中交地產(chǎn)上半年凈利預(yù)降83%   資產(chǎn)負(fù)債率三連升

●長(zhǎng)江商報(bào)記者 江楚雅

欲重回“央企前二”的中交地產(chǎn)(000736.SZ)，7月14日，發(fā)布2019年上半年業(yè)績(jī)預(yù)告。數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，公司預(yù)計(jì)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)約9200萬(wàn)元，同比下降83.01%。

截至2018年12月31日，中交地產(chǎn)總資產(chǎn)402.30億元，較上年末增長(zhǎng)17.00%，但歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)22.85億元，較上年末少20.52%。

此外，長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，近年中交地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率逐步提升，超過(guò)80%的行業(yè)警戒線。2016—2018年的資產(chǎn)負(fù)債率分別為82.52%、88.56%，89.48%。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，凈利潤(rùn)大幅減少，說(shuō)明企業(yè)在資源整合中，效率是不高的。中交地產(chǎn)這兩年整合了較多的內(nèi)部和外部地產(chǎn)資源，其精力多花在這些階段。再加上整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)的時(shí)候，正是房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)降溫的時(shí)候，這也會(huì)對(duì)其業(yè)績(jī)帶來(lái)沖擊。

上半年凈利潤(rùn)同比預(yù)降超八成

近日，中交地產(chǎn)發(fā)布2019年上半年業(yè)績(jī)預(yù)告。數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，公司預(yù)計(jì)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)約9200萬(wàn)元，同比下降83.01%。去年同期為3.03億元。

對(duì)于凈利潤(rùn)的下降，中交地產(chǎn)表示，其一，上半年房屋交付面積較上年同期減少，導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)的利潤(rùn)減少。其二，上年同期公司全資子公司北京聯(lián)合置業(yè)有限公司非同一控制下企業(yè)合并中交石家莊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，確認(rèn)投資收益2.36億元，今年上半年無(wú)同類(lèi)業(yè)務(wù)。

中交集團(tuán)的中交地產(chǎn)，近年加速整合擴(kuò)規(guī)模，2018年新進(jìn)入杭州、東莞、石家莊和青島等濟(jì)較為發(fā)達(dá)城市，總計(jì)進(jìn)入城市達(dá)22個(gè)。

但其業(yè)績(jī)與同類(lèi)央企仍有差距。在整合重組失敗的2016年，中交地產(chǎn)年?duì)I收約21億元，凈利潤(rùn)1186.73萬(wàn)元。2017年，因4月份托管中交置業(yè)等曲線重組，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入57.94億元，凈利潤(rùn)6.17億元。2018年，中交地產(chǎn)銷(xiāo)售額為148.77億元，而同期，保利地產(chǎn)銷(xiāo)售金額4048億元，中海為3012億港幣，差距不言可喻。

截至2018年12月31日，中交地產(chǎn)總資產(chǎn)402.30億元，較上年末增長(zhǎng)17.00%，但歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)22.85億元，較上年末少20.52%。

事實(shí)上，2018年中交地產(chǎn)業(yè)績(jī)并不差。2018年，中交實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入89.5億元，同比增長(zhǎng)42.91%；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額15.42億元，同比增長(zhǎng)47.07%，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)8.1億元，同比增長(zhǎng)36.69%。

中交地產(chǎn)在2018年實(shí)現(xiàn)的簽約銷(xiāo)售金額為148億元、回款金額161億元。另外，中交共持有及參與房地產(chǎn)項(xiàng)目44個(gè)(包括并表項(xiàng)目和參股項(xiàng)目)，業(yè)務(wù)主要分布于長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀和西南城市群等區(qū)域，占地面積達(dá)到396.04萬(wàn)平方米，不過(guò)，這些數(shù)據(jù)在整個(gè)行業(yè)中并不顯眼。

資產(chǎn)負(fù)債率三連升加速融資

在房企紛紛喊出降負(fù)債的環(huán)境下，中交地產(chǎn)近幾年的負(fù)債率都不見(jiàn)回落。長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，近年中交地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率逐步提升，超過(guò)80%的行業(yè)警戒線。2016—2018年的資產(chǎn)負(fù)債率分別為82.52%、88.56%，89.48%。

現(xiàn)金流方面，中交2018年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~為57.9億元、投資活動(dòng)流量?jī)纛~為凈流出7685萬(wàn)、籌資活動(dòng)流量?jī)纛~為凈流出46.9億元，根據(jù)公告解釋?zhuān)?018年，中交在土地支付金項(xiàng)目獲取等經(jīng)營(yíng)層面支出減少、通過(guò)收購(gòu)等投資活動(dòng)收入增加、以及償還債務(wù)和進(jìn)行資產(chǎn)收購(gòu)等方面支出增加。

值得注意的是，應(yīng)收賬款和預(yù)付賬款激增，2018年應(yīng)收賬款增加3640.54%，預(yù)付賬款增加2239.92%，其他應(yīng)收款增長(zhǎng)327.65%。此外，政府補(bǔ)助從54萬(wàn)上升到2018年的3905萬(wàn)元，對(duì)非金融企業(yè)收取的資金占用費(fèi)，從6863萬(wàn)元猛增至2.9億元。

債務(wù)壓力下，頻繁融資。2018年中交融資規(guī)模達(dá)到143.22億元，其中主要渠道為銀行貸款和關(guān)聯(lián)方借款，具體來(lái)看，2018年向銀行貸款63.49億元，期限為1.5-15年，利息4.99%-7.60%。但向關(guān)聯(lián)方的利息卻比這高。2018年向關(guān)聯(lián)方借款30.97億元，期限為0.5-5年，利息5.60%-9.63%。它于母公司中交房地產(chǎn)集團(tuán)有個(gè)約定，2018年借入款項(xiàng)不超過(guò)40億元人民幣，借款年利率不超過(guò)10%。

嚴(yán)躍進(jìn)指出。從房企融資的角度看，近期壓力較大，那么房企還是需要積極進(jìn)行降價(jià)促銷(xiāo)的。另外從產(chǎn)品品牌的角度看，中交需要在此類(lèi)品牌打造上持續(xù)發(fā)力。另外其和綠城的關(guān)系還是很微妙，尤其是宋衛(wèi)平離職一事，未來(lái)綠城的經(jīng)營(yíng)也是中交需要考慮的內(nèi)容。比如說(shuō)綠城后續(xù)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)各類(lèi)維權(quán)等，往往購(gòu)房者可能會(huì)把指責(zé)拋給中交。

今年初，中交地產(chǎn)出資8.6億元收購(gòu)中交集團(tuán)持有的北京聯(lián)合置業(yè)有限公司100%股權(quán)。聯(lián)合置業(yè)控股、參股項(xiàng)目有4個(gè)，去年8月，中交地產(chǎn)公告稱(chēng)，中交房地產(chǎn)集團(tuán)將收購(gòu)合并中住地產(chǎn)，申請(qǐng)豁免要約收購(gòu)義務(wù)在10月獲得證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)。目前該合并已經(jīng)完成，中交房地產(chǎn)集團(tuán)成為中交地產(chǎn)的控股股東。2014年、2015年兩次收購(gòu)綠城中國(guó)股權(quán)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，近年接連的收并購(gòu)或進(jìn)一步推高債務(wù)壓力。

人事變動(dòng)頻繁

中交地產(chǎn)近期發(fā)布了人事變動(dòng)公告，公司董事會(huì)于2019年7月9日收到公司董事兼總裁耿忠強(qiáng)的書(shū)面辭職報(bào)告，由于工作變動(dòng)原因，耿忠強(qiáng)申請(qǐng)辭去公司董事、董事會(huì)提名委員會(huì)委員、總裁職務(wù)。

中交地產(chǎn)表示，為確保公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常進(jìn)行，在新任董事正式到任前，耿忠強(qiáng)將繼續(xù)履行在董事會(huì)所擔(dān)任職務(wù)的職責(zé)。資料顯示，耿忠強(qiáng)于2018年12月12日上任，任職僅7個(gè)月。

在去年9月，中交地產(chǎn)董事會(huì)也進(jìn)行了大換血，包括地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)孫國(guó)強(qiáng)、吳文德、曹舟南在內(nèi)的6名董事集體卸任，董事長(zhǎng)由中交投資有限公司原董事、總經(jīng)理趙暉接任。

據(jù)了解，中交集團(tuán)正在推進(jìn)房地產(chǎn)板塊重組整合工作，中交地產(chǎn)作為中交集團(tuán)全面深化改革的試點(diǎn)單位，在滿(mǎn)足相關(guān)法律法規(guī)以及監(jiān)管機(jī)構(gòu)規(guī)定的前提下，將推進(jìn)所屬房地產(chǎn)板塊重組整合工作。這也是本次人事變動(dòng)的主要原因。

事實(shí)上，近兩三年來(lái)，整個(gè)中交系進(jìn)入了人事調(diào)整密集期。2017年，中交地產(chǎn)高層人事變動(dòng)超過(guò)18項(xiàng)，董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、黨委書(shū)記、董事、副總經(jīng)理等重要職位均有變動(dòng)。當(dāng)年12月，中交地產(chǎn)原董事長(zhǎng)吳文德辭去公司董事會(huì)所有職務(wù)。

大規(guī)模換血的背后是因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合效果的不滿(mǎn)，中交地產(chǎn)系希望迎頭趕上中海、保利等地產(chǎn)龍頭央企，其于2017年曾立下成為規(guī)模前二央企的“軍令狀”。

責(zé)編：ZB