新力控股凈負(fù)債率連續(xù)三年超200%   近六成銷(xiāo)售依賴單一地區(qū)

●長(zhǎng)江商報(bào)記者 江楚雅

剛滿9歲的新力控股(集團(tuán))有限公司下稱“新力”)若成功上市，它或許是地產(chǎn)圈內(nèi)有史以來(lái)最年輕的資本新貴。

港交所24日披露了招股書(shū)，新力上市正式進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。

事實(shí)上，從新力近年的發(fā)展業(yè)績(jī)來(lái)看可謂地產(chǎn)界的“黑馬”。招股書(shū)信息顯示，新力控股2016—2018年的收益分別為22.23億、52.41億、84.15億，復(fù)合年增長(zhǎng)率約94.6%。伴隨高速成長(zhǎng)，新力控股2016—2018年三年的凈負(fù)債率為300%、205%、285%，高于行業(yè)平均水平。

長(zhǎng)江商報(bào)記者還注意到，作為發(fā)家江西的房企，公司的大部分收益均來(lái)自江西。公開(kāi)資料顯示，2018年新力在江西地區(qū)的銷(xiāo)售額達(dá)到了539億元，占總銷(xiāo)售額的59%。

依賴單一地區(qū)存潛在風(fēng)險(xiǎn)

招股書(shū)顯示，新力控股2016—2018年分別錄得收益22.23億元、52.41億元及84.15億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為94.6%。其中，物業(yè)銷(xiāo)售收入是主要的收入來(lái)源，分別錄得22.08億元、52.31億元及83.89億元，約占同年總收益的99.3%、99.8%及99.7%。

此外，2016—2018年，新力控股凈利潤(rùn)分別為1.31億、2.78億及5.55億，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為105.9%。已交付建筑面積由2016年的35.65萬(wàn)平方米，增至2017年的67.87萬(wàn)平方米，并進(jìn)一步增至2018年的111.96萬(wàn)平方米。

公司毛利率也逐漸提升至行業(yè)較高水平。近三年，新力的毛利率從2016年24.7%升至2017年33.7%，再進(jìn)一步提升至37.3%

作為發(fā)家江西，并將規(guī)模做到該省地產(chǎn)領(lǐng)域規(guī)模第一的房企，近三年也正是其發(fā)展最快的時(shí)段。據(jù)戴德梁行報(bào)告，就2018年住宅物業(yè)的簽約銷(xiāo)售總額而言，新力位居江西省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之首。

公開(kāi)資料顯示，2018年新力在江西地區(qū)的銷(xiāo)售額達(dá)到了539億元，占總銷(xiāo)售額的59%。招股書(shū)中援引戴德梁行報(bào)告，就2018年住宅物業(yè)的簽約銷(xiāo)售總額而言，新力位居江西省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之首。

不過(guò)，招股書(shū)中的一句話也指出其過(guò)于依賴單一地區(qū)的潛在風(fēng)險(xiǎn)：“公司的大部分收益均來(lái)自江西省，因而江西省經(jīng)濟(jì)狀況的任何顯著下滑均可能對(duì)我們的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)狀況及業(yè)務(wù)前景造成重大不利影響。”

土地儲(chǔ)備方面，截至3月31日，新力共計(jì)擁有101個(gè)處于不同發(fā)展階段的物業(yè)項(xiàng)目，包括77個(gè)由公司子公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以及24個(gè)由合營(yíng)公司和聯(lián)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，合計(jì)建筑面積約為1480萬(wàn)平方米。其中，包括已竣工面積10.93萬(wàn)平方米、開(kāi)發(fā)中物業(yè)面積1130萬(wàn)平方米，及持作未來(lái)開(kāi)發(fā)物業(yè)的總建筑面積約340萬(wàn)平方米。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，在區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展方面，新力無(wú)疑是受到江西市場(chǎng)崛起的影響。這兩年包括江西和安徽等省份表現(xiàn)都不錯(cuò)，相關(guān)地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)大幅上升，進(jìn)而形成了較好的投資機(jī)會(huì)和投資潛力。

凈負(fù)債率連續(xù)三年超過(guò)200%

伴隨新力控股的高速成長(zhǎng)，杠桿也越來(lái)越重。2016—2018年，新力控股的資產(chǎn)總額分別為200.2億元、488億元及776億元；凈資產(chǎn)分別為28億元、45.95億元以及50.6億元。細(xì)細(xì)算來(lái)，新力近三年的杠桿率（總資產(chǎn)/凈資產(chǎn)）分別為7.15、10.62以及15.34，處于上行通道中。

按截至有關(guān)年度末的借款總額（包括計(jì)息銀行及其他借款以及公司債券）減現(xiàn)金及銀行結(jié)余除以權(quán)益總額計(jì)算，新力控股的凈資產(chǎn)負(fù)債比率分別約190%、270%及240%。2016—2018年三年的凈負(fù)債率為300%、205%、285%，高于行業(yè)平均水平。

據(jù)招股說(shuō)明書(shū)，2016—2018年，新力控股的銀行及其他借款以及公司債券總額分別約為人民幣64.37億、166.75億，221.1億元。截至2016—2018年末，新力控股的現(xiàn)金及銀行結(jié)余分別為10.33億、42.83億、100.65億。

對(duì)此，新力解釋稱，凈資本負(fù)債比率由2016年的1.9倍增加至2017年的2.7倍，原因在于同年銀行及其他借款增加；而凈資本負(fù)債比率由2017年的2.7倍減少至2018年的2.4倍，原因是新力控股在2018年完成及交付了更多的物業(yè)使得現(xiàn)金流量增加。未此，新力控股通過(guò)采用“120天啟動(dòng)項(xiàng)目、180天達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)”的高周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)模式，以保證現(xiàn)金流。

負(fù)債高壓下公司加速融資。據(jù)新力控股官網(wǎng)信息顯示，其通過(guò)與平安信托、民生銀行、建設(shè)銀行等多家金融機(jī)構(gòu)達(dá)成合作，以及私募融資、企業(yè)發(fā)債等手段融資。

與此同時(shí)，融資成本處于行業(yè)較高水平。數(shù)據(jù)顯示，新力尚未償還銀行及其他借款（不包括公司債券）加權(quán)平均實(shí)際利率高達(dá)9.3%。

“從融資層面看，首先是需要進(jìn)行肯定，即通過(guò)融資可以助推項(xiàng)目擴(kuò)張，這是上市房企上市工作前必須要做的工作�！眹�(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，其次也需要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示，因?yàn)檫@兩年上市的房企負(fù)債數(shù)據(jù)總體是比較高的，而且負(fù)債數(shù)據(jù)是屬于一個(gè)相對(duì)直觀但又比較敏感的數(shù)據(jù)，相關(guān)房企需要把控資金風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而形成更好的投資前景和風(fēng)控體系。

責(zé)編：ZB