華南城資金承壓一年發(fā)四筆高息債   融資成本增156%

●長江商報記者 江楚雅

一直強調(diào)“我們與房地產(chǎn)行業(yè)不同”的華南城（1668.HK）。定位為國內(nèi)最大的綜合物流及交易中心開發(fā)商和運營商，住宅開發(fā)業(yè)務(wù)卻在不斷得到強化，早已成為最大收入來源。

華南城2016/17財年、2017/18財年以及2018/19財年中期顯示，銷售住宅所取得的收入分別為37.88億港元、52.14億港元和33.04億港元，在營收中相應(yīng)占比為48.32%、55.44%和63.39%。

不過，近年華南城盈利能力在下降，2017年，凈利潤的增幅大幅下滑，經(jīng)營現(xiàn)金流凈額增幅從176.48%銳降至20.12%，凈資產(chǎn)收益率從2.01%降為-1.88%。2018/19年財年中期，華南城實現(xiàn)營業(yè)收入51.12億港元，同比增長46%；實現(xiàn)歸屬于母公司擁有人應(yīng)占凈利潤8.48億港元，同比下滑14.4%，盈利能力下降。

此外，自2018年下半年以來，華南城連續(xù)高息發(fā)債，長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前已經(jīng)發(fā)布了四筆融資利率超過10%的優(yōu)先票據(jù)，此前都在5%-7%。對此，明源地產(chǎn)研究院一位研究員認為，高息發(fā)債很大程度上說明資金壓力比較大，對于此類房企來說，在擴大融資規(guī)模的同時，可能也會帶來利息方面的壓力。

近一年四筆融資利率超過10%

華南城2018/19財年的銷售目標為160億港元。但實際上，公司過去一年所實現(xiàn)的合約銷售為146.77億港元，僅完成了目標的九成（91.73%）。

業(yè)績不達標，負債進一步攀升。據(jù)華南城2017/18財年年報，截至2018年3月31日，上市公司的借款總額為388.28億港元，較之上一會計年度增加60.55億港元，增幅為18.48%；其中，1年內(nèi)到期的債務(wù)為161億港元，在有息負債中占比41.46%。

此外，華南城旗下業(yè)務(wù)運營主體華南國際2018年流動負債中的有息負債有所下降，但流動負債總額仍呈現(xiàn)出相對較高的水平。2018年報顯示，公司最近3年的資產(chǎn)負債率分別為68.45%、67.51%和66.79%，公司流動負債分別為2414381萬元、2644176萬元和3152393萬元，流動負債在公司負債總額中的占比分別為52.78%、56.18%和65.70%。

華南國際（或稱發(fā)行人）債務(wù)將于2018年及2019年集中到期。2018公司分別需償還到期債務(wù)本金96.18億元、2019年需償還104.47億元。

迫于償債壓力以及國內(nèi)融資環(huán)境的收緊，華南城開始頻繁發(fā)債。長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，自2018年5月以來，華南城連續(xù)高息發(fā)債，截至目前已經(jīng)發(fā)布了四筆融資利率超過10%的優(yōu)先票據(jù)，此前都在5%-7%。

2018年5月，公司先是發(fā)行了一筆于2020年到期，金額為1.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率為10.875%。隨后6月份，華南城又以同樣的到期時間和利率增加發(fā)行了1億美元，利率為10.875%。

2019年3月選擇繼續(xù)發(fā)行高利率票據(jù)，以緩解資金壓力。2018/19財年中期，公司的融資成本為3.02億港元，較之2017/18財年中期的1.18億港元增長155.93%。

6月12日，華南城增加發(fā)行了一筆于2021年到期，金額為6000萬美元的優(yōu)先票據(jù)，利率為11.875%。這是自今年3月以來華南城以同樣到期時間和利率發(fā)行的第二筆優(yōu)先票據(jù)，其中，第一筆的金額為2億美元。

項目涉及無證售房

公開信息顯示，2002年，鄭松興創(chuàng)立華南城，2009年華南城控股有限公司在香港上市，隨后成長為國內(nèi)最大的綜合物流及交易中心開發(fā)商和營運商。

從2014年開始，公司經(jīng)營業(yè)績開始不穩(wěn)定，盈利能力也在下滑。2014年、2015年營業(yè)收入和凈利潤雙方負增長，2016年，雙方的同比增幅超過20%。2017年，凈利潤的增幅大幅下滑，經(jīng)營現(xiàn)金流凈額增幅從176.48%銳降至20.12%，凈資產(chǎn)收益率（攤�。�從2.01%降為-1.88%。2018/19年財年中期，華南城實現(xiàn)營業(yè)收入51.12億港元，同比增長46%；實現(xiàn)歸屬于母公司擁有人應(yīng)占凈利潤8.48億港元，同比下滑14.4%，盈利能力下降。需要注意的是，該時期內(nèi)上市公司取得政府補貼為2.4億港元，占凈利潤的28.3%。

華南城旗下業(yè)務(wù)運營主體華南國際去年業(yè)績也不佳。2018年年度報告顯示，2018年歸屬于母公司股東的凈利潤為56408萬元，較2017年同比下降63.49%。華南國際表示，整體凈利潤下降的主要原因系新增投資性物業(yè)較少所致。

此外，華南城1668新時代廣場近期被曝收誠意金無證售房，對此，西安市住建局要求停止收取“暫收款”行為，同時對開發(fā)商負責人約談。

西安市住建局房屋管理執(zhí)法監(jiān)察隊相關(guān)負責人介紹，經(jīng)核實，華南城1668新時代廣場項目A4#樓活動中存在收取“暫收款”行為，該局現(xiàn)場要求公司立即整改，停止收取“暫收款”行為，被收“暫收款”的客戶如有退房退款需求，要求無條件辦理。

同時要求該公司做出承諾，在樓幢未取得預(yù)售許可前不得排號、預(yù)定，嚴禁采取排號、定房、內(nèi)部認購、發(fā)放會員卡等各種方式收取預(yù)訂款性質(zhì)的費用；不得對未取得預(yù)售許可的樓幢進行預(yù)售廣告等宣傳活動。

該局約談開發(fā)商負責人，重申了相關(guān)政策規(guī)定，要求該公司加快辦理項目的建審手續(xù)，依法依規(guī)經(jīng)營并妥善解決群眾的訴求。對于此事，該局還在進一步調(diào)查，并將根據(jù)調(diào)查結(jié)果依法做出處理。

上述研究員向長江商報記者表示，項目無證銷售，說明營銷紀律散漫，也說明回籠資金方面的壓力比較大。雖然短期會提高銷售規(guī)模，但市場印象不好。

高息發(fā)債很大程度上說明資金壓力比較大，對于房企來說，在擴大融資規(guī)模的同時，可能也會帶來利息方面的壓力。

——明源地產(chǎn)研究院研究員

責編：ZB