樂伽公寓宣布破產(chǎn)   承認“高進低出”運營模式存缺陷

●長江商報記者 張璐 江楚雅

頻繁爆出欠租事件的樂伽公寓確認倒閉。

8月7日晚間，長租公寓運營品牌“樂伽公寓”通過其微信公眾號發(fā)布公告稱，確認公司已停止經(jīng)營，關(guān)閉所有業(yè)務(wù)，員工大量離職，沒有經(jīng)營收入，無法償還客戶欠款。

在公告中，樂伽公寓承認公司“高進低出”的經(jīng)營模式存在嚴重缺陷，已對長租市場帶來較大風(fēng)險，還表示，“為化解矛盾糾紛，在8日起會同市住房租賃協(xié)會推薦的部分住房租賃企業(yè)，與房屋租賃合同尚未到期的房東、房客進行調(diào)解；我司將主動與南京地區(qū)已登記客戶聯(lián)系預(yù)約，原則上按照租期時間劃分�！�

近期，樂伽公寓“停擺”事件愈演愈烈，一邊是租客吐槽交了租金，卻面臨被房東趕出門的窘境。另一邊是房東反映收不到房租。出事以來，租客和房東通過各種方式試圖找到樂伽公寓的負責(zé)人，但并沒有收到明確而滿意的答復(fù)。7月23日上午，杭州樂伽公寓召開發(fā)布會，正式回應(yīng)：樂伽公寓絕不會跑路。但是僅僅過去17天，租住樂伽公寓的租客及房東等來的消息卻是“公司已停止經(jīng)營”。

長江商報記者通過電話、客服、微信等多種方式聯(lián)系樂伽公寓運營方想就公司內(nèi)部存在的問題進行采訪，但截至發(fā)稿前，未獲得反饋。

無法償還客戶欠款

今年7月以來，“樂伽公寓經(jīng)營異常，疑似暴雷”“分公司人去樓空”“房東收不到租金、房客面臨驅(qū)逐”等消息在網(wǎng)上流傳。有媒體報道，從7月18日開始，不少租客、房東紛紛到樂伽公寓南京總部討要說法，但公司相關(guān)負責(zé)人始終避而不見。

8月7日晚間，長租公寓運營品牌“樂伽公寓”突然通過其微信公眾號發(fā)布公告稱，確認公司已停止經(jīng)營，關(guān)閉所有業(yè)務(wù)，員工大量離職，沒有經(jīng)營收入，無法償還客戶欠款。

此前，樂伽公寓管理層對公司出現(xiàn)的問題一直未公開表態(tài)，也未能給出恰當?shù)慕鉀Q方案，且自救方案也以失敗告終。原本一同設(shè)法維權(quán)的房東與租客也因此矛盾激化，甚至出現(xiàn)有些房東強迫租客趕緊退租的情況。

有租客在網(wǎng)上爆料稱，“樂伽公寓出租房子的時候，采用的半年付或者是年付，受害的租客基本上都損失了上萬元資金，一大部分都是兩三萬，有人據(jù)說交了20萬，最高的是交了40多萬房租，現(xiàn)在沒有下落�！�

據(jù)了解，樂伽公寓的運營主體是南京樂伽商業(yè)管理有限公司。工商資料顯示，該公司成立于2016年5月30日，公司總部位于江蘇省南京市。是一家房屋租賃管理增值服務(wù)和維護的民營企業(yè)。公司注冊資本100萬元，大股東及法定代表人姜千持股80%。

樂伽公寓宣傳簡介顯示，樂伽公寓自成立以來發(fā)展迅速，不到三年時間，已經(jīng)遍布七大城市。高峰時期，其在南京、杭州、蘇州、成都、重慶、合肥、西安、昆山等8個城市均有布局。

不過，查詢樂伽公寓官網(wǎng)，官網(wǎng)上目前僅保留南京、杭州、蘇州三個城市的租賃房源。

樂伽表示，為化解因公司停止運營帶來的矛盾糾紛，將在8日起會同市住房租賃協(xié)會推薦的部分住房租賃企業(yè)，與房屋租賃合同尚未到期的房東、房客進行調(diào)解；我司將主動與南京地區(qū)已登記客戶聯(lián)系預(yù)約，原則上按照租期時間劃分。

對于目前房東與租客之間的矛盾，湖北朋來律師事務(wù)所主任劉源波在接受長江商報記者采訪時說道，“出現(xiàn)這個情況，房東和租客都不情愿，但都應(yīng)該按照合同辦事，不能強占房屋，也不能強退房屋，否則有可能要承擔侵權(quán)責(zé)任，對于各自的損失應(yīng)該向樂伽公寓另行主張權(quán)利�！�

另外，劉源波指出，樂伽公寓的資金有去向不明的嫌疑，房東和租客可以抽逃出資罪或詐騙罪向公安機關(guān)報案，但最終樂伽公寓是否涉嫌抽逃出資罪或詐騙罪則需要等待公安機關(guān)的調(diào)查。

“高進低出”經(jīng)營模式藏風(fēng)險

從業(yè)主手中收購房源，再向租客轉(zhuǎn)租出去。長租公寓的模式雖然簡單，但這幾年儼然已成為創(chuàng)業(yè)風(fēng)口。

長江商報記者留意到，與其他長租公寓創(chuàng)業(yè)者不同的是，樂伽公寓的創(chuàng)始人姜千非常低調(diào)，沒有出席過行業(yè)活動或接受過采訪，就連在公司宣布停止運營時，也未露面。

同樣神秘的還有樂伽公寓的經(jīng)營方式和內(nèi)部管理。有許多房東與租客告訴記者，樂伽公寓作為“二房東”，從業(yè)主手中收購的租賃房源價格往往高于其出租給租客的房源價格。“高進低出”的模式讓大多數(shù)房東與租客大呼不解。

據(jù)了解，與其他正規(guī)、成熟的長租公寓不同的是，南京樂伽以高于市場價拿房，其與房東約定的支付方式是一季度支付一次，而與租客則是半年付或者年付，如果租客想月付，租金價格就高，因此，不少租客圖便宜，便選擇半年租甚至一年租，在此模式下，此前在多個城市擴張。

但實際上，這一模式非常依賴相當高的周轉(zhuǎn)率，一旦房子租不出去，手頭的資金鏈就斷了，支付不起房東的租金，暗藏極大的風(fēng)險。

樂伽公寓在公告中承認，公司“高進低出”的經(jīng)營模式存在嚴重缺陷，已對長租市場帶來較大風(fēng)險，加之公司內(nèi)部管理制度缺失等諸多因素，造成公司業(yè)務(wù)全線關(guān)�，F(xiàn)狀。

除了商業(yè)模式說不清之外，樂伽公寓的內(nèi)控管理也有問題。綜合房東租客們的信息，樂伽有不少業(yè)務(wù)員從公司租下房子，再轉(zhuǎn)租給租客，賺取差價。有的租客合同上寫1100元/月，實際上繳付1300元/月。據(jù)不完全統(tǒng)計，樂伽存在25%的虧損率。

有業(yè)內(nèi)人士稱，對于這種經(jīng)營模式，推斷樂伽公寓通過時間差，可能以“按年收租、按季還租”的方式形成了頗為龐大、比較隱秘資金池。再把這些獲取的現(xiàn)金用于收購更多房源，獲取更多現(xiàn)金流；或者用于別處的投資，以賺取更多利潤回報。

不過，因為樂伽公寓一直沒有公開回應(yīng)，有關(guān)部門的調(diào)查也還未公開結(jié)果。

事實上，從杭州鼎家、上海寓見、長沙咖菲貓、北京昊園恒業(yè)，再到如今的南京樂伽公寓，不少自稱長租公寓模式的租房服務(wù)提供商先后因租金貸、現(xiàn)金流、“高進低出”等原因而陣亡。據(jù)不完全統(tǒng)計，從2018年1月至今，已有近20家長租公寓的資金鏈出現(xiàn)斷裂。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受長江商報記者采訪時說道，“后續(xù)建議積極關(guān)注長租公寓企業(yè)的金融風(fēng)險，適當在保證金、準備金等方面落實新的政策。類似考慮有三點意義。第一、類似資金發(fā)揮了防火墻的作用，這有助于對租客形成保險作用。第二、類似資金能夠約束企業(yè)盲目擴大，進而有成本的概念。第三、類似制度也利好后續(xù)對長租公寓資金面的監(jiān)控，這是企業(yè)穩(wěn)健運營的保障�！�

責(zé)編：ZB