8月土拍降溫：流拍加劇 溢價(jià)率連續(xù)三個(gè)月下跌

長(zhǎng)江商報(bào)訊（記者 江楚雅）7月底，政治局會(huì)議重申“房住不炒”，并首次提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段的宏觀背景下、及受融資渠道收緊影響，房企拿地態(tài)度越發(fā)謹(jǐn)慎，流拍現(xiàn)象明顯加劇，溢價(jià)率也連續(xù)三個(gè)月下滑，其中不乏部分優(yōu)質(zhì)地塊低溢價(jià)甚至底價(jià)成交。

根據(jù)CRIC對(duì)8月上旬監(jiān)測(cè)的土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，流拍加劇、溢價(jià)率下滑這一趨勢(shì)在8月份依然延續(xù)，土地市場(chǎng)降溫顯著。

鑒于整體溢價(jià)率已經(jīng)接近10%左右的歷史低位，克而瑞預(yù)計(jì)未來(lái)進(jìn)一步下滑的空間不大，大概率會(huì)持續(xù)低位運(yùn)行；流拍方面，當(dāng)前商品房市場(chǎng)去化速度滯緩，在融資渠道偏緊的局面尚未改觀的情況下，受資金壓力的影響，房企拿地態(tài)度將更為謹(jǐn)慎，流拍或?qū)⑦M(jìn)一步加劇。但對(duì)于資金面相對(duì)寬裕的企業(yè)而言，隨著土拍熱度的持續(xù)降溫，下半年或不失為補(bǔ)倉(cāng)拿地的好時(shí)機(jī)。

下半年流拍現(xiàn)象明顯增多 市場(chǎng)分化加劇

由于企業(yè)融資環(huán)境再度收緊，導(dǎo)致企業(yè)拿地更加謹(jǐn)慎，7月土地流拍地塊數(shù)量相比6月有明顯上升。并且流拍加劇的趨勢(shì)在8月份依然延續(xù)，截止8月11日，重點(diǎn)城市已經(jīng)有26塊土地流拍，環(huán)比7月同期近乎翻番，土地流拍有加劇之勢(shì)。

就流拍土地城市分布情況來(lái)看，總體分布較散，常州、佛山、嘉興、南通、清遠(yuǎn)、韶關(guān)、臺(tái)州等三四線城市均有土地流拍，但數(shù)量相對(duì)較少。當(dāng)然，除了三四線城市以外，昆明、成都、合肥、青島、太原、西安、鄭州等熱點(diǎn)城市或多或少均有土地流拍，其中昆明、成都兩城流拍現(xiàn)象最為嚴(yán)重，流拍土地?cái)?shù)量居于前列。

克而瑞分析稱，總的來(lái)看，造成土地流拍有多方面的原因，首先，絕大部分是由于房企報(bào)價(jià)未達(dá)出讓底價(jià)所致，主要是由于房企前兩年拿地節(jié)奏偏快，自身處于償債高峰期，加之融資渠道收緊，房企資金鏈偏緊，因此出價(jià)極其謹(jǐn)慎，尤其是上半年地市較熱的常州、南通等城市這種現(xiàn)象尤為嚴(yán)重，部分地塊甚至出現(xiàn)了部分地塊無(wú)人競(jìng)標(biāo)的情況。

此外，由于上半年地市熱度高漲，政府對(duì)于土地出讓的心理價(jià)位偏高，而在供地指標(biāo)偏緊的大背景下，政府比較惜售，譬如昆明，7月份流拍的35宗土地均是政府主動(dòng)中止交易所致，以巫家壩18宗地塊為例，起價(jià)97億，如能全部成交，昆明又將制造一地王，而在當(dāng)前的政策嚴(yán)控背景之下，中止出讓似有惜售之意。也有相當(dāng)一部分土地未成交是為控?zé)岫�、政府主�?dòng)撤牌導(dǎo)致。

溢價(jià)率連續(xù)三月下調(diào)

在政策嚴(yán)控、融資收緊背景下，土地市場(chǎng)熱度明顯回落，溢價(jià)率連續(xù)三個(gè)月下滑，7月份300城溢價(jià)率已經(jīng)降至12.9%。單就重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市來(lái)看，7月份溢價(jià)率降至14%，較6月份下降了8個(gè)百分點(diǎn)。

從8月上旬?dāng)?shù)據(jù)也可看出，這一降溫趨勢(shì)由加劇之勢(shì)，溢價(jià)率降至8%，究其原因，一方面是因?yàn)椤跋薜貎r(jià)、限房?jī)r(jià)”等土拍規(guī)則的壓制，另一方面也受融資收緊的影響，企業(yè)拿地?zé)崆椴患岸�季度，近期成交的土地中不乏�?yōu)質(zhì)地塊低溢價(jià)甚至底價(jià)成交的案例。

以南京邁皋橋G41地塊為例，盡管該地塊區(qū)位優(yōu)越、配套完善，但該地塊僅僅經(jīng)過(guò)8輪競(jìng)拍，就被高科以5.2億元拿下，樓面地價(jià)16268元/㎡，未達(dá)到最高限價(jià)。南京同日成交的另外3幅宅地也均未達(dá)最高限價(jià)成交，樓板價(jià)相較前期同區(qū)位的土地，也有明顯下調(diào)，土地市場(chǎng)回歸理性。

就重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市來(lái)看，溢價(jià)率依然處于較高區(qū)間的城市為合肥、金華、東莞、南通、南寧，5城溢價(jià)率均超30%，市場(chǎng)熱度依然處于高位，這些城市或是受人才新政利好，譬如合肥、南寧，或是受規(guī)劃利好，譬如東莞、南通、金華，強(qiáng)大的需求支撐著商品房市場(chǎng)，因此土地市場(chǎng)也延續(xù)在較高的熱度。

但絕大多數(shù)城市溢價(jià)率較二季度由明顯下降，其中表現(xiàn)較為突出的當(dāng)屬濟(jì)南、青島、鄭州等二線城市，溢價(jià)率均處于低位，均低于2%，值得注意的是，這些低溢價(jià)城市也是二線城市中流拍較為嚴(yán)重的城市，土地趨冷趨勢(shì)已經(jīng)從三四線城市蔓延至二線城市，范圍逐漸擴(kuò)大。

責(zé)編：ZB