珠江實(shí)業(yè)“不務(wù)正業(yè)”靠投資放款盈利   主業(yè)不振廣州一樓盤(pán)5年未賣(mài)完

●長(zhǎng)江商報(bào)記者 江楚雅

老牌房企珠江實(shí)業(yè)(SH.600684)逐漸走向沒(méi)落。

在經(jīng)過(guò)兩次延期申請(qǐng)后，近期，珠江實(shí)業(yè)終于向上交所遞交了回復(fù)函。針對(duì)對(duì)外拆借資金、貸款事宜、公司債兌付風(fēng)險(xiǎn)等相關(guān)問(wèn)題做出回應(yīng)。

長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2018年，珠江實(shí)業(yè)實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司凈利潤(rùn)2.45億元。而2018年，公司對(duì)非金融企業(yè)收取的資金占用費(fèi)為2.29億元，占凈利93%；對(duì)外委托貸款取得的損益為1.67億元，兩者合計(jì)3.96億元，扣除上述資金收益后，公司歸母凈利潤(rùn)將虧損1.51億元。

可以看到，對(duì)外“放款”是珠江實(shí)業(yè)的盈利主要來(lái)源，不過(guò)，據(jù)珠江實(shí)業(yè)披露，公司2018年共持有7家金融公司的產(chǎn)品，虧損達(dá)7400萬(wàn)元。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)向長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，珠江實(shí)業(yè)對(duì)外放貸的做法，很容易讓投資者警惕，因?yàn)閭鹘y(tǒng)主業(yè)不投資，而投資其他業(yè)務(wù)，容易帶來(lái)投資機(jī)會(huì)的喪失。而且這或許也說(shuō)明其內(nèi)部管理存在不同的意見(jiàn)，即投資策略存在分歧。

新增8項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)提示

珠江實(shí)業(yè)年報(bào)披露，2018年公司對(duì)外拆借資金量較大且增長(zhǎng)較快。其中其他應(yīng)收款余額35.51億元，同比增長(zhǎng)89.99%;委托貸款余額15.54億元，同比增長(zhǎng)434.02%。對(duì)此上交所要求其詳細(xì)說(shuō)明對(duì)外拆借資金情況。

回復(fù)函表示，珠江實(shí)業(yè)對(duì)非金融企業(yè)資金拆借投資到期期限為2019年-2021年。截至2018年12月31日，未收回資金占用費(fèi)14,111.48萬(wàn)元。其中，廣州天晨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司未收回資金占用費(fèi)4,595.93萬(wàn)元已于2019年1月份收回，剩余資金占用費(fèi)9,515.55萬(wàn)元于本公告披露之日尚未收回。

問(wèn)詢(xún)第二大項(xiàng)目是關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。數(shù)據(jù)顯示，珠江實(shí)業(yè)2018年存貨53.41億元，而2018年預(yù)收賬款僅1.89億元，房地產(chǎn)銷(xiāo)售的去化壓力較大。上交所問(wèn)詢(xún)公司是否充分計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備及以后年度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)是否會(huì)持續(xù)下滑。珠江實(shí)業(yè)解釋稱(chēng)，公司預(yù)收賬款較低，與公司執(zhí)行的銷(xiāo)售收入確認(rèn)的會(huì)計(jì)政策有關(guān)，因此賬上預(yù)收賬款1.89億元，主要為公司已收取的尚未符合收入確認(rèn)原則的房款。其進(jìn)一步指出，目前公司各項(xiàng)目銷(xiāo)售正常推進(jìn)，不需要計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，且2019年度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不存在持續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)。

值得注意的是，珠江實(shí)業(yè)在本次回復(fù)中，新增了8項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)提示，涉及資金拆借、委托貸款、債權(quán)投資、項(xiàng)目預(yù)售審批、土地儲(chǔ)備等事項(xiàng)。如珠江實(shí)業(yè)對(duì)廣州市東迅房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提供4億元委托貸款沒(méi)有履行臨時(shí)公告披露的義務(wù)；公司對(duì)廣州天晨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的股權(quán)+債權(quán)投資金額合計(jì)25.1億元履行了董事會(huì)審議程序，但其中關(guān)于債權(quán)投資金額23.04億元并未單獨(dú)履行審議程序。

營(yíng)收凈利雙降

作為廣州第一批上市公司之一，昔日區(qū)域龍頭珠江實(shí)業(yè)業(yè)績(jī)暗淡。財(cái)報(bào)顯示，2018年，珠江實(shí)業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入34.05億元，同比減少19.70%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司凈利潤(rùn)2.45億元，同比減少31.78%。

值得注意的是，主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入在2017年同比增長(zhǎng)幅度僅為0.33%，2018年則同比減少了30.84%，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入27.61億元�！爸鳂I(yè)不振實(shí)際上也說(shuō)明沒(méi)有抓住投資機(jī)會(huì)。珠三角本身投資機(jī)會(huì)很大，按理不會(huì)出現(xiàn)主業(yè)不振的現(xiàn)象，所以企業(yè)未來(lái)需要梳理內(nèi)部的管理?xiàng)l線�！眹�(yán)躍進(jìn)表示。

2019年一季度的業(yè)績(jī)也沒(méi)有好轉(zhuǎn)。1-3月，珠江實(shí)業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額約1.91億元，同比下降69.08%。公司營(yíng)業(yè)收入4.84億元，同比減少39.13%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)6951.1萬(wàn)元，同比減少53.55%。

房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H14個(gè)

長(zhǎng)江商報(bào)記者還注意到，業(yè)績(jī)下滑的同時(shí)，其擴(kuò)張步伐緩慢，土地儲(chǔ)備不足，單一區(qū)域化布局。

截至報(bào)告期末，珠江實(shí)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)集中在廣州、湖南、安徽、海南等區(qū)域，待建、在建、在售僅14個(gè)項(xiàng)目。2019年至今，珠江實(shí)業(yè)并無(wú)新增房地產(chǎn)項(xiàng)目，且據(jù)其年報(bào)信息披露，截至2018年12月31日，珠江實(shí)業(yè)僅持有三塊待開(kāi)發(fā)土地和六個(gè)在建房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備較少。

此外，從地產(chǎn)項(xiàng)目的布局情況來(lái)看，其業(yè)務(wù)版圖較為集中。根據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2018年，珠江實(shí)業(yè)在廣州、長(zhǎng)沙的營(yíng)業(yè)收入占總公司營(yíng)收的65.99%。

項(xiàng)目去化率也很緩慢，曾拿下廣州越秀區(qū)的JY-8地塊，但26年過(guò)去了，該地塊依然未能入市。此外，珠江實(shí)業(yè)在廣州開(kāi)發(fā)的珠江嘉園早在2014年就拿到預(yù)售證，但截至2019年4月30日，該項(xiàng)目仍未銷(xiāo)售完畢，去化率僅為77%。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，對(duì)于珠江實(shí)業(yè)來(lái)說(shuō)，土地一直囤積不開(kāi)發(fā)，說(shuō)明其在開(kāi)發(fā)方面缺乏專(zhuān)業(yè)能力。土地不開(kāi)發(fā)，從增值角度看，或許有較大的收益，但往往也使得企業(yè)周轉(zhuǎn)的能力減弱，影響后續(xù)擴(kuò)張。

珠江實(shí)業(yè)表示，受近年土地價(jià)格逐年走高和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的壓力，公司主要著眼于對(duì)在售在建項(xiàng)目的投資并購(gòu)，未充分做好企業(yè)土地儲(chǔ)備和自主項(xiàng)目組織，房地產(chǎn)土地儲(chǔ)備較少，目前公司正積極與地方國(guó)企合作，加強(qiáng)資源整合，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)2019年度土地儲(chǔ)備拓展目標(biāo)。

責(zé)編：ZB