香江控股凈利降38.9%   收購天津三項目虧4756萬去化緩慢

●長江商報記者 江楚雅

開發(fā)進度緩慢、銷售遇冷、業(yè)績承諾難以兌現(xiàn)……香江控股（600162.SH）正受到多方質(zhì)疑，遭深交所問詢。

年報顯示，2018年香江控股實現(xiàn)營業(yè)收入41.35億元，同比下降12.21%；實現(xiàn)凈利潤5.09億元，同比減少38.93%，為三年最低值。而其股價從去年1月12日復牌后3.92元的高點，下跌至2.28元，市值損失達57億元。

長江商報記者還注意到，香江控股在2017年以25億元的代價購買了控股股東南方香江持有的“天津三項目”，收購之時，天津三公司信誓旦旦承諾2018－2020年分別累計完成3.53億、4.41億、3.76億，共11.7億的利潤。而今，該項目承諾的業(yè)績非但未完成，甚至虧損。2018年，這三家公司虧損近5000萬，分別為1231萬、594萬、2931萬。

近日，香江控股在發(fā)布兩次延遲公告后，終于對深交所下發(fā)的問詢函進行了回復，問詢函中涉及公司資金和負債情況，以及部分項目開發(fā)進度緩慢、銷售遇冷、業(yè)績承諾難以兌現(xiàn)等問題。

營收凈利潤大幅下降

香江控股公司是從事城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展、商貿(mào)流通及家居賣場運營為主的綜合性集團。公司一方面立足于城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的運營商，另一方面通過商貿(mào)流通市場、家居賣場的開發(fā)與運營。

年報顯示，2018年香江控股實現(xiàn)營業(yè)收入41.35億元，同比下降12.21%；實現(xiàn)凈利潤5.09億元，同比減少38.93%，為三年最低值。而其股價從去年1月12日復牌后3.92元的高點，下跌至2.28元，市值損失達57億元。

同時，公司營業(yè)總成本較去年同期微漲0.7%。主要由于公司的財務(wù)費用大漲151.1%至3.4億元，其中利息費用約3.8億元。盡管公司期內(nèi)的投資收益扭虧為盈，由期初的-985萬元升至期末的7095萬元，但依然難以彌補營收下滑的空白。

從主營業(yè)務(wù)來看，香江控股的物業(yè)銷售、商貿(mào)流通運營兩項業(yè)務(wù)營業(yè)收入占總收入比例分別為56%和33%。然而，兩者營業(yè)收入較去年同期分別有11.85%和25.24%的下滑。另外，從2016年-2018年度，香江控股商貿(mào)流通運營業(yè)務(wù)收入占總收入的比重分別為55.8%、40%和33%，呈現(xiàn)出逐年下降的趨勢。

債務(wù)方面，截至2018年末，香江控股的短期負債與一年內(nèi)到期的非流動負債都較期初有大幅度增長，截至期末，短期負債為20.38億元，較期初增長了228.7%；一年內(nèi)到期的非流動負債為22.06億元，增長了151.25%，而公司賬上現(xiàn)金只有23.62億元。

不僅如此，香江控股2018年的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額下降762.02%至-29.41億元。有業(yè)內(nèi)人士分析稱，經(jīng)營性現(xiàn)金流告負或許與“天津三項目”有關(guān)。報告期內(nèi)，香江控股以25億元的代價購買了控股股東南方香江持有的“天津三項目”——森島寶地、森島鴻盈、森島置業(yè)各65%的股權(quán)，從而抬升了支出金額，使得公司期內(nèi)的投資現(xiàn)金流為負，約為-24.4億元。

香江控股表示，2018年公司營業(yè)收入的下降和財務(wù)費用的增加導致凈利潤出現(xiàn)下降，營收的下降又主要是房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入差異導致。

收購天津三項目虧損近五千萬

年報顯示，香江控股在天津、廣州和成都儲備的規(guī)劃計容建筑面積位居前三位，分別為160.6萬平方米、64.3萬平方米與37.4萬平方米。但2018年公司天津項目的可供出售面積為24.03萬平方米，而銷售面積僅為1.9萬平方米，銷售比例僅7.9%。

收購之時，天津三公司信誓旦旦承諾2018－2020年分別累計完成3.53億、4.41億、3.76億，共11.7億的利潤。而今，該項目承諾的業(yè)績非但未完成，甚至虧損。

問詢函指出，收購時天津三公司凈資產(chǎn)合計為負0.41億，收購溢價率高達62倍。然而，2018年，這三家公司非但沒有盈利，反而分別虧損了1231萬、594萬、2931萬，共計4756萬。

上交所要求香江控股“基于2018年天津三公司的利潤情況，以及項目所在地區(qū)的房地產(chǎn)政策和去化情況，說明是否存在業(yè)績承諾難以完成的可能”。

對此，香江股份，從年初至5月25日，天津三公司的房地產(chǎn)項目銷售已新增認購8.59萬平米。目前天津項目可售面積17.67萬平方米，今年下半年預計新推產(chǎn)品13.8萬平方米。香江控股也表示，天津三公司由于受市場競爭、房地產(chǎn)行業(yè)政策及宏觀經(jīng)濟的影響，存在業(yè)績承諾無法實現(xiàn)的風險。

從銷售面積來看，回復函指出，2018年天津商品住宅銷售面積為1140.73萬m2，同比下降15.1%；2018年廣州商品住宅銷售面積1138.19萬平方米，同比下降16.8%;成都商品房成交面積約為3667萬平米，其中商品住宅成交面積為2442萬平米，同比下降9.1%。

財經(jīng)評論員嚴躍進向長江商報記者表示，企業(yè)地產(chǎn)項目去化緩慢，或說明本身也沒有執(zhí)行高周轉(zhuǎn)的策略。緩慢去化是兩種因素的結(jié)合，第一是放緩銷售節(jié)奏有助于提高項目的盈利水平，第二是企業(yè)營銷的節(jié)奏或沒有主動去加快。一般來說，地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售不好或者說經(jīng)營方面有壓力，確實會影響財務(wù)數(shù)據(jù)和轉(zhuǎn)型的能力。

責編：ZB