚至出現(xiàn)了營業(yè)收入和凈利潤雙雙下滑的現(xiàn)象。根據(jù)年報(bào)，金融街控股2018年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約221.13億元，同比下滑13.35%，凈利潤約40.37億元，同比下滑1.61%。

    克而瑞發(fā)布的2018年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜顯示，在權(quán)益金額排行榜上，金融街位列第84位，2017年和2016年分別排名第71名和第49位。3年時(shí)間，行業(yè)排名下跌35名。

    與此同時(shí)，負(fù)債也有所攀升，2019年上半年，金融街有息負(fù)債總額656.3億元，較去年同期增長4.4%;一年到期的非流動負(fù)債為121.5億元，同比增長69.11%；短期借款為5.08億元，同比下降85.26%。

    同時(shí)，2019年上半年，金融街凈負(fù)債率由年初的184.26%下降9.4個(gè)百分點(diǎn)至178.2%，短債覆蓋比率由去年同期1.2提升至1.3，償債能力得以提升；但其資產(chǎn)負(fù)債率卻由2018年年末的74.94%升至76.06%。

    上半年僅新增項(xiàng)目儲備5個(gè)

    作為老牌京派房企，在行業(yè)加速擴(kuò)張規(guī)模的當(dāng)下，金融街近年擴(kuò)張規(guī)模速度有些緩慢，今年以來，其拿地力度明顯下降。

    業(yè)績報(bào)告顯示，截至8月9日，金融街今年分別在重慶、佛山、蘇州、無錫新增項(xiàng)目儲備5個(gè)，新增計(jì)容建筑面積56.0萬平方米，實(shí)現(xiàn)權(quán)益投資額59.1億元。去年同期新增12個(gè)項(xiàng)目，投資87.1億元，土地投資額同比減少32.15%。

    其中，7月26日，金融街以總價(jià)31.13億元獲得的蘇州市吳中區(qū)一地塊成交樓面價(jià)達(dá)18136元/平方米，而蘇州市吳中區(qū)2019年供應(yīng)的9宗住宅土地樓面均價(jià)僅為12325元/平方米。

    另一方面，金融街近年來全球化布局進(jìn)展緩慢，固守北京大本營，直到2014年才開始戰(zhàn)略性地進(jìn)入上海、廣州，擴(kuò)大一線城市布局。然而，隨著一線城市的調(diào)控趨嚴(yán)，2017年下半年開始，金融街控股只能再次啟動擴(kuò)張，布局區(qū)域進(jìn)一步下沉，進(jìn)入武漢、成都、蘇州、廊坊、佛山。

    年報(bào)顯示， 2018年其新增項(xiàng)目20個(gè)，已布局全國15個(gè)城市，不過對比同是京企的首創(chuàng)置業(yè)，與其29個(gè)城市的布局進(jìn)度相比，金融街動作明顯滯后。

    一位業(yè)內(nèi)人士向長江商報(bào)記者表示，對于此類企業(yè)的發(fā)展來說，過去幾年其實(shí)是因?yàn)榘l(fā)展節(jié)奏沒有邁開，沒有大規(guī)模擴(kuò)張。而這兩年隨著房屋銷售業(yè)績的增加，其全國市場的投資節(jié)奏明顯加快，這或也說明其對于產(chǎn)品的定位也在提高。從劣勢的角度看，此類企業(yè)在住宅等領(lǐng)域的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)還欠缺，所以往往資金規(guī)模做大方面也比較欠缺。所以建議其積極研究除商務(wù)地產(chǎn)以外的投資機(jī)會，這樣才可以形成更大的發(fā)展態(tài)勢。

    存貨周轉(zhuǎn)率創(chuàng)近五年新低

    金融街還面臨去化率低，存貨高的問題。年報(bào)顯示，2016年至2018年，金融街存貨不斷上升，兩年增加了211.86億元。2018年其存貨達(dá)776.38億元，占總資產(chǎn)的52.30%。2019年6月底，存貨仍有744.74億元。

    2014年至2018年，金融街的存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)分別為0.33、0.19、0.23、0.3和0.17。克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2018年171家房企存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)平均值為0.35。金融街控股2018年存貨周轉(zhuǎn)率只有0.17，創(chuàng)近五年歷史新低，且處于行業(yè)較低水平。

    業(yè)內(nèi)認(rèn)為，存貨周轉(zhuǎn)率0.17對應(yīng)的庫存消化周期大概是五六年，標(biāo)桿性企業(yè)去化周期一般在兩年之內(nèi)，對比之下，金融街周轉(zhuǎn)速度明顯較慢。對企業(yè)而言，存貨積壓的成本比較高，去庫存的壓力較大，可能整個(gè)項(xiàng)目銷售節(jié)奏較慢，會導(dǎo)致其出現(xiàn)資金回籠速度慢的風(fēng)險(xiǎn)。

    存貨周轉(zhuǎn)率進(jìn)一步降低，尤其銷售去化率已經(jīng)降至37.7%。具體來看，北京、廣州、上海、重慶為金融街上半年銷售重點(diǎn)城市，銷售額金額比例分別為34.6%、26.0%、15.2%、12.3%。盡管把握金融街表示抓住區(qū)域中心城市銷售回暖的市場窗口期，加快銷售去化，但在北京、廣州、重慶的銷售面積與可售面積比例均未超過40%，分別為29.4%、36.1%以及33.3%。

    易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在解讀2019年上半年房企業(yè)績榜單時(shí)表示，2019年主流房企整體預(yù)期貨值去化率大約60%左右，相較而言，金融街的銷售去化率遠(yuǎn)低于主流房企的平均水平，只達(dá)到行業(yè)平均水平的一半。

    上述研究人士對長江商報(bào)記者表示，類似存貨周轉(zhuǎn)率和具體銷售策略有關(guān)，不過金融街本身可售項(xiàng)目不多，所以單個(gè)項(xiàng)目的營銷也很容易影響此類周轉(zhuǎn)速度。比如說2018年其部分可售項(xiàng)目的銷售狀況不錯(cuò)，那個(gè)時(shí)候會有較好的周轉(zhuǎn)速度。而今年本身可售項(xiàng)目減少和行情本身降溫，這都會影響銷售節(jié)奏。

    對于房企的營業(yè)成本等，或說明一些經(jīng)營的速度在放緩，相關(guān)的經(jīng)營壓力也略有增加。這和企業(yè)面臨降溫的時(shí)候出現(xiàn)的市場困難等有關(guān)。類似營業(yè)收入壓力增加，也會對此類企業(yè)的盈利空間等形成影響。

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責(zé)編：ZB