萬通地產(chǎn)上半年扣非凈利虧1.8億降304%   土儲增長停滯賣30億資產(chǎn)補虧

●長江商報記者 江楚雅

曾經(jīng)的“盈利十強”萬通地產(chǎn)（600246.SH）正陷入營收凈利雙降，需要賣資產(chǎn)補虧損的困境。

近日，萬通地產(chǎn)發(fā)布了一份不太亮眼的半年報。上半年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入4.61億元，同比減少79.75%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤2.18億元，同比減少31.77%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤-1.78億元，同比減少303.66%。

同時，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-7.28億，而上年同期為2.75億元。銷售業(yè)績方面，2019年上半年萬通地產(chǎn)累計實現(xiàn)銷售面積約1.13萬平方米，銷售額約3.07億元(含天津尾盤969萬)。

長江商報記者注意到，作為糧倉的土儲，萬通地產(chǎn)“止步不前”。財報顯示，萬通地產(chǎn)在2019年上半年沒能獲得新增土地儲備，同時公司當前的土地儲備也僅有河北香河運河國際生態(tài)城二期一個項目，可售面積為52.71萬平方米，并于2019年3月出售了唯一土地儲備——香河項目公司。

業(yè)績下滑，土儲難以為繼的萬通地產(chǎn)不得不通過賣資產(chǎn)補虧損。長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，萬通地產(chǎn)今年以來，通過出售資產(chǎn)回籠了超過30億資金。

營收凈利雙降

成立于1998年的萬通地產(chǎn)，主要業(yè)務(wù)包括住宅地產(chǎn)開發(fā)、銷售，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、銷售、持有和運營，房地產(chǎn)金融。公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要在北京、天津、上海、杭州、成都等一線城市和重點二線城市開展。

作為元老級房地產(chǎn)上市公司，其營業(yè)收入多年卻未有太大起色，始終徘徊在30億上下，長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，萬通地產(chǎn)2015年-2018年的營業(yè)收入分別為26.18億元、23.36億元、32.94億元、36.45億元。同時代的房企，如萬科，早已進入5000億陣營。

最新2019年半年報顯示，報告期內(nèi)公司實現(xiàn)營業(yè)收入4.61億元，同比減少79.75%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤2.18億元，同比減少31.77%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤-1.78億元，同比減少303.66%。

公告顯示，萬通地產(chǎn)上半年營業(yè)收入同比下滑主要由于公司所屬子公司本期達到結(jié)轉(zhuǎn)收入時點的項目比上年同期減少。

此外，截至今年6月末，萬通地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-7.28億元，同比減少425.45%，主要由于公司銷售回款較上年同期下降和支付的稅費較上年同期增加所致。

截至報告期末，萬通地產(chǎn)總資產(chǎn)約129.58億元，較上年度末減少0.62%；歸屬股東凈資產(chǎn)約73.23億元，較上年度末增長1.67%。

銷售業(yè)績方面，2019年上半年萬通地產(chǎn)累計實現(xiàn)銷售面積約1.13萬平方米，銷售額約3.07億元(含天津尾盤969萬)。

萬通指出，2019年上半年，全國都在貫徹“因城施政，一城一策”的房地產(chǎn)政策，把中央強調(diào)的“房住不炒”方針落到實處。除了3-4月商品住宅交易在多種因素下呈現(xiàn)短暫回暖而外，2019年上半年房地產(chǎn)銷售熱度有所減退，銷售面積、金額累計的增速均有所回調(diào)。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收縮

萬通地產(chǎn)近兩年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開始收縮，從土地儲備增長停滯就可以看出。

半年報顯示，上半年萬通地產(chǎn)無新增土地儲備，在建面積37.35萬平方米，無新開工及竣工面積；累計實現(xiàn)銷售面積近1.13萬平方米，銷售額約3.07億元（含天津尾盤969萬）；累計已出租房地產(chǎn)面積11.15萬平方米，累計實現(xiàn)合同租金約1.23億元。

據(jù)了解，萬通地產(chǎn)自2014年新增杭州科技城項目之后，就再沒從公開土地市場拿地。截至2018年12月31日，其僅剩河北省廊坊市香河縣(運河國際生態(tài)城二期)一處，待開發(fā)土地面積為29.28萬平方米的土地儲備。從2018年年報數(shù)據(jù)看，萬通地產(chǎn)將20.11億元存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)，并于2019年3月出售了唯一土地儲備——香河項目公司。

財經(jīng)評論員嚴躍進對長江商報記者表示，從企業(yè)的拿地情況看，基本上屬于土地儲備節(jié)奏過慢的企業(yè)，這其實也說明拿地方面的成本過高，導(dǎo)致企業(yè)拿地會比較猶豫。從后續(xù)發(fā)展來看，類似企業(yè)更是需要警惕風(fēng)險，因為普遍規(guī)律是“地產(chǎn)強，企業(yè)強”，所以地產(chǎn)業(yè)務(wù)不加快發(fā)展，容易影響后續(xù)的現(xiàn)金流。

業(yè)績下滑，土儲難以為繼的萬通地產(chǎn)不得不通過賣資產(chǎn)補虧。

2019年3月，萬通地產(chǎn)與GHInvestment1Limited，簽署正奇尚誠、正奇尚信、正奇尚德、正奇尚惠、正奇尚予5家合伙企業(yè)合伙之《份額轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及有限合伙企業(yè)協(xié)議之《補充協(xié)議》，及公司持有的陽光正奇70%股權(quán)、公司全資子公司中融國富持有的陽光正奇30%股權(quán)，公司持有的金通港1%股權(quán)之《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。

截至2019年6月30日，5家合伙企業(yè)份額轉(zhuǎn)讓已完成，收回轉(zhuǎn)讓款6.57億元，實現(xiàn)投資收益3.94億元，其余上述股權(quán)之轉(zhuǎn)讓，正在進行中。

同月，萬通地產(chǎn)將香河萬通70%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給北京茂新，價格為13.3280億元。北京茂新向目標公司提供股東借款5.6423億元，用于目標公司償還萬通地產(chǎn)股東借款。

經(jīng)過此次交易，萬通地產(chǎn)預(yù)計實現(xiàn)約6.6億元投資收益，另外，依據(jù)企業(yè)會計準則相關(guān)規(guī)定，公司持有的對香河萬通剩余30%股權(quán)按照公允價值計量，預(yù)計確認投資收益約2.3億元，合計確認投資收益約8.9億元。

對于出售資產(chǎn)的目的，萬通地產(chǎn)表示，交易完成后將進一步促進公司產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高資金使用效率。

三次轉(zhuǎn)型失利

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營不利的萬通地產(chǎn)，開啟了多元化轉(zhuǎn)型以尋求新的轉(zhuǎn)折點。然而，多次的轉(zhuǎn)型受挫讓萬通地產(chǎn)開始走下坡路。

據(jù)了解，2011年，萬通地產(chǎn)正式宣布向商用物業(yè)轉(zhuǎn)型，并定下五年計劃稱，到2015年，公司商用物業(yè)開發(fā)面積將超過100萬平米、總投資約150億元，持有投資級商用面積超過50萬平米，目標年租金收入11億元。

不過，2015年，萬通地產(chǎn)的商業(yè)項目租賃收入只有1.87億元，2016年該收入降到1.58億元，這與其2011年提出的年租金收入11億元的目標相去甚遠。萬通地產(chǎn)第一次轉(zhuǎn)型以不達目標而告終。

2014年，萬通地產(chǎn)又先后發(fā)起了兩次轉(zhuǎn)型，均已失敗告終。

其中，2015年的轉(zhuǎn)型方向為“互聯(lián)網(wǎng)+文娛”，2018年，萬通地產(chǎn)曾嘗試面向地產(chǎn)服務(wù)業(yè)和地產(chǎn)金融服務(wù)方向的第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，擬以31.7億元價格現(xiàn)金收購星恒電源78.284%股權(quán)，但這項收購在當年12月終止，這意味著萬通地產(chǎn)轉(zhuǎn)型新能源領(lǐng)域失敗。

物流方面，今年2月18日，萬通控股與普洛斯簽署股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，萬通控股向普洛斯轉(zhuǎn)讓總計2.05億股萬通地產(chǎn)的股份，占萬通地產(chǎn)股份總數(shù)的10%，交易金額總計約8.21億元。這一交易完成后，普洛斯將成為萬通地產(chǎn)第三大股東。有業(yè)內(nèi)人士稱，這或許意味著萬通將向物流地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

嚴躍進認為，萬通地產(chǎn)三次轉(zhuǎn)型失利，主要是由于對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢判斷產(chǎn)生偏差，主動放棄了住宅地產(chǎn)的“白銀時代”。同時，收購價格未談攏，使得收并購的周期比較長。

責(zé)編：ZB