中洲控股旗下多項目進展緩慢   上半年凈利潤下滑超6成

●長江商報記者 江楚雅

作為一家區(qū)域型房企，中洲控股（000042.SZ）過去的發(fā)展一直不溫不火。成立35年銷售規(guī)模不過百億級。

近日，中洲控股發(fā)布2019年半年度業(yè)績預(yù)告。公告顯示，2019年1月1日-6月30日，歸屬于上市公司股東的凈利潤2.39億元，同比下降66.74%；基本每股收益盈利0.3592元/股，上年同期盈利1.0801元/股。

中洲控股也坦言，近年房地產(chǎn)行業(yè)集中度加速提高，部分城市的供地政策和資金配置已經(jīng)向龍頭房企傾斜，中小型房企發(fā)展空間被進一步擠壓，公司的經(jīng)營策略和財務(wù)狀況都面臨挑戰(zhàn)。

“單純從此類企業(yè)來看，這兩年地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展其實規(guī)模不大，在高周轉(zhuǎn)等方面其實也沒有太多的表現(xiàn)，這使得企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績等形成較大的影響�！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴躍進認為。

凈利潤持續(xù)下滑

1984年成立并最早在A股上市的中洲控股至今已發(fā)展35年，銷售規(guī)模才不過百億級，而且凈利潤持續(xù)下滑。

7月12日，中洲控股發(fā)布2019年半年度業(yè)績預(yù)告。公告顯示，2019年1月1日-6月30日，歸屬于上市公司股東的凈利潤2.39億元，上年同期盈利7.18億元，同比下降66.74%；基本每股收益盈利0.3592元/股，上年同期盈利1.0801元/股。

中洲控股表示，本期歸屬于上市公司股東凈利潤下降的原因是報告期內(nèi)竣工結(jié)算的房地產(chǎn)項目收入較上年同期減少，導(dǎo)致歸屬于母公司的凈利潤同比下降。

事實上，上半年差強人意的業(yè)績是以往的業(yè)績持續(xù)回落的延續(xù)。

中洲控股發(fā)布的2019年一季度報告顯示，公司實現(xiàn)營收14.15億元，同比下滑7.10%；歸屬于上市公司股東的凈利潤2.32億元，同比下滑12.92%。

據(jù)了解，中洲控股2018年實現(xiàn)營業(yè)收入79.42億元，同比減少8.23%；歸屬于上市公司股東的凈利潤4.47億元，同比減少27.41%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤3.78億元，同比減少32.57%；基本每股收益0.6719元；擬10股派發(fā)現(xiàn)金紅利1.00元。

過高的銷售和管理費用顯然掣肘公司未來發(fā)展。公司2018年期間費用率為16.2%，較上年升高4.5%，對業(yè)績形成拖累。期間費用合計達12.9億元，同比上升27.6%。其中銷售費用為2.4億元，同比上升14.2%；管理費用為4.6億元，同比上升29.1%；財務(wù)費用為5.9億元，同比上升32.6%。營業(yè)成本42億元，同比下降23.8%，高于營業(yè)收入8.2%的下降速度，毛利率上升10.8%。經(jīng)營性現(xiàn)金流由-51.8億元增加至30億元，同比上升157.9%。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，這兩年地產(chǎn)企業(yè)競爭的力度還是很大的，這本身也會侵蝕其既有的地產(chǎn)份額。另外業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上看，包括酒店業(yè)務(wù)、物業(yè)管理業(yè)務(wù)等，其實這兩年也是在盈利方面表現(xiàn)都不佳，行業(yè)的風(fēng)險也會傳導(dǎo)到此類企業(yè)的具體經(jīng)營風(fēng)險上來。這都會使得股東凈利等數(shù)據(jù)出現(xiàn)下降。

多項目進展緩慢

在業(yè)績下滑背后，中洲控股旗下多項目規(guī)劃進展緩慢，有項目建設(shè)停滯十幾年。例如，黃金臺項目從1993年簽訂土地使用權(quán)出讓合同，迄今已有24年時間，中洲控股2001年收購地塊項目公司以來，距今亦有16年。

根據(jù)中洲控股在2017年中報披露該地塊最新進展，黃金臺項目雖已納入深圳市2014年度土地整備計劃，但仍未取得深圳市政府用地批復(fù)，并且該地塊用地范圍及規(guī)劃有待調(diào)整。

另外，黃金臺項目部分權(quán)益歸屬也有爭議，并牽涉訴訟，該地塊項目公司在2017年上半年已經(jīng)向法院提請訴訟要求確認享有黃金臺項目全部開發(fā)權(quán)益，但案件判決結(jié)果未明。

此外，2017年9月6日，中洲控股全資子公司中洲地產(chǎn)以4.74億元的競價價格獲得深圳中洲寶華置業(yè)有限公司（以下簡稱“寶華置業(yè)”）80%股權(quán)。

不僅如此，為全權(quán)接手寶城26區(qū)二期舊改項目，中洲地產(chǎn)還同意代寶華置業(yè)償還全部欠款本金5.77億元及其利息。

公開資料顯示，寶華置業(yè)由中信華南集團深圳有限公司和深圳中洲集團有限公司（下稱“中洲集團”）于2005年共同成立。2008年7月，深圳市城中村改造工作辦公室審議通過《關(guān)于寶安區(qū)寶城26區(qū)改造專項規(guī)劃的審議意見》，原規(guī)劃功能主要為商業(yè)、辦公和酒店。

然而，10年過去了，截至中洲控股接手時，寶城二期項目區(qū)域尚未完成拆遷補償，尚未交納土地出讓金，尚未取得土地使用權(quán)和建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

業(yè)內(nèi)認為中洲土儲超期未開發(fā)或許是由于公司資金緊張而導(dǎo)致。

除此之外，2018年，中洲控股的高管相繼離職也引發(fā)外界關(guān)注。2018年8月底至9月份，一個月之內(nèi)，三位副總裁（林長青、許斌、尹善峰）宣告辭職，監(jiān)事會主席魏潔生也申請辭職。

中洲控股表示，公司部分高管人員離職屬于正常人事變動，房企高管變動隨著行業(yè)市場形式的變化調(diào)整組織架構(gòu)讓管理扁平化、高效化屬于正常的企業(yè)行為，公司不存在人才緊張的問題。

責(zé)編：ZB