中駿集團(tuán)8個月耗資300億拿地   高周轉(zhuǎn)模式頻受考驗

●長江商報記者 江楚雅

閩系地產(chǎn)商中駿集團(tuán)（01966.HK）的“2018年500億，2019年800億，2020年過千億”的三步跳目標(biāo)，已經(jīng)順利邁出了沖擊千億的第一步。

2018，中駿集團(tuán)業(yè)績再創(chuàng)新高，實現(xiàn)全年銷售額513.58億元，同比增長54.47%。8月8日，中駿集團(tuán)對外公告銷售業(yè)績，2019前7個月累計實現(xiàn)銷售額422.17億元，同比增長68%，實現(xiàn)銷售面積340萬平方米，同比增幅73%。按照2019年的年度目標(biāo)，中駿目前已完成60%。

長江商報記者注意到，為邁入千億房企俱樂部，向來穩(wěn)健保守的中駿也將規(guī)模擴張?zhí)嵘狭巳粘獭?/p>

規(guī)模的擴增必然需要有強大的土儲支撐。截至目前，今年前八月中駿集團(tuán)已經(jīng)斥資超過300億拿地，年初中駿集團(tuán)高層曾預(yù)算拿地資金250億元，由此可見，今年拿地金額會大幅度超過預(yù)算。

近兩年，中駿集團(tuán)各地不少項目陷入維權(quán)糾紛投訴。易居研究院一位研究員對長江商報記者表示，提高周轉(zhuǎn)率可以加快回收資金，緩解現(xiàn)金流問題，提高利潤。但也會隨之帶來房屋質(zhì)量問題，因為趕工期造成了房屋品質(zhì)降低，所以高周轉(zhuǎn)需要把握均衡點。

業(yè)績五年漲沖“千億”布局多元化發(fā)展

中駿集團(tuán)成立于1987年，總部位于福建省廈門市。在保守、穩(wěn)健的發(fā)展風(fēng)格下，業(yè)績不斷攀升。在2014年-2018年的五年時間里，中駿實現(xiàn)了百億至五百億的跨越，銷售額分別為119億、145億、235億、332.47億和513.6億。

2019年7月，集團(tuán)連同其合營公司及聯(lián)營公司實現(xiàn)合同銷售金額約人民幣51.89億元，合同銷售面積42.54萬平方米，同比分別增長21%和34%。2019年7月的平均銷售價格為每平方米人民幣12199元。

截至2019年7月31日止7個月，集團(tuán)連同其合營公司及聯(lián)營公司實現(xiàn)累計合同銷售金額約人民幣422.17億元，累計合同銷售面積339.2萬平方米，同比分別增長68%和73%。截至2019年7月31日止7個月的平均銷售價格為每平方米人民幣12446元。按照2019年的年度目標(biāo)，中駿目前已完成60%。

在2017年年末，中駿集團(tuán)喊出“千億級規(guī)�！睉�(zhàn)略，計劃2020年突破1000億元。

除了房地產(chǎn)主業(yè)節(jié)節(jié)攀升。近些年來，中駿集團(tuán)在進(jìn)行多元化的戰(zhàn)略布局，目標(biāo)是建立自己的“FUN+幸福生活”的生態(tài)圈，而Funlive方隅公寓、Funwork聯(lián)合辦公、健身健康及教育等新型業(yè)務(wù)板塊，將是其未來主要拓展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

而長租公寓作為中駿集團(tuán)地產(chǎn)多元化戰(zhàn)略中的重要一環(huán)，更是被視為未來三到五年之內(nèi)，實現(xiàn)彎道超車的倚杖。截至2018年，中駿擁有超過1.3萬間長租公寓，計劃在2019年新增1.7萬間至3萬間，并預(yù)計在2020年實現(xiàn)長租公寓總數(shù)達(dá)到5萬間。

今年已斥資超300億拿地

雖然銷售額年年攀升，但與同規(guī)模的閩系房企相比稍顯落后，中梁、陽光城、旭輝、正榮的銷售額在這期間均實現(xiàn)了從百億到千億的跨越。

不甘落后的中駿對規(guī)模的渴望，逐漸顯現(xiàn)出來。2019年，中駿將全年銷售目標(biāo)定為700億元，比2018年增加36%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。規(guī)模導(dǎo)向之下，2019年中駿集團(tuán)加速儲地。

而土地作為房企的生命線，規(guī)模的擴增必然需要有強大的土儲支撐。

近年來，中駿在土儲開拓和布局方面動作頻頻，通過多渠道的方式增加土儲。中駿集團(tuán)2018年拿下多塊優(yōu)質(zhì)住宅和商業(yè)綜合用地，在擴儲拿地方面進(jìn)展十足。

年報顯示，中駿集團(tuán)2018年在25個城市增購47幅土地，地上可建總面積約900萬平方米，對應(yīng)新增貨值約1200億元，主要集中在二線及強三線城市，并新進(jìn)10個新城市，包括成都、無錫、寧波、揚州、昆明、嘉興、洛陽、上饒、連云港及九江，令集團(tuán)覆蓋的城市數(shù)目增加至34個，在五大重要經(jīng)濟圈進(jìn)行了重點布局。

截至2018年12月31日，中駿集團(tuán)擁有總規(guī)劃建筑面積合共約2,406萬平方米的土地儲備。

對此，中駿集團(tuán)主席、總裁兼執(zhí)行董事黃朝陽在業(yè)績會上表示：“中駿集團(tuán)2019年的銷售目標(biāo)是700億元，預(yù)計在明年就會達(dá)到1000億元以上，進(jìn)入千億俱樂部，公司目前的貨值儲備足以支撐集團(tuán)未來3-4年的發(fā)展�！�

長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，截止目前，今年八個月中駿已經(jīng)斥資超過300億拿地，年初中駿高層曾預(yù)算拿地250億元，由此可見，今年拿地金額會大幅度超過預(yù)算。

值得注意的是，中駿集團(tuán)曾高溢價拿地多個一、二線城市的“項目。比如2016年以39.48億元、配建5萬平方米公租房拿下門頭溝龍泉鎮(zhèn)地塊；2017年曾以超過8億元的價格獲得青島膠州項目，溢價率高達(dá)763%。

激進(jìn)拿地需要巨額的資金支撐。對于財務(wù)狀況，中駿信心十足。數(shù)據(jù)顯示，截止2018年末，中駿集團(tuán)有息負(fù)債額333.38億元，凈負(fù)債率僅60.4%，加權(quán)平均融資成本6.4%，一年內(nèi)到期有息負(fù)債額105.37億元，占比31.6%，現(xiàn)金短債比率1.9，短債償還壓力不大。

對此，財務(wù)總監(jiān)兼公司秘書李少波表示：“2019年我們拿地預(yù)算是250億人民幣，整個短期債務(wù)比較高主要是絕對額，因為我們還在快速擴張。我們現(xiàn)金和短期債務(wù)的比例還是非常好的，現(xiàn)金有200億，短期債務(wù)只有105億，流動性是非常好的�！�

不過，公開資料統(tǒng)計顯示，中駿集團(tuán)今年以來通過發(fā)債融資已經(jīng)接近百億元人民幣。

今年1月，中駿集團(tuán)發(fā)行于2021年到期的5億元美元8.75%的優(yōu)先票據(jù)；4月又發(fā)行了一筆2024年到期的3.5億美元7.375%的優(yōu)先票據(jù)，所得款項均用于債務(wù)再融資。7月中旬發(fā)行2023年到期、年息率7.25%的優(yōu)先票據(jù)。

高周轉(zhuǎn)下產(chǎn)品質(zhì)量受考驗

規(guī)模訴求下，如何保證產(chǎn)品質(zhì)量成為考驗房企實力的重要標(biāo)準(zhǔn)。近日，中駿集團(tuán)在江西省南昌市開發(fā)的不限價項目工地塌陷事件廣受關(guān)注。

中駿集團(tuán)表示，事故原因還在調(diào)查中，目前沒有最新進(jìn)展，預(yù)計需要兩個月的時間才能得到最終調(diào)查結(jié)果。

另據(jù)媒體報道，發(fā)生事故的雍景灣項目在2018年11月曾被業(yè)主投訴存在捆綁人防車位銷售的行為。南昌縣人防辦曾多次約談該項目關(guān)于違規(guī)操作人防車位的問題，禁止其長期租賃人防車位，對中駿處以最多不超過三萬元的罰款。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這或許又是一起高周轉(zhuǎn)造成的事故。長江商報記者了解到，中駿2017年6月拿下這塊地時，從拿地到銷售，這是當(dāng)?shù)叵迌r地塊里最“快”的項目之一——僅在拿地6個月后，首期1棟、2棟、6棟、7棟即在2017年12月22日入市銷售。

中駿定下兩年沖千億的目標(biāo)后加快了周轉(zhuǎn)速度。2017年業(yè)績發(fā)布會上，中駿執(zhí)行董事兼副總裁黃攸權(quán)曾對媒體表示，此前，中駿從拿地到開盤的標(biāo)準(zhǔn)是8個月。

隨著高周轉(zhuǎn)的推行，項目開發(fā)周期進(jìn)一步加快，往往會縮短到6-7個月。旗下項目甚至創(chuàng)造了從拿地到上市銷售周期不到5個月的紀(jì)錄。

高周轉(zhuǎn)推行下，近兩年，中駿各地不少項目陷入維權(quán)糾紛。如違法建筑，無法辦理產(chǎn)權(quán)證、墻面開裂、木門脫皮、廚房等設(shè)計不合理等情形。

一位知名地產(chǎn)研究人士對長江商報記者表示，從過去很多企業(yè)的發(fā)展來看，往往在部分區(qū)域市場銷售業(yè)績較好，春風(fēng)得意的時候，會采取比較激進(jìn)的戰(zhàn)略。雖然從當(dāng)時來看不算激進(jìn)，或可以理解為積極，但是到了后續(xù)，隨著地產(chǎn)金融政策收緊等因素，往往會導(dǎo)致部分已購?fù)恋氐南�化風(fēng)險，進(jìn)而使類企業(yè)面臨較大的壓力。

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提高周轉(zhuǎn)率可以加快回收資金，緩解現(xiàn)金流問題，提高利潤。但也會隨之帶來房屋質(zhì)量問題，因為趕工期造成了房屋品質(zhì)降低，所以高周轉(zhuǎn)需要把握均衡點。

——易居研究院研究員

責(zé)編：ZB