6月上市房企海外融資超30億美元   多數(shù)房企融資利率超10%

●長江商報記者 江楚雅

萬億負債高壓下，在國內(nèi)融資渠道收緊的趨勢下，房企加速海外融資補血。

中原地產(chǎn)不完全統(tǒng)計，6月以來，海外融資的上市房企超過15家，融資金額超過30億美元。多數(shù)房企融資額度較大，其中不乏超大型房企。

從融資利率來看，6月份以來，房企發(fā)行的海外債票面成本普遍較高，不少房企海外融資利率超過10%。

易居研究院認為，近期國內(nèi)市場融資政策繼續(xù)收緊，使得部分房企資金壓力有所增加。尤其是部分房企近期拿地規(guī)模大，后續(xù)需要資金補給，這也要求其積極開拓此類拿地的機會。從實際情況看，部分融資成本也是比較高的，給予投資者的條件也是不錯的，這說明企業(yè)融資比較渴求，希望通過融資來獲得較好的發(fā)展。近期海外有各類降息的做法和預期，適當也會降低其融資的成本和壓力。

房企6月海外融資規(guī)模攀升

數(shù)據(jù)顯示，2019年房企有息負債到期規(guī)模達6.8萬億，累計近4193億元信用債將到期。

面對償債壓力，國內(nèi)融資渠道卻在短暫“小陽春”之后迎來“微收緊”。房企正在集體抓住海外融資窗口期。中原地產(chǎn)研究中心日前發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月份以來，超過15家房企參與海外融資，融資金額逾30億美元。

例如，6月12日當天，就有多家房企集中發(fā)行海外債。華南城控股有限公司增發(fā)的于2021年到期的6000萬美11.875%優(yōu)先票據(jù)已于2019年6月12日完成發(fā)行；新湖中寶1.1億境外美元債完成發(fā)行年利率為11%；中南建設境外3.5億美元債券完成發(fā)行，票面利率票10.875%，期限3年。

6月25日，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，發(fā)行額外2022年到期的2億元美元11.25%優(yōu)先票據(jù)，發(fā)行額外2023年到期的3億元美元11.5%優(yōu)先票據(jù)。

從融資利率來看，6月份以來，房企發(fā)行的海外債票面成本普遍較高，不少房企海外融資利率超過10%。比如，華南城控股增發(fā)于2021年到期的6000萬美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率為11.875%，同日公告境外發(fā)行債券1.1億美元的新湖中寶票面年利率為11%，中南建設境外3.5億美元債券票面利率票10.875%，正榮地產(chǎn)將發(fā)行本金總額為2億美元的優(yōu)先永續(xù)資本證券，初步分派率每年10.25%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，房企在5月之前融資情況良好，融資成本降低，主流境外融資成本均在6%-8%。但最近隨著內(nèi)地融資收緊，海外融資成本也開始增加。楊紅旭認為，當前海外融資利率比去年低一些，但不同企業(yè)差異較大，存在企業(yè)分化。“發(fā)債利率與評級有關，評級越高，發(fā)債利率越低，評級越低，發(fā)債利率越高。這種分化跟企業(yè)自身有關系。

下半年境內(nèi)融資持續(xù)收緊

事實上，5月下旬以來，隨著境內(nèi)融資收緊，海外融資規(guī)模增加，成本也隨之攀升。預計下半年融資難度會進一步增加，政策面有望進一步收緊。

張大偉分析認為，去海外融資一部分原因是因為房企在國內(nèi)的融資已經(jīng)被收緊了。作為典型的資金密集型企業(yè)，房企必須要維持巨量現(xiàn)金流的安全。今年上半年，隨著5月份一系列調(diào)控政策出臺，房企在國內(nèi)的融資步履維艱。轉(zhuǎn)向海外某種程度上，也是房企的無奈之舉。下半年融資繼續(xù)收緊，可能會影響到房企的拿地策略。

克而瑞研究報告顯示，2019年5月17日，銀保監(jiān)會網(wǎng)站發(fā)文，明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機構(gòu)不得違規(guī)進行房地產(chǎn)融資。在此背景下，信托貸款余額經(jīng)歷3月份短暫反彈后于5月再次回落。

隨著春節(jié)后信貸市場限制放寬，房企融資難度降低，部分城市在土地市場上抬頭了。典型案例如蘇州市，低價開始飆漲。這一現(xiàn)象導致各地收緊房貸政策。也就是說，未來房貸以及企業(yè)貸款會受到非常嚴重的影響。

針對房地產(chǎn)市場下半年的走勢，業(yè)內(nèi)預計2019年樓市的調(diào)控將繼續(xù)嚴格下去。大部分房企對土地市場的熱度逐漸降低，土地的溢價率也開始下降。融資方面還是會維持收緊態(tài)勢，短期內(nèi)不太可能會有很大的放松。

對于拿地來講，行業(yè)頭部房企近期拿地比較積極，原因一是由于可售庫存低，需要補貨，二是目前拿地的成本相對而言是比較低的。而且中小型房企由于資金問題拿地速度會有所下降。綜合來看，2019年第三季度房企拿地對保持一定的熱度，第四季度可能會有所降溫。

責編：ZB