萬創(chuàng)國際土儲不足百萬方四闖IPO   實控人汪明來涉貪腐案周邊風(fēng)險高達(dá)615條

    長江商報記者 張璐

    位于安徽淮南的萬創(chuàng)國際盡管知名度不高，但并不妨礙它將目光投向香港資本市場。

    6月3日，萬創(chuàng)國際(中國)有限公司（簡稱“萬創(chuàng)國際”）在港交所更新了招股書。而這已是萬創(chuàng)國際第四次沖擊IPO。

    長江商報記者發(fā)現(xiàn)，作為一家區(qū)域性房企，萬創(chuàng)國際的大本營在安徽省淮南，目前公司在淮南市擁有泉山湖項目和御香山項目兩大開發(fā)項目，直到去年11月，公司才將業(yè)務(wù)擴(kuò)展至附近的六安市。

    然而，相比頭部房企動輒上千億的銷售額，萬創(chuàng)國際的規(guī)模要小得多。招股書顯示，萬創(chuàng)國際2018年收入首次突破10億，截至4月末土儲不到百萬方。

    上周，財經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)在接受長江商報記者采訪時說道，“上市對萬創(chuàng)國際而言，可適當(dāng)紓解其資金壓力。不過，上市僅是第一步，公司如何持續(xù)獲得投資者青睞才是保持后期融資通道暢通的重點。此外，從今年不少房企在港上市當(dāng)日即破發(fā)的情況來看，萬創(chuàng)國際上市后究竟是否能借助資本市場在融資方面發(fā)力還有待觀察�！�

    土儲不到百萬方

    當(dāng)大型房企都在“勒緊褲腰帶”度日時，中小房企的生存空間被進(jìn)一步擠壓，而上市融資一直被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是一條突圍“捷徑”。

    6月3日，萬創(chuàng)國際在港交所更新了招股書。據(jù)了解，這已經(jīng)是該公司繼2017年6月30日、2018年2月14日和2018年11月21日遞表失效之后，第四次沖刺港交所了。

    資料顯示，萬創(chuàng)國際的大本營在安徽省淮南市，目前公司在淮南市擁有泉山湖項目和御香山項目兩大開發(fā)項目，直到去年11月，公司才將業(yè)務(wù)擴(kuò)展至附近的六安市，開發(fā)了萬創(chuàng)東方樾等項目。

    依仗公司三大僅有的開發(fā)項目，從營收方面看，2015年至2018年，萬創(chuàng)國際分別實現(xiàn)營業(yè)收入人民幣4.24億元、7.81億元、6.29億元、13.03億元，近三年復(fù)合增長率為45%；毛利1.61億元、1.39億元、1.60億元、4.87億元，近三年復(fù)合增長率為44%；凈利潤5632萬元、5416萬元、8300萬元、24032萬元，復(fù)合增幅為62%。

    但是在銷售面積、收入同比翻倍的情況下，萬創(chuàng)國際的銷售成本沒有同比例增長。據(jù)披露，2018年銷售及分銷開支總金額為2543.4萬元，同比增長僅3.1%。

    此外，從體量來說，萬創(chuàng)國際“個頭”還較為“迷你”，招股書顯示，截至2019年4月30日，萬創(chuàng)國際擁有總建筑面積為98.38萬平方米的土地儲備，較2018年9月末增長25.01萬平方米，但是還是不足百萬方。

    值得注意的是，萬創(chuàng)國際的毛利率在房地產(chǎn)行業(yè)中處于較高水平。2015年-2017年，其毛利率分別為37.9%、17.8%、25.5%;2018年前9個月毛利率為34.7%，同比增長36%。同期，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科的毛利率為27.8%。

    另外，長江商報記者注意到，目前萬創(chuàng)國際的融資渠道較為單一，從過往業(yè)績來看，公司還是比較依賴與華融資產(chǎn)的債務(wù)重組安排。

    萬創(chuàng)國際似乎也意識到這點，招股書中表示，倘若萬創(chuàng)國際無法從華融資產(chǎn)取得進(jìn)一步融資，則萬創(chuàng)國際的業(yè)務(wù)、財務(wù)狀況及經(jīng)營業(yè)績可能受到重大及不利影響。

    截至2019年4月30日，萬創(chuàng)國際現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為3.5億元，貿(mào)易應(yīng)付款項為2.5億元、其他應(yīng)付款項及應(yīng)計費用為1.8億元、應(yīng)付稅項為2.7億元。雖然并沒有較大的償債壓力，但其資金是否能為其項目開發(fā)續(xù)航、支撐其拿地擴(kuò)張還要打個問號。

    業(yè)務(wù)布局較為單一

    房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，負(fù)債水平一直是外界關(guān)注的重點。

    萬創(chuàng)國際的負(fù)債率一直高居不下，2015年-2017年，萬創(chuàng)國際的資本負(fù)債率分別為608.5%、716.8%、1218%，負(fù)債率快速上升，主要是由于記息其他借款的增長，即來自獨立第三方華融資產(chǎn)的外部融資。

    或許是這個原因，最新更新的招股說明書顯示，萬創(chuàng)國際的負(fù)債率、凈利潤以及經(jīng)營性現(xiàn)金流等指標(biāo)，都有大幅度的優(yōu)化。權(quán)益負(fù)債比例由1218%降至180.4%，凈負(fù)債比例由600.8%降至23.8%。利息覆蓋率由18.4倍提高到159倍。2018年前9個月，萬創(chuàng)國際的資本負(fù)債率的大幅下降到418.9%。

    負(fù)債率的大幅下降，原因是萬創(chuàng)國際向華融資本一次性償還了8.29億元借款, 同時還向紫金信托償還了1.5億元的借款。收益與債務(wù)的大幅下降帶來的融資成本下滑，凈利潤率也由2017年的13.2%，躍升至18.4%。

    不過，萬創(chuàng)國際的孫公司——六安萬創(chuàng)又于今年4月和陜西國際信托簽訂了為期18個月，利率14%的2.5億元信托借款協(xié)議。同時又向淮南通商銀行借款兩年期利率9.5%的1億元借款。

    特別是相較于此前紫金信托和華融資本，分別只有9%和10%的貸款利率，萬創(chuàng)于今年4月借入的兩筆借款，借款利息要高出很多。

    此外，萬創(chuàng)國際的業(yè)績多倚重安徽地區(qū)。自2010年起，萬創(chuàng)國際就對“泉山湖項目”進(jìn)行大型綜合住宅項目的開發(fā)和銷售，在安徽省淮南市占有了較大的市場份額。根據(jù)第一太平戴維斯報告，在2015年至2018年前6個月期間，按已出售/已預(yù)售建筑面積統(tǒng)計，泉山湖項目為安徽省淮南市最大的住宅項目。

    有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬創(chuàng)國際雖立足于淮南市，從客觀因素上看，公司業(yè)務(wù)還是會受到當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)環(huán)境的較大影響。從風(fēng)險管控的角度來看，區(qū)域越小市場供求逆轉(zhuǎn)越快，而投資者的預(yù)期也會受此影響。

    家族色彩濃厚

    事實上，萬創(chuàng)國際是一家典型的家族企業(yè)，前身可追溯至2003年成立的泉山湖置業(yè)，彼時由聯(lián)華實業(yè)（實控人為汪明來）、汪季明、劉恩年分別持有95%、4%和1%股權(quán)。汪明來與汪季明為兄弟，劉恩年是汪明來妻子。

    招股書顯示，目前萬創(chuàng)國際現(xiàn)有董事會成員7名，包括四名執(zhí)行董事和三名獨立董事。其中，汪季明任萬創(chuàng)國際董事會主席、行政總裁，汪磊任執(zhí)行董事。前者坐鎮(zhèn)戰(zhàn)略規(guī)劃及公司決策，后者負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)的風(fēng)險管理及行政。

    值得一提的是，汪明來的名字沒有出現(xiàn)在董事會名單里。僅有58歲的汪明來，既不出任擬上市公司董事，也不負(fù)責(zé)公司日常運營，甘愿隱身弟弟和兒子身后。

    經(jīng)記者查詢發(fā)現(xiàn)，汪明來曾卷入多起貪腐案，這或許是其隱匿擬上市公司背后的主要原因。

    此外，長江商報記者還在招股書中注意到，萬創(chuàng)國際存在未繳足社保供款、未繳足住房公積金供款、提供關(guān)聯(lián)公司間借款、向業(yè)主提供首付貸款、投放禁止類廣告等多項違規(guī)。

    天眼查數(shù)據(jù)顯示，實控人汪明來的周邊風(fēng)險高達(dá)615條，預(yù)警提示有59條，汪氏家族旗下主要運營平臺聯(lián)華資產(chǎn)投資管理和聯(lián)華實業(yè)都涉及多起法律訴訟。

    從公司的股東架構(gòu)看來，萬創(chuàng)國際的家族色彩濃厚。偏安一隅的萬創(chuàng)如要走出淮南，面向更大的市場，單憑此前的開發(fā)模式和行業(yè)資源恐很難前行。

責(zé)編：ZB