時(shí)代中國(guó)上半年銷售額增速放緩   九成土儲(chǔ)來(lái)自廣東城市布局失衡

●長(zhǎng)江商報(bào)記者 江楚雅

“去年定的目標(biāo)是五百多億元，最后實(shí)現(xiàn)了六百多億元，今年定750億元，有可能做到800億元，就是在向1000億元靠攏�！蹦瓿醯臉I(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，時(shí)代中國(guó)(1233.HK)董事會(huì)主席、行政總裁兼執(zhí)行董事岑釗雄就表示時(shí)代中國(guó)正在加速靠攏千億房企。

根據(jù)業(yè)績(jī)報(bào)告，2019年上半年，時(shí)代中國(guó)實(shí)現(xiàn)合同銷售約為312.3億元，同比增長(zhǎng)20%，總建筑面積約為206.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.9%，累計(jì)銷售均價(jià)15131元/平方米，低于2018年同期的17240元/平方米。但從完成度來(lái)看，僅完成全年銷售目標(biāo)的約41.6%。

為快速進(jìn)入千億陣型，今年上半年時(shí)代中國(guó)積極拿地，新增土儲(chǔ)與拿地金額已超去年全年。不過(guò)，早在幾年前就提出全國(guó)化布局的戰(zhàn)略規(guī)劃有些失衡，超過(guò)90%的項(xiàng)目仍重倉(cāng)在廣東省。

一位知名房產(chǎn)研究人士對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，類似銷售數(shù)據(jù)的完成表現(xiàn)不太好，和市場(chǎng)沖擊等因素有關(guān)，尤其是二季度市場(chǎng)繼續(xù)降溫，這對(duì)于此類房企的去庫(kù)存是有壓力的。從實(shí)際過(guò)程看，上半年很多房企其實(shí)還面臨庫(kù)存增加等風(fēng)險(xiǎn)，所以類似企業(yè)在完成千億目標(biāo)方面確實(shí)是有壓力的。

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在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走弱的背景下，時(shí)代中國(guó)的業(yè)績(jī)創(chuàng)出新高，銷售額、營(yíng)業(yè)額、毛利、凈利潤(rùn)等多項(xiàng)業(yè)績(jī)核心指標(biāo)大幅提升。

8月5日，時(shí)代中國(guó)發(fā)布2019年中期業(yè)績(jī)公告稱，公司于期內(nèi)實(shí)現(xiàn)合同銷售額312.3億元，同比增長(zhǎng)20.1%，完成年度目標(biāo)750億元的42%；實(shí)現(xiàn)銷售面積206.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.8%，銷售均價(jià)為15131元/平方米。公司上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入159.4億元，同比增長(zhǎng)52.2%。

由于新增了毛利率較高的城市更新業(yè)務(wù)、產(chǎn)品確認(rèn)收入，時(shí)代中國(guó)利潤(rùn)水平也有了部分提升。今年上半年，時(shí)代中國(guó)實(shí)現(xiàn)毛利51.87億元，同比增長(zhǎng)75.5%；毛利率同比增加4.3個(gè)百分點(diǎn)至32.5%；股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)43.8%，股東應(yīng)占核心凈利率微降0.6個(gè)百分點(diǎn)至10.7%。

在此前3月13日舉辦的2018年度業(yè)績(jī)會(huì)上，時(shí)代中國(guó)集團(tuán)管理層宣布2019年其銷售目標(biāo)為750億元，年增長(zhǎng)率約為23.76%。按此計(jì)算，該集團(tuán)于今年上半年的目標(biāo)完成率為41.6%。

不過(guò)，相比于去年同期53%的銷售額增速，今年20%的增速在城市限價(jià)及融資收緊的政策背景下略顯疲態(tài)。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年同期TOP100房企平均完成率為46.2%，時(shí)代中國(guó)的目標(biāo)完成率低于行業(yè)平均值。

排名方面,公司在全口徑銷售排行榜中從去年底的46位,輕微下降至49位。對(duì)比其他重點(diǎn)布局大灣區(qū)的房企,公司的銷售增速明顯遜于同行。

克而瑞分析稱，考慮到時(shí)代中國(guó)7月份合同銷售金額55.82億元，公司仍需完成至少381.88億元才能達(dá)到全年750億元的銷售目標(biāo)。這意味著時(shí)代中國(guó)在未來(lái)5個(gè)月需加快推盤節(jié)奏，平均每月最少達(dá)到76.4億元的銷售額。

2020年是公司沖擊千億的關(guān)鍵時(shí)刻,未來(lái)雖有舊改項(xiàng)目陸續(xù)轉(zhuǎn)化結(jié)轉(zhuǎn)成高質(zhì)量利潤(rùn)的機(jī)遇，但考慮到動(dòng)遷的不確定性及全國(guó)化后尚需考核的成本管控能力,公司是否有能力高質(zhì)量地完成千億目標(biāo),將影響到投資者對(duì)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的信心。

財(cái)務(wù)方面，報(bào)告期內(nèi)，時(shí)代中國(guó)的資產(chǎn)負(fù)債率同比增長(zhǎng)1.4個(gè)百分點(diǎn)至76.4%，合同負(fù)債同比增長(zhǎng)11.4%至212.0億元，占總負(fù)債的19.1%。時(shí)代中國(guó)的期末現(xiàn)金約220.0億元，超兩倍于100.7億元的一年內(nèi)到期負(fù)債，現(xiàn)金短債比2.2，償債壓力較小。

九成土儲(chǔ)來(lái)自廣東

為快速進(jìn)入千億陣營(yíng)今年上半年，時(shí)代中國(guó)積極拿地增加糧倉(cāng)。

2018年，時(shí)代中國(guó)共購(gòu)入23幅地塊，土地收購(gòu)成本總額約為人民幣129.67億元，預(yù)計(jì)總建筑面積319.7萬(wàn)平方米。

在最新發(fā)布的中期業(yè)績(jī)公告中，2019年前6個(gè)月，時(shí)代中國(guó)以約187.59億元的總成本通過(guò)公開招拍掛、城市更新、一級(jí)開發(fā)、合作及收購(gòu)等模式購(gòu)入21塊土地。

不僅超過(guò)去年全年約129.67億元的土地拿地總額，如果再對(duì)比今年3月份董事會(huì)主席、行政總裁兼執(zhí)行董事岑釗雄給出的約302億元預(yù)算，單單半年時(shí)間，時(shí)代中國(guó)的拿地金額占比就超過(guò)60%。

除了在投資拿地上重新回歸積極之外，城市更新的轉(zhuǎn)化也在陸續(xù)為時(shí)代中國(guó)提供新的土儲(chǔ)面積。今年上半年，時(shí)代中國(guó)成功轉(zhuǎn)化了4個(gè)城市更新項(xiàng)目，數(shù)量與去年全年持平，新增總貨值近319億元。

此外，公司上半年拿地的溢價(jià)率皆在33%以上。未來(lái)公司要確保企業(yè)在高于30%的毛利水平,仍要看未來(lái)的新增拿地成本及舊改項(xiàng)目轉(zhuǎn)化情況。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，1-6月，全國(guó)300城住宅用地溢價(jià)率為20%，高于去年年底13%。

值得注意的是，起于廣東的時(shí)代中國(guó)在全國(guó)化布局上還稍顯滯后。截至2019年6月30日，時(shí)代中國(guó)共擁有120個(gè)處于不同階段的主要項(xiàng)目，其中113個(gè)分布在廣州、佛山、江門、東莞、惠州、珠海、中山、清遠(yuǎn)、肇慶、汕頭、汕尾及河源等廣東省主要城市，4個(gè)位于湖南省長(zhǎng)沙市，2個(gè)位于四川省成都市，1個(gè)位于浙江省杭州市。

其中，截至2019年6月30日，時(shí)代中國(guó)總的土地儲(chǔ)備面積約為2307.5萬(wàn)平方米，廣東省占比超過(guò)90%，長(zhǎng)沙、成都、杭州合計(jì)占比僅為9.6%。在今年上半年的土地拓展中，廣東省之外的城市新增4個(gè)項(xiàng)目，去年僅1個(gè)，但是全國(guó)化布局仍顯緩慢，其項(xiàng)目布局仍顯“失衡”。

克而瑞認(rèn)為，雖然大灣區(qū)政策利好仍處于釋放的階段，但在市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)冷，投資情緒謹(jǐn)慎,及融資逐漸收緊的大環(huán)境下，公司將同時(shí)面臨增長(zhǎng)規(guī)模與增長(zhǎng)質(zhì)量的考驗(yàn)。

一位業(yè)內(nèi)人士向長(zhǎng)江商報(bào)記者分析稱，加速拿地或和此前銷售業(yè)績(jī)不錯(cuò)有關(guān)，實(shí)際上整體上看，很多房企需要積極研究對(duì)此前拿地項(xiàng)目的消化。另外此類城市布局持續(xù)失衡，也說(shuō)明需要反思拿地投資策略。

對(duì)于下半年的拿地計(jì)劃，岑釗雄表示，將按照銷售回款按比例做出土地購(gòu)買和支出的安排。他還表示，當(dāng)前公司土儲(chǔ)已足夠支持公司今后三至五年的發(fā)展，在繼續(xù)聚焦大灣區(qū)的同時(shí)，也正逐步進(jìn)駐粵東粵西以及成都、杭州等有增長(zhǎng)潛力的地區(qū)。

責(zé)編：ZB