鴻坤地產(chǎn)千億目標(biāo)被指空談   僅用銷售額9%資金拿地

    長(zhǎng)江商報(bào)記者 江楚雅

    在追趕千億銷售目標(biāo)的路程中，擔(dān)任鴻坤地產(chǎn)集團(tuán)總裁未滿兩年的袁春，被傳出走的消息。

    對(duì)此，鴻坤集團(tuán)回應(yīng)稱公司目前沒(méi)有管理人員調(diào)整事項(xiàng)，袁春仍為鴻坤地產(chǎn)總裁，正常主持相關(guān)工作。

    雖然，多年前鴻坤地產(chǎn)就喊出了千億目標(biāo)，但在房企集中度越來(lái)越高的當(dāng)下，鴻坤的規(guī)模發(fā)展一直沒(méi)能實(shí)現(xiàn)提速。

    數(shù)據(jù)顯示，2017年鴻坤地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)154.2億元的銷售額后，2018年，在百?gòu)?qiáng)房企集體大跨步前進(jìn)的背景下，鴻坤地產(chǎn)全年銷售額僅為170.5億元，同比增長(zhǎng)不足16%。以此計(jì)算，若要完成董事長(zhǎng)趙彬定下的2023年“千億目標(biāo)”，意味著至少需要每年都要達(dá)到42.45%的復(fù)合增長(zhǎng)率。

    土地市場(chǎng)作為糧倉(cāng)，鴻坤地產(chǎn)表現(xiàn)也十分低調(diào)。數(shù)據(jù)顯示，2018年，鴻坤地產(chǎn)合同銷售額中僅有9%的資金用于拿地，而TOP50房企的整體銷售拿地比約為30%左右。

    業(yè)內(nèi)人士向長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，達(dá)成千億目標(biāo)最基礎(chǔ)的原料就是土地，因此在土地儲(chǔ)備不足的情況下，鴻坤很難實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，或淪為空談。

    總裁被傳出走

    十五年前，鴻坤發(fā)跡于北京西紅門，并在發(fā)展中創(chuàng)造了成熟的都市圈典型樣本——“西紅門模式”，片區(qū)覆蓋商業(yè)綜合體、社區(qū)商街、商務(wù)產(chǎn)品、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域。這是袁春到來(lái)之前鴻坤的標(biāo)簽。

    2017年初，鴻坤地產(chǎn)喊出了2023年銷售千億的目標(biāo)。為此，鴻坤地產(chǎn)董事長(zhǎng)趙彬四處招兵買馬。

    2017年12月1日，袁春正式加盟鴻坤，擔(dān)任鴻坤地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行董事、總裁，全面統(tǒng)籌鴻坤地產(chǎn)集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)管理工作。此前，袁春擔(dān)任龍湖集團(tuán)副總裁，從千億規(guī)模的龍湖集團(tuán)轉(zhuǎn)會(huì)至剛過(guò)百億的鴻坤地產(chǎn)，被業(yè)界稱之為“降維跳槽”。

    袁春上任后立刻為有志“千億”的鴻坤地產(chǎn)做下幾個(gè)部署：確定了“未來(lái)5年，每年維持30%-40%增幅”；將“保持穩(wěn)定”以及“把握對(duì)未來(lái)的可預(yù)見性”作為“追求速度”的前置條件。

    中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年鴻坤地產(chǎn)的銷售額為261億人民幣，2018年銷售額為278億人民幣，增長(zhǎng)率為6.5%。

    值得注意的是，今年6月5日，袁春去職鴻坤物業(yè)董事長(zhǎng)，鴻坤物業(yè)總經(jīng)理吳國(guó)卿接任。當(dāng)時(shí)，鴻坤地產(chǎn)集團(tuán)稱，袁春目前仍擔(dān)任鴻坤地產(chǎn)集團(tuán)總裁職務(wù)，鴻坤物業(yè)集團(tuán)隸屬于鴻坤地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊。

    日前，袁春又被傳出出走鴻坤的消息。對(duì)此，鴻坤集團(tuán)回應(yīng)稱，公司目前沒(méi)有管理人員調(diào)整事項(xiàng)。

    財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，鴻坤實(shí)際上相對(duì)來(lái)說(shuō)成長(zhǎng)性更高，但成熟度不強(qiáng)。若是出現(xiàn)離職，本身也說(shuō)明鴻坤或在業(yè)績(jī)成長(zhǎng)中面臨一些內(nèi)部需要協(xié)調(diào)的矛盾，對(duì)于職業(yè)經(jīng)理人來(lái)說(shuō)或有一定壓力。

    土儲(chǔ)持續(xù)收緊

    鴻坤地產(chǎn)是鴻坤集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)集團(tuán)，擁有國(guó)家一級(jí)開發(fā)資質(zhì)。經(jīng)過(guò)17年發(fā)展，開發(fā)足跡遍布北京、上海、天津、河北、江蘇、廣東、安徽、海南及湖北等直轄市和省份，逐步形成京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)、海南等都市圈布局。

    據(jù)鴻坤“公司債2019年跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告”顯示，2016年，鴻坤就已突破的百億銷售額；2017年，則達(dá)到了147.13億元，同比增加35%；而2018年，則為170.5億元，同比增加不足16%。以此計(jì)算，若要完成董事長(zhǎng)趙彬定下的2023年“千億目標(biāo)”，意味著至少需要每年都要達(dá)到42.45%的復(fù)合增長(zhǎng)率。

    在銷售增長(zhǎng)不及預(yù)期的同時(shí)，2018年，鴻坤的拿地?cái)?shù)量也大幅縮減。2017年，鴻坤僅在河北承德新增了1宗土地，規(guī)劃建面約20萬(wàn)平方米，地價(jià)僅為3.95億元。數(shù)據(jù)顯示，2018年，鴻坤地產(chǎn)合同銷售額中僅有9%的資金用于拿地，而TOP50房企的整體銷售拿地比約為30%左右。

    據(jù)鴻坤地產(chǎn)公司債評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，截至2018年年底，鴻坤地產(chǎn)權(quán)益土儲(chǔ)規(guī)劃建面約為262.55萬(wàn)平米，較2017年年末減少128.06萬(wàn)平米。

    進(jìn)入2019年，鴻坤地產(chǎn)在土地市場(chǎng)也鮮有動(dòng)作，2019年8月15日，鴻坤地產(chǎn)集團(tuán)與北方國(guó)建控股集團(tuán)就長(zhǎng)江院子項(xiàng)目合作正式簽約，這是雙方自簽訂全面戰(zhàn)略合作以來(lái)聯(lián)合打造的第一個(gè)項(xiàng)目，位于安徽省滁州市，總建筑面積約18萬(wàn)平方米。

    嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，鴻坤地產(chǎn)代表了當(dāng)前中小房企的特征，在拿地等方面其實(shí)動(dòng)力不足，或者說(shuō)缺乏拿地的機(jī)會(huì)。尤其是現(xiàn)在很多地塊的成本很高，如果偏執(zhí)于大城市或省會(huì)城市拿地，會(huì)有很多壓力。對(duì)于此類地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以適當(dāng)研究在縣城拿地，相對(duì)土地成本是可控的。

    全國(guó)化布局緩慢

    2017年5月份，鴻坤打響了全國(guó)化布局的第一槍，以天津?yàn)槭渍�，正式發(fā)布全國(guó)布局戰(zhàn)略。2017年，立下遠(yuǎn)大目標(biāo)的鴻坤地產(chǎn)開足馬力圍繞環(huán)京快速圈地，先后落子安徽、無(wú)錫、宜昌、佛山等城市，初露全國(guó)化端倪。

    不過(guò)，據(jù)鴻坤地產(chǎn)官微統(tǒng)計(jì)顯示，這一年中，除早已布局的天津外，鴻坤集團(tuán)僅新進(jìn)入5個(gè)城市——三亞、佛山、無(wú)錫、合肥、滁州，共獲取6宗項(xiàng)目，且大都以股權(quán)合作或收購(gòu)形式獲取。

    自2011年起，鴻坤地產(chǎn)提出了“大七環(huán)”戰(zhàn)略，在薊州、團(tuán)泊、張家口、涿州、廊坊、香河、懷來(lái)、武清、寶坻等“環(huán)京地區(qū)”重兵布陣，布局土儲(chǔ)近90%，且大部分土儲(chǔ)均為2013年所購(gòu)，土儲(chǔ)均價(jià)僅為1500元左右。

    袁春曾在多個(gè)場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)，下一步要展開全國(guó)化布局，但實(shí)際上推進(jìn)緩慢。同時(shí)，近年來(lái)，鴻坤地產(chǎn)的債務(wù)壓力并未得到緩解，呈連年上升趨勢(shì)。據(jù)2018年半年度報(bào)告，2015年末、2016年末、2017年末和2018年6月末，該公司的資產(chǎn)負(fù)債率分別為75.46%、78.39%、79.12%、79.18%。

    根據(jù)上述評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，2018年底，鴻坤的全部債務(wù)為214.46億元，較年初有所增長(zhǎng)。其中，短期債務(wù)占比為53.48%，長(zhǎng)期債務(wù)占比為46.52%，短期償債壓力大，2019年，鴻坤的短期債務(wù)為114.7億元，而其持有的現(xiàn)金則僅有50.5億元。而且鴻坤現(xiàn)金短期債務(wù)比，也由去年初的1.36倍，下降至0.44倍。

    房地產(chǎn)專家謝逸楓對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，前有頭部房企爭(zhēng)奪生存空間，后有調(diào)控政策施壓，包括鴻坤地產(chǎn)在內(nèi)的中小房企如何在調(diào)控周期生存與發(fā)展，面臨新的難題。

責(zé)編：ZB