深圳2019年中土拍吸金224億   80家房企130輪競(jìng)拍爭(zhēng)搶5宗地

    長(zhǎng)江商報(bào)記者 楊玲玲 深圳報(bào)道

    “深圳住宅市場(chǎng)上如此激烈的，被稱為‘史詩(shī)級(jí)豪門盛宴’的競(jìng)拍活動(dòng)已經(jīng)很久沒(méi)有見到了�！比涨�，中國(guó)（深圳）綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁感嘆道。

    80家房企參拍、130余輪競(jìng)價(jià)，5宗宅地均觸及限價(jià)上限成交……6月24日，盛夏的暴雨未能阻擋房企的拿地?zé)崆椋�深�?019年首場(chǎng)集中供地拍賣現(xiàn)場(chǎng)，出讓了近20年來(lái)土地招拍掛市場(chǎng)最大數(shù)量的一次宅地供應(yīng)，總成交金額達(dá)223.84億元。

    長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，受限于“單限雙競(jìng)”競(jìng)拍方式，本次出讓的5宗宅地溢價(jià)率均不高，不過(guò)競(jìng)爭(zhēng)依然激烈，其中龍光地產(chǎn)竟得的A817-0609地塊以及電建地產(chǎn)竟得的A510-0152地塊，競(jìng)得配建人才住房面積達(dá)到初始設(shè)定近2倍。

    同時(shí)，土拍吸引了不少外地房企競(jìng)逐搶地，其中摘得A122-0360地塊的越秀地產(chǎn)即為首次進(jìn)駐深圳市場(chǎng)。在分析人士看來(lái)，房企在深圳拿地固然成本很高，盈利空間受限，但在龐大的高收入群體需求基數(shù)支撐下，長(zhǎng)期交易走勢(shì)和盈利預(yù)期依然值得看好。

    224億土拍盛宴

    深圳土地供應(yīng)長(zhǎng)期匱乏。

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，從2001年以來(lái)近20年深圳共成交227宗住宅用地，成交規(guī)劃建筑面積2849.34萬(wàn)平方米，僅相當(dāng)于廣州市3-4年的住宅用地成交量。

    同時(shí)，根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2014年到2018年，深圳住宅用地分別供應(yīng)為1宗地、4宗、4宗、2宗、10宗，合計(jì)僅供應(yīng)21宗住宅土地。其中，供地較多的2018年，10宗居住用地中6宗為“只租不售”的人才地塊。

    本次土拍之前最近的宅地供應(yīng)，還要追溯到2018年12月19日，彼時(shí)，深圳曾推出一宗住宅用地，因拿地條件過(guò)于嚴(yán)苛導(dǎo)致流拍，此后就一直沒(méi)有新地供應(yīng)，土地市場(chǎng)長(zhǎng)期處于“僧多粥少”的局面。

    公開資料顯示，本次土拍采取“單限雙競(jìng)”的競(jìng)拍方式，有效防范了土地成交價(jià)格過(guò)高。單限雙競(jìng)，即限成交地價(jià)、競(jìng)成交地價(jià)和租賃人才住房面積，這是短期內(nèi)的行政手段，是“局部手術(shù)”，對(duì)抑制房企非理性拿地起到了較好效果。

    本次分布于寶安、龍華、光明、坪山4區(qū)的5宗宅地，掛牌起始價(jià)共計(jì)154.35億元，最高限價(jià)達(dá)223.84億元。最終，5宗土塊全部觸及最高限價(jià)，分別被越秀地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、電建地產(chǎn)和平安斬獲。

    而參與競(jìng)拍的房企則包括了金融街、中海、萬(wàn)科、龍光、華潤(rùn)、招商、越秀等在內(nèi)的80余家大型房企，保證金高達(dá)1100億元。

    5宗土地中，面積最大的地塊，為位于光明區(qū)觀光路北側(cè)、明政路南側(cè)的A510-0151號(hào)地塊。土地面積46019.51平方米，建筑面積184070平方米，掛牌出讓起始價(jià)37.29億元。經(jīng)過(guò)激烈角逐，最終被中海地產(chǎn)以54.08億元價(jià)格，外加配建42330平方米人才住房的代價(jià)競(jìng)得。

    同時(shí)，備受關(guān)注的的最高價(jià)地塊，是龍光地產(chǎn)以65.85億元斬獲的位于龍華區(qū)民治街道的A817-0609地塊，該地塊競(jìng)拍超過(guò)130輪，在觸及最高限價(jià)后，配建人才住房36700平方米。

    另外值得一提的是，首進(jìn)深圳市場(chǎng)的越秀地產(chǎn)競(jìng)得寶安尖崗山宅地A122-0360地塊，成交總價(jià)59.08億元，配建人才住房19610平方米。

    此外，長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，本次出讓的5宗地塊中，龍光地產(chǎn)競(jìng)得的A817-0609地塊以及電建地產(chǎn)競(jìng)得的A510-0152地塊，溢出率均達(dá)到初始設(shè)定近2倍，從最終競(jìng)拍結(jié)果來(lái)看，配建人才住房的面積占比均超過(guò)了總規(guī)劃建筑面積的20%。

    存“面粉貴過(guò)面包”壓力？

    克而瑞深圳區(qū)域的研究報(bào)告指出，深圳的城市更新曾經(jīng)是房企爭(zhēng)相競(jìng)逐的香餑餑。但隨著綜合整治的放緩，尤其是在工改的“真產(chǎn)業(yè)、輕開發(fā)”戰(zhàn)略方向調(diào)整后，房企開始望而卻步，一眾持觀望態(tài)勢(shì)；房企們對(duì)大灣區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略的確定，首當(dāng)其沖地就是積極進(jìn)駐招拍掛更豐沛的廣佛市場(chǎng)。

    此次深圳“史詩(shī)級(jí)”土拍落下帷幕，是否會(huì)出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象也頗受業(yè)界關(guān)注。

    易居（中國(guó)）企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱撰文指出，與周邊在售項(xiàng)目對(duì)比，5塊宅地地價(jià)房?jī)r(jià)比均高于0.8，“面粉”價(jià)格均已接近當(dāng)前的“面包”價(jià)格。其中實(shí)際樓板價(jià)達(dá)到6.44萬(wàn)元/平方米龍華地塊，更是已經(jīng)和周邊6.5萬(wàn)元/平方米的新房均價(jià)打平。

    事實(shí)上，在同一片區(qū)內(nèi)，2016年中國(guó)金茂和電建集團(tuán)聯(lián)合體曾以82.9億元拿下的深圳首宗商品房現(xiàn)售試點(diǎn)地塊，彼時(shí)樓面地價(jià)約每平方米5.7萬(wàn)元，周邊在售新房項(xiàng)目均價(jià)已經(jīng)達(dá)5.5-6萬(wàn)元/平方米，可以說(shuō)是真正的“面粉貴過(guò)面包”。目前，該地塊開發(fā)已達(dá)3年時(shí)間仍未對(duì)外銷售。業(yè)界人士認(rèn)為，考慮到3年的資金等綜合成本，實(shí)際樓面價(jià)可能已經(jīng)站在每平方米7萬(wàn)元之上。

    不過(guò)，一位接近拿地房企的業(yè)內(nèi)觀察人士向長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，房企在深圳拿地固然成本很高，現(xiàn)狀盈利空間受限，但在龐大的高收入群體需求基數(shù)支撐下，長(zhǎng)期交易走勢(shì)和盈利預(yù)期依然值得看好。

    值得關(guān)注的是，深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月深圳一手住宅成交4605套，創(chuàng)近3年來(lái)新高，環(huán)比同比漲幅均在七成以上。這也是自2016年10月“深八條”政策調(diào)控后，新房成交量首破4000套。

    上述接近拿地房企的人士分析稱，在目前的供地方案下，銷售型商品住宅的拿地成本將加速攀高，房?jī)r(jià)勢(shì)必面臨更強(qiáng)的成本側(cè)上漲壓力。不過(guò)在中央“三穩(wěn)”的調(diào)控目標(biāo)管控下，深圳房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)還是會(huì)以穩(wěn)為主，嚴(yán)厲的價(jià)格管控仍舊會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)的一段時(shí)間。

    “因此對(duì)于有意于在深圳拿地的房企而言，雖然土地的長(zhǎng)期回報(bào)率值得看好，但也應(yīng)當(dāng)量力而為，尤其是在融資渠道再度收緊的大環(huán)境下，還是先行做好現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估為宜�！痹撊耸勘硎�。

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責(zé)編：ZB