祥生地產(chǎn)三四線拿地占比超80%   信托融資成本高或遇流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

●長江商報(bào)記者 江楚雅

109億元、325億元、620億元、1071億元。江浙地區(qū)黑馬房企祥生地產(chǎn)用四年時(shí)間銷售規(guī)模就突破了千億，增長了近10倍。

長江商報(bào)記者注意到，祥生地產(chǎn)的飛速發(fā)展得益于布局三四線城市和高周轉(zhuǎn)運(yùn)營模式。2018年初，祥生地產(chǎn)前副總裁俞國勤曾公開表示，公司項(xiàng)目80%布局在三四線城市。截至2017年底，祥生地產(chǎn)在售的60個(gè)項(xiàng)目中，除4個(gè)位于杭州外，其余56個(gè)均位于三四線城市。

重倉三四線城市的同時(shí)，祥生地產(chǎn)加速高周轉(zhuǎn)。2016年祥生地產(chǎn)曾提出“36781”的快周轉(zhuǎn)策略，即3個(gè)月內(nèi)動(dòng)工、6個(gè)月開盤、開盤銷售去化70%、一個(gè)月后去化達(dá)80%、1年現(xiàn)金流歸正。最新周轉(zhuǎn)目標(biāo)為“1478”，即1個(gè)月開工，四個(gè)月開盤，首次去化率達(dá)70%，8個(gè)月現(xiàn)金流回正。

“祥生地產(chǎn)通過高周轉(zhuǎn)抓住了三四線市場這波紅利，也有助于這幾年其在此類領(lǐng)域積極運(yùn)轉(zhuǎn)�！必�(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)向長江商報(bào)記者表示，隨著三四線城市紅利消退，祥生地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)遞增，抗風(fēng)險(xiǎn)能力也會(huì)受到考驗(yàn)。

銷售額四年破千億

祥生地產(chǎn)起家于紹興市下轄的縣級(jí)諸暨市，在諸暨素有“一座諸暨城，半部祥生史”的說法。2014年，祥生地產(chǎn)將自己的大本營從四線小縣城諸暨遷到了杭州，確立“立足杭州，生輝上海，深耕蘇浙皖，輻射全國”的城市布局原則。當(dāng)年銷售規(guī)模僅為90億元。

隨后，祥生地產(chǎn)銷售開始提速，2015-2018年銷售金額分別為109億元、325億元、620億元和1029億元。

在中指研究院發(fā)布的的《2019年1-5月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績TOP100》榜單上，祥生地產(chǎn)以463.6億元的成績位列第23名。

祥生地產(chǎn)是堅(jiān)定的三四線布局者。2018年初，祥生地產(chǎn)前副總裁俞國勤曾公開表示，公司項(xiàng)目80%布局在三四線城市。截至2017年底，祥生地產(chǎn)在售的60個(gè)項(xiàng)目中，除4個(gè)位于杭州外，其余56個(gè)均位于三四線城市。

2019年祥生地產(chǎn)確定了“1+1+X”戰(zhàn)略，即浙江+泛長三角+重點(diǎn)潛力城市布局。資料顯示，目前祥生地產(chǎn)已經(jīng)布局了50多個(gè)城市，現(xiàn)在同時(shí)在操盤的項(xiàng)目超150個(gè)；不含小鎮(zhèn)，公司土地儲(chǔ)備已經(jīng)超過了1萬畝。

不過，近期祥生地產(chǎn)回應(yīng)媒體采訪時(shí)，又表示目前的業(yè)務(wù)布局是一個(gè)比較良性的結(jié)構(gòu)，“祥生只是看上去布局都在三四線城市，但事實(shí)上，杭州和上海的庫存占比達(dá)到52%”。

重倉三四線城市的同時(shí)，祥生地產(chǎn)加速高周轉(zhuǎn)。2016年祥生地產(chǎn)曾提出“36781”的快周轉(zhuǎn)策略，即3個(gè)月內(nèi)動(dòng)工、6個(gè)月開盤、開盤銷售去化70%、一個(gè)月后去化達(dá)80%、1年現(xiàn)金流歸正；到了2017年，祥生地產(chǎn)進(jìn)一步提高周轉(zhuǎn)速度，提出了“25710”的策略，即2個(gè)月內(nèi)動(dòng)工、5個(gè)月內(nèi)開盤、開盤當(dāng)日銷售去化70%、10個(gè)月內(nèi)現(xiàn)金流歸正。

以杭州錢塘新語項(xiàng)目為例，祥生地產(chǎn)從拿地到首次開盤用了不到4個(gè)月時(shí)間，湖州悅山湖項(xiàng)目從拿地到開盤也僅用了5個(gè)月。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，祥生地產(chǎn)通過緊湊的項(xiàng)目開發(fā)，促進(jìn)回款率的提高，其在拿地等方面可以抓住更多新的機(jī)會(huì)。

業(yè)內(nèi)人士向長江商報(bào)記者表示，三四線城市樓市的火熱，更多的是基于中央棚改政策的支撐，特別是國家開發(fā)銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)棚改的資金支持力度。但是銀行向市場投放這么多基礎(chǔ)貨幣畢竟也不是長久之計(jì)。在這樣的情況下，升溫快降溫也很快，房企今年要慎重在三四線城市高溢價(jià)拿地，并且還要加強(qiáng)市場研究，才能確保利潤。

信托融資成本高或遇流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

在房企融資趨嚴(yán)的背景下，“籌錢”并不容易。從暫停部分房企境內(nèi)發(fā)債、ABS融資，到嚴(yán)控房地產(chǎn)信托規(guī)模，再到房企美元債發(fā)行遭遇壓力，今年二季度以來，各個(gè)渠道地產(chǎn)融資均出現(xiàn)不同程度收緊。

而作為一家非上市房企，沒有資本市場的支持，祥生地產(chǎn)融資渠道較為單一。公司前總裁趙紅衛(wèi)曾在接受媒體采訪時(shí)表示：“很大一部分采用銀行、信托、私募形式，隨著公司發(fā)展，祥生運(yùn)用發(fā)債、ABS等模式融資，進(jìn)一步擴(kuò)大融資渠道，降低融資成本。”

據(jù)了解，目前祥生地產(chǎn)已成立5家合作平臺(tái)，去年3月還與杭州工商信托簽約共同出資設(shè)立了50億元的地產(chǎn)基金，趙紅衛(wèi)曾表示，未來祥生地產(chǎn)不排除變身一家混合所有制的大型房企。此外，祥生地產(chǎn)的融資方式很大一部分利用銀行、信托、私募等進(jìn)行發(fā)債、ABS融資，進(jìn)一步擴(kuò)大融資渠道，降低融資成本。

融資成本方面，祥生信托融資成本相對(duì)較高。2018年9月27日，祥生地產(chǎn)在平安信托辦理了7億的信托融資，預(yù)期年化收利率為9.8%，用于對(duì)鄒城祥生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。9月17日，愛建信托作為資金托管行為祥生東臺(tái)項(xiàng)目發(fā)行了一個(gè)預(yù)計(jì)收益為8.3-8.8%的信托產(chǎn)品。9月18日，粵財(cái)信托為祥生衢州悅海棠項(xiàng)目發(fā)行了一個(gè)8.3-9.3%的信托產(chǎn)品。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，從祥生當(dāng)前信托融資收益率來看，祥生的信托融資成本相對(duì)來說要高一些。除了成本高，依賴信托融資的企業(yè)如果遇到流動(dòng)性問題，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)更大。

人事變動(dòng)頻繁

進(jìn)入千億俱樂部后，祥生地產(chǎn)進(jìn)行了人事調(diào)整。

2019年3月，陳弘倪接替趙紅衛(wèi)成為祥生地產(chǎn)集團(tuán)總裁，陳弘倪是祥生實(shí)業(yè)集團(tuán)創(chuàng)始人陳國祥的兒子。

地產(chǎn)二代走到臺(tái)前的同時(shí)，祥生地產(chǎn)進(jìn)行了一場從上到下的人事大調(diào)整。

7月11日，祥生地產(chǎn)集團(tuán)任命王家文為地產(chǎn)集團(tuán)副總裁兼任環(huán)滬區(qū)域總裁，其匯報(bào)上級(jí)為集團(tuán)總裁。

事實(shí)上，王家文的加入僅是近年來祥生地產(chǎn)高層動(dòng)蕩的縮影。

據(jù)悉，自從2017年下半年起，祥生地產(chǎn)中高管就開始頻繁換血。包括副總裁級(jí)的楊萬全離職；副總裁俞國勤離職加盟奧克斯地產(chǎn)任總裁；原分管成本招采的趙磊義不再分管，轉(zhuǎn)而改任集團(tuán)重難點(diǎn)工作組組長；業(yè)績貢獻(xiàn)突出的杭嘉城市公司副總經(jīng)理董宜確認(rèn)離職。

同時(shí)加入祥生地產(chǎn)的職業(yè)經(jīng)理人包括，來自綠地的周琦嘉任營銷客服副總裁；來自正榮的陳建熙任設(shè)計(jì)成本副總裁；來自融創(chuàng)的韓波任工程副總裁；來自正榮地產(chǎn)的劉翔任副總裁；來中南置地的白皓任副總裁；還新來了幾個(gè)儲(chǔ)備區(qū)域總；多個(gè)職能中心的負(fù)責(zé)人也有變化。

而在高管大變動(dòng)的同時(shí)，今年祥生組織架構(gòu)也大變動(dòng)了。目前，變成了浙北、浙南、浙東、蘇皖、安徽、環(huán)滬、內(nèi)蒙古7大區(qū)域平臺(tái)和39個(gè)項(xiàng)目集群的架構(gòu)。集團(tuán)總部—區(qū)域平臺(tái)—項(xiàng)目集群(含事業(yè)部及直管項(xiàng)目)，強(qiáng)調(diào)“精總部、強(qiáng)一線、快集群”。

責(zé)編：ZB