順發(fā)恒業(yè)四年土儲(chǔ)“封零”   銷(xiāo)售金額及面積連續(xù)三年雙降

●長(zhǎng)江商報(bào)記者 江楚雅

順發(fā)恒業(yè)（000631.SZ）作為萬(wàn)向集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)公司，主業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)增速緩慢且四年未進(jìn)糧倉(cāng)。

長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，順發(fā)恒業(yè)近年房地產(chǎn)主業(yè)增長(zhǎng)緩慢，呈現(xiàn)大幅波動(dòng)，2016年至2018年分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收35.30億元、65.30億元和24.29億元，房地產(chǎn)收入占比從97.12%降至89.44%。

此外，公司銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積連續(xù)幾年雙降，多年來(lái)未新獲土地，僅有安徽淮南市內(nèi)兩塊待開(kāi)發(fā)土地面積合計(jì)45.23萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積50萬(wàn)平方米左右。

一位業(yè)內(nèi)研究人士對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，類似企業(yè)代表了當(dāng)前中小房企的特征，即此類企業(yè)在拿地等方面其實(shí)動(dòng)力是不足的，或者說(shuō)缺乏拿地的機(jī)會(huì)。尤其是現(xiàn)在很多地塊的成本很高，如果偏執(zhí)于大城市或省會(huì)城市拿地，那么其實(shí)都會(huì)有很多壓力。后續(xù)對(duì)于此類地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，適當(dāng)要研究在縣城拿地，相對(duì)土地成本還是可控的，這是類似企業(yè)所需要注意的內(nèi)容。

銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積連續(xù)三年雙降

順發(fā)恒業(yè)是萬(wàn)向集團(tuán)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)公司，萬(wàn)向集團(tuán)通過(guò)子公司萬(wàn)向資源持有61.33%股權(quán)。

報(bào)告披露，2018年度，順發(fā)恒業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入27.16億元，同比減少59.36%；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)13.58億元，同比增長(zhǎng)40.19；歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)10.28億元，同比增長(zhǎng)34.34%。其中，房地產(chǎn)板塊完成合同銷(xiāo)售金額21.19億元，對(duì)應(yīng)合同銷(xiāo)售面積10.85萬(wàn)平方米，分別同比下降16.43%和9.28%。

此外，公司多年來(lái)未新獲土地，隨著存量土地逐漸消耗，僅有安徽淮南市內(nèi)兩塊待開(kāi)發(fā)土地面積合計(jì)45.23萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積50萬(wàn)平方米左右。最近一次拿地，是在2015年6月，子公司順發(fā)恒業(yè)有限受讓杭州旭佰和杭州旭杰100%股權(quán)。

2016年，順發(fā)恒業(yè)僅僅增加了位于浙江桐廬和安徽淮南的2個(gè)項(xiàng)目，在售項(xiàng)目大多在2015年實(shí)現(xiàn)了較好的去化，報(bào)告期內(nèi)并未為其帶來(lái)顯著收益，這也直接導(dǎo)致順發(fā)恒業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)乏力。

公司銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積也連續(xù)幾年雙降，2016年至2018年，兩個(gè)指標(biāo)連續(xù)3年雙雙下降，合約銷(xiāo)售金額同比最高下降超過(guò)30%，銷(xiāo)售面積最高同比下降超過(guò)45%。

資料顯示，順發(fā)恒業(yè)在建項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積為6.98萬(wàn)平方米；2018年1-12月，公司完成合同銷(xiāo)售金額21.19億元，合同銷(xiāo)售面積10.85萬(wàn)平方米，分別較上年同期下降16.43%和9.28%。公司計(jì)劃，2019年計(jì)劃銷(xiāo)售3.88萬(wàn)平方米，并適度增加土地儲(chǔ)備1-2宗。

一季度凈利潤(rùn)銳減45%

順發(fā)恒業(yè)來(lái)自房地產(chǎn)主業(yè)收入也呈現(xiàn)大幅波動(dòng)，2016年至2018年分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收35.30億元、65.30億元和24.29億元，房地產(chǎn)收入占比從97.12%降至89.44%。

至2018年末，順發(fā)恒業(yè)總資產(chǎn)126.3億元，同比減少7.75%；歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)63.81億元，同比增長(zhǎng)4.73%。

值得注意的是，順發(fā)恒業(yè)2018年期間費(fèi)用率為5.2%，較上年升高2.2%，對(duì)公司業(yè)績(jī)有所拖累。期間費(fèi)用合計(jì)達(dá)1.4億，同比下降28.5%。其中銷(xiāo)售費(fèi)用為4743.8萬(wàn)元，同比下降26.1%；管理費(fèi)用為4319.8萬(wàn)元，同比下降2.2%；財(cái)務(wù)費(fèi)用為5035.4萬(wàn)元，同比下降43.3%。營(yíng)業(yè)成本14.4億元，同比下降72.3%，高于營(yíng)業(yè)收入59.4%的下降速度，毛利率上升24.9%。

最新公布的2019年一季報(bào)顯示，其營(yíng)業(yè)收入2.17億元，同比下降70.66%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)2.14億元，同比下降45.23%。基本每股收益0.09元。

截至本報(bào)告期末，順發(fā)恒業(yè)歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)65.89億元，較上年末增長(zhǎng)3.26%；負(fù)債合計(jì)40.34億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-1678.15萬(wàn)元，較上年末減少119.46%。

◎關(guān)注

今年來(lái)274家房企破產(chǎn)清算中小房企占大多數(shù)

●長(zhǎng)江商報(bào)記者 蔡靜 綜合報(bào)道

屬于房企的“暴漲”時(shí)代已經(jīng)落幕。

面對(duì)持續(xù)的樓市寒冬，大房企加快拼業(yè)績(jī)、沖規(guī)模的節(jié)奏，中小房企在多重壓力下開(kāi)始扛不住了，人民法院公告網(wǎng)顯示，截至7月24日，今年全國(guó)共有274家房地產(chǎn)企業(yè)宣告破產(chǎn)清算。從房企規(guī)�？矗�中小房企占大多數(shù)，且集中于三四線城市。根據(jù)2018年全國(guó)工商局的統(tǒng)計(jì)，在工商局注冊(cè)登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一共9.7萬(wàn)個(gè)。

中小房企破產(chǎn)的背后是融資渠道縮緊。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-6月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金84966億元，同比增長(zhǎng)7.2%，增速比1-5月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，從融資成本來(lái)看，今年上半年，95家房企境內(nèi)發(fā)債的平均成本為4.97%，境外發(fā)債的成本則為8.34%。

此外，中小房企自身經(jīng)營(yíng)不佳也是破產(chǎn)的一大因素。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，中小企業(yè)破產(chǎn)，和房屋銷(xiāo)售不好、拿地機(jī)會(huì)不多等有關(guān)。從政策層面看，包括限購(gòu)、限售等政策，也會(huì)影響其房屋銷(xiāo)售，最終對(duì)部分中小房企形成限制和制約。但隨著經(jīng)濟(jì)刺激力度的強(qiáng)化，部分競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的房企，包括部分中小房企，依然有機(jī)會(huì)崛起。

超200家房企宣布破產(chǎn)

人民法院公告網(wǎng)顯示，截至7月24日，今年全國(guó)共有274家房地產(chǎn)企業(yè)宣告破產(chǎn)清算。從房企規(guī)�？矗�中小房企占大多數(shù)，且集中于三四線城市。

值得注意的是，位列全國(guó)500強(qiáng)第215位的上市房企銀億集團(tuán)也赫然在列。

今年6月，寧波首富熊續(xù)強(qiáng)悄悄申請(qǐng)了破產(chǎn)重整。他在2018年的胡潤(rùn)百富榜上以295億元的身家排名第95位，曾有寧波首富之稱。而如今，6月17日，他掌舵的上市公司ST銀億發(fā)布公告宣布，銀億集團(tuán)、銀億控股已向浙江省寧波市中級(jí)人民法院申請(qǐng)破產(chǎn)重整。

官網(wǎng)顯示，2017年，銀億集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入783億元，創(chuàng)利稅40多億元。目前銀億集團(tuán)列中國(guó)500強(qiáng)第215位，中國(guó)服務(wù)業(yè)百?gòu)?qiáng)第83位，中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)第61位，寧波市百?gòu)?qiáng)企業(yè)第3位。

業(yè)內(nèi)分析，銀億集團(tuán)的破產(chǎn)其中一個(gè)重要原因是，房企資金供給不足，跟房企融資方面的調(diào)控政策有關(guān)。而這只是今年房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)縮影。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-6月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金84966億元，同比增長(zhǎng)7.2%，增速比1-5月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，從融資成本來(lái)看，今年上半年，95家房企境內(nèi)發(fā)債的平均成本為4.97%，境外發(fā)債的成本則為8.34%。事實(shí)上，2018年以來(lái)，房企境外債的發(fā)債成本便一直居高不下，特別是2018年10月，境外發(fā)債成本突破8%，之后均維持在7.5%以上。

房企融資一緊再緊

恒大研究院報(bào)告顯示，2019年至2021年是房企有息負(fù)債的償債高峰。經(jīng)過(guò)測(cè)算，截至2018年底，房地產(chǎn)主要渠道有息負(fù)債余額為20.3萬(wàn)億元，會(huì)在2019年至2021年集中到期，到期規(guī)模分別為6.8萬(wàn)億元、6.6萬(wàn)億元和5.4萬(wàn)億元。

而為了還錢(qián)，有房企已經(jīng)拼了。A股上市公司泰禾集團(tuán)本月宣布，擬在境外公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)18億美元的美元債券，目前已完成4億美元的債券發(fā)行。值得注意的是，此次泰禾集團(tuán)發(fā)行的債券票面年息高達(dá)15%，每半年支付一次，相當(dāng)于正常融資利率的2-3倍。

除了發(fā)債，一些房企還通過(guò)上市進(jìn)行融資。7月16日，中梁控股集團(tuán)在港交所上市，公司募資用途之一，即償還信托貸款。其招股書(shū)數(shù)據(jù)顯示，截止2018年底，中梁還有109個(gè)信托或資產(chǎn)管理計(jì)劃尚未償還，總額達(dá)到147億元，占借款總額約54.5%。其中四筆信托貸款將于2019年到期，其中一筆利率高達(dá)13.83%。

當(dāng)天的敲鐘儀式后，中梁控股執(zhí)行董事兼CEO黃春雷在現(xiàn)場(chǎng)表示，預(yù)計(jì)下半年針對(duì)地產(chǎn)的融資可能會(huì)有所收緊，并且近期已有相關(guān)的跡象。

國(guó)泰君安的研究報(bào)告指出，今年下半年，預(yù)計(jì)融資政策維穩(wěn)，開(kāi)發(fā)貸款等傳統(tǒng)融資方式在行業(yè)融資中的占比將會(huì)提升，地產(chǎn)商票等尚未嚴(yán)控領(lǐng)域的融資規(guī)�？赡軙�(huì)有所擴(kuò)大。與此同時(shí)，下半年，地產(chǎn)行業(yè)的融資成本預(yù)計(jì)將會(huì)抬升，資金面也將繼續(xù)承壓，房企的工作重心會(huì)速向降低杠桿和加快現(xiàn)金回籠等目標(biāo)轉(zhuǎn)移。

不過(guò)，融資環(huán)境收緊之外，破產(chǎn)也有中小房企自身經(jīng)營(yíng)不佳的因素。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，中小企業(yè)破產(chǎn)，和房屋銷(xiāo)售不好、拿地機(jī)會(huì)不多等有關(guān)。從政策層面看，包括限購(gòu)、限售等政策，也會(huì)影響其房屋銷(xiāo)售，最終對(duì)部分中小房企形成限制和制約。但隨著經(jīng)濟(jì)刺激力度的強(qiáng)化，部分競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的房企，包括部分中小房企，依然有機(jī)會(huì)崛起。比如規(guī)劃較好的三四線城市，將有許多新的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)。

責(zé)編：ZB