中航三年半剝離超百億房地產(chǎn)業(yè)務(wù)   轉(zhuǎn)型物業(yè)扣非凈利連續(xù)三年為負(fù)

●長(zhǎng)江商報(bào)記者 江楚雅

央企中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“中航”）正在逐步剝離房地產(chǎn)。

6月10日，北京產(chǎn)權(quán)交易所信息顯示，中航里城（香港）有限公司掛牌轉(zhuǎn)讓蘇州蘇航置業(yè)有限公司100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)22.8億元。

長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2016年中航就已經(jīng)明確提出將要?jiǎng)冸x房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，之后就開始了“賣房”之路，三年多的時(shí)間中航地產(chǎn)拋售的地產(chǎn)資產(chǎn)超百億。不過，一些項(xiàng)目也因?yàn)閮r(jià)格債務(wù)等問題，陷入無人接手的困境中。

在逐步剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時(shí)，中航開啟聚焦物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型發(fā)展之路。雖然其物業(yè)管理收入仍處于高速增長(zhǎng)狀態(tài)，但該業(yè)務(wù)凈利率只有4.41%，遠(yuǎn)低于其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)25.19%的凈利率。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，中航剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，響應(yīng)了央企退房令，具有較好的示范意義。但是其轉(zhuǎn)型后，積極投入物業(yè)板塊的經(jīng)營(yíng)，其實(shí)是有很多問題的，或者說在“何去何從”方面沒有做太好的規(guī)劃。物業(yè)領(lǐng)域的管理本身也是屬于盈利空間不大的板塊，類似板塊其實(shí)是有很多風(fēng)險(xiǎn)的，后續(xù)在物業(yè)領(lǐng)域，還是需要繼續(xù)鉆研，尤其是結(jié)合現(xiàn)在一些新概念，類似5G、垃圾分類等內(nèi)容，適當(dāng)做業(yè)務(wù)的創(chuàng)新。

三年半剝離超百億房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

中航地產(chǎn)于1994年上市，上市之初為多元化經(jīng)營(yíng)企業(yè)。2011年8月起，中航地產(chǎn)便開始剝離酒店業(yè)務(wù)，集中優(yōu)勢(shì)資源發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。在2011年-2015年期間，中航營(yíng)收在40-60億上下浮動(dòng)，凈利潤(rùn)規(guī)模最高5億元，最低的2015年也有3.7億左右。

不過，在國(guó)務(wù)院國(guó)資委的“退房令”下，作為主業(yè)不是房地產(chǎn)的央企之一，中航國(guó)際被要求出售所有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，退出房地產(chǎn)行業(yè)。中航國(guó)際迅速用行動(dòng)回應(yīng)，將旗下上市公司中航地產(chǎn)進(jìn)行大規(guī)模的業(yè)務(wù)調(diào)整。

長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，近三年半的時(shí)間中航剝離近百億房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2016年12月，中航地產(chǎn)實(shí)施了重大資產(chǎn)出售，向保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司兩家全資子公司轉(zhuǎn)讓了成都航逸、江蘇中航、九江中航等9個(gè)資產(chǎn)包，轉(zhuǎn)讓價(jià)款約為20.3億元，這些房地產(chǎn)項(xiàng)目總建筑面積331萬平方米。

2017年5月，中航國(guó)際在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓中航萬科合計(jì)60%權(quán)益，出售價(jià)格不低于平均底價(jià)約18億元，后由萬科接盤。同年12月20日，又以10.64億元將旗下上海中航城100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給深圳市卓越不動(dòng)產(chǎn)投資有限公司。

2018年，中航國(guó)際出售動(dòng)作變得頻繁，北京產(chǎn)權(quán)交易所公告顯示，6月中旬之后，該企業(yè)已先后掛牌出讓惠東縣康宏發(fā)展有限公司51%股權(quán)；貴陽(yáng)中航房地產(chǎn)開發(fā)有限公司70%股權(quán)；成都聚錦商貿(mào)有限公司20%股權(quán)及債權(quán)。7月20日，中航國(guó)際以18.25億底價(jià)出讓了旗下拓業(yè)國(guó)際100%股權(quán)及約11.45億元債權(quán)。

2019年4月份，公司還正在籌劃以現(xiàn)金的方式將其在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上22.35%的股份轉(zhuǎn)讓給招商蛇口，6月10日，北京產(chǎn)權(quán)交易所信息顯示，中航里城（香港）有限公司掛牌轉(zhuǎn)讓蘇州蘇航置業(yè)有限公司100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)22.8億元。

在不斷“賣賣賣”的同時(shí)，中航地產(chǎn)新增房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目也在不斷減少。年報(bào)顯示，較于2016年，2017年中航地產(chǎn)并沒有任何新增的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

今年8月，“中航地產(chǎn)股份有限公司”擬變更為“中航善達(dá)股份有限公司”。除了中航地產(chǎn)，“中航系”擁有的地產(chǎn)與酒店業(yè)務(wù)平臺(tái)還包括中航國(guó)際瑞賽、中航萬科、中航里城等，均陸續(xù)出讓。

轉(zhuǎn)型物業(yè)扣非凈利連續(xù)三年為負(fù)

在逐步剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時(shí)，中航開啟聚焦物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型發(fā)展之路。

年報(bào)顯示，2015年、2016年、2017年，中航地產(chǎn)物業(yè)管理業(yè)務(wù)營(yíng)收入分別較上年增長(zhǎng)29.34%、29.13和24.76%，物業(yè)管理業(yè)務(wù)占企業(yè)總營(yíng)收比重也在持續(xù)增加，分別為32.16%、36.25%、48.65%。

2018年也交出了一份令人滿意的成績(jī)單，2018年年度報(bào)告顯示，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入66.6億元，利潤(rùn)總額12.3億元，同比增長(zhǎng)13%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)8.6億元，同比增長(zhǎng)469%。去地產(chǎn)化的背景下，2018年中航善達(dá)物業(yè)管理業(yè)務(wù)增長(zhǎng)3成，貢獻(xiàn)了56%收入，已經(jīng)發(fā)展成為公司業(yè)務(wù)的“頂梁柱”。

不過，中航從2016年甩賣地產(chǎn)子公司，提出轉(zhuǎn)型物業(yè)管理后，其連續(xù)三年扣非后凈利潤(rùn)都是虧損的，而2017年虧損更是高達(dá)3.84億，創(chuàng)該公司上市以來來最大虧損紀(jì)錄。2018年地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)6.81億元，物業(yè)管理業(yè)務(wù)僅實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.64億元。雖然其物業(yè)管理收入仍處于高速增長(zhǎng)狀態(tài)，但該業(yè)務(wù)凈利率只有4.41%，遠(yuǎn)低于其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)25.19%的凈利率。

物業(yè)轉(zhuǎn)型成效緩慢，中航有意借助外部的力量發(fā)展規(guī)模。今年4月15日，招商蛇口發(fā)布公告稱，公司正在籌劃以現(xiàn)金方式協(xié)議受讓中航國(guó)際控股持有的A股上市公司中航善達(dá)22.35%股份，以持有的招商物業(yè)100%股權(quán)認(rèn)購(gòu)中航善達(dá)非公開發(fā)行股份。受讓中航國(guó)際控股所持股份后，招商蛇口將成為中航善達(dá)第一大股東。

截至2018年年底，招商物業(yè)總資產(chǎn)為16.98億元，年?duì)I業(yè)收入29.2億元，擁有下屬機(jī)構(gòu)61家。在管物業(yè)逾500個(gè)，服務(wù)項(xiàng)目面積超7500萬平方米。

根據(jù)中航善達(dá)年報(bào)，截至2018年12月，中航物業(yè)全國(guó)物業(yè)管理項(xiàng)目共523個(gè)，管理面積達(dá)5307萬平方米。將中航善達(dá)的在管面積合并之后，招商物業(yè)的服務(wù)面積將接近1.3億平方米。憑借整合優(yōu)勢(shì)，未來有望成為國(guó)內(nèi)物業(yè)管理第一股。

“中航剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，響應(yīng)了央企退房令，具有較好的示范意義。但是其轉(zhuǎn)型后，積極投入物業(yè)板塊的經(jīng)營(yíng)，其實(shí)是有很多問題的，或者說在何去何從方面沒有做太好的規(guī)劃。”財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，物業(yè)領(lǐng)域的管理本身也是屬于盈利空間不大的板塊，類似板塊其實(shí)是有很多風(fēng)險(xiǎn)的，后續(xù)在物業(yè)領(lǐng)域，還是需要繼續(xù)鉆研，尤其是結(jié)合現(xiàn)在一些新概念，類似5G、垃圾分類等內(nèi)容，適當(dāng)做業(yè)務(wù)的創(chuàng)新。

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責(zé)編：ZB